Immobilier démembré : Acquisition-Vente en Nue-propriété

Acheter un bien immobilier en nue-propriété, c’est-à-dire en renonçant à son droit d’en user pendant une certaine durée peut être une stratégie d’investissement efficace.

L’achat en nue-propriété présente de nombreux intérêts. Le nu-propriétaire acquiert automatiquement la pleine propriété du bien à la fin du démembrement de propriété. ​

En effet, Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier permet :

  • de capitaliser sans imposition

  • d’obtenir une rémunération directe (capitalisation) et indirecte (gain IFI)

Immobilier démembré Acquisition-Vente Nue-propriété
Immobilier démembré : Acquisition-Vente Nue-propriété, une stratégie judicieuse

Avantages Fiscaux :

L’usufruitier ayant la jouissance du bien démembré, il peut l’habiter ou le louer. S’il le loue, il en tire des revenus, desquels il peut déduire les charges qu’il a effectivement payées (les frais de gestion, les assurances, l’entretien)

Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers et ne déclare pas de revenus sur l’immeuble démembré.

Il peut toutefois, lorsque l’immeuble est démembré et en location, déduire des revenus fonciers provenant de ses autres propriétés les dépenses qu’il a effectivement payées sur l’immeuble démembré.

Seules les dépenses liées aux grosses réparations sont concernées.

Il peut aussi déduire les intérêts d’emprunts qu’il a contractés pour acheter la nue-propriété de l’immeuble loué.

En l’absence de revenus fonciers, le nu-propriétaire peut connaître un déficit foncier. Ce déficit foncier peut être imputable dans les conditions de droit commun

 

Au terme du démembrement, vous devenez plein propriétaire du bien immobilier. Vous pourrez :

  • Le conserver pour en percevoir des revenus réguliers ou l’occuper,

  • éventuellement en donner la nue-propriété à vos enfants pour anticiper la transmission à moindre coût, car la donation sera taxée uniquement sur la valeur de la nue-propriété, l'usufruit rejoindra alors la nue-propriété en franchise d'impôt à votre succession.

  • Le vendre afin de capter la plus-value mécaniquement réalisée. On considère en effet que le prix d’achat pour calculer la plus-value correspond à la valeur en pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété. Cette solution est favorable, car l’usufruit est acquis gratuitement.

 


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