Société civile immobilière (SCI)

Une société civile immobilière est une société civile, qui a un objet immobilier. En effet, il s'agit d'une forme de société civile constituée principalement dans le but de gérer ou de mettre en location un patrimoine immobilier.


La grande liberté d’organisation de la société civile immobilière a un avantage :
 elle autorise de nombreux montages tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel.

Société civile immobilière (SCI)
Protégez & Transmettez avec la Société civile immobilière (SCI)

Solution patrimoniale & Avantages Fiscaux :

Les avantages de la SCI sont nombreux puisque 'il s'agit d'un outil juridique qui permet de convertir le bien immobilier en parts sociales. :

  • Il est possible de réaliser des donations successives de parts d’une SCI, c’est-à-dire, que vous pouvez donner des parts successivement à vos héritiers, Concernant les droits de mutation, le passif de la SCI viendra diminuer la valeur des parts.

  • Elle permet de faciliter l’acquisition, de la détention et de la gestion d’un patrimoine immobilier et la transmission du patrimoine à ses enfants en leur attribuant des parts de la société ou de la société d’exploitation selon qu’ils travaillent ou non au sein de l’entreprise d’exploitation ;

  • Elle permet également d'organiser & de protéger le patrimoine détenu par des mineurs ou des majeurs protégés

  • La SCI permet surtout de contourner l’indivision qui demande l’unanimité des indivisaires pour toute décision de gestion.

  • Elle peut Financer l’immeuble par la perception de loyers par la SCI en déduisant les charges locatives  et obtenir des revenus complémentaires au travers des loyers perçus par la SCI

  • La SCI vous permet en effet d'utiliser l'effet de levier. Par exemple un propriétaire immobilier constitue une SCI qui va lui racheter ses biens immobiliers à crédit. De cette manière, le propriétaire immobilier "vend" ses biens immobiliers à "sa" SCI qui va devenir le nouveau propriétaire.

  • Enfin, Si vous êtes chef d’entreprise, vous pouvez aussi vouloir recourir à la SCI pour acquérir les biens immobiliers nécessaires à votre activité. La SCI percevra alors les loyers tout en déduisant les charges locatives. Cela permet de se protéger également des créanciers en dissociant le patrimoine de votre activité professionnelle.


À noter : Une société civile immobilière peut être soumise à deux régimes fiscaux différents :

  • De plein droit : Elle est soumise à l'imposition sur le revenu (I.R)

  • Elle peut également opter pour : l'impôt sur les société (IS). Une fois l’option effectuée, elle est irrévocable.

Concernant la cession d’un bien immobilier est normalement soumise à l’impôt sur les plus-values du particulier, avec un abattement fiscal et une exonération totale de l’impôt après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans. De l'autre coté, la cession des parts de la SCI, la durée de détention se calcule à compter de la date de souscription des parts et non de la date d’entrée du bien immobilier dans la SCI


En résumé de nombreux montages et avantages sont possibles avec la SCI. Il existe d'ailleurs de nombreuses SCI :

  1. La SCI de gestion ou de location : Ce type de société est en principe utilisé pour faire fructifier un bien immobilier, c’est-à-dire obtenir des revenus réguliers par de la location des biens (loyers).

  2. La SCI familiale : La SCI familiale est une société permettant aux divers membres d’une famille de devenir propriétaires d’un bien immobilier. Ainsi, la SCI peut faire l’acquisition du bien et chacun des associés dispose d’une part sociale qui correspond à son apport.

  3. La SCI d’attribution : D'un point de vue juridique, la SCI d'attribution vise l'acquisition ou la construction d'un ensemble immobilier destiné, par la suite, à être divisé afin que les fractions soient attribuées aux associés de la SCI. Ces derniers pourront en avoir la jouissance ou la propriété

  4. La SCI de jouissance à temps partagé : la SCI de jouissance à temps partagé correspond à un ensemble de personnes propriétaires d'un bien immobilier et d'un droit d'occupation défini pour ce logement. Afin d'éviter tout éventuel problème ou désaccord, il est essentiel de poser clairement les termes de cette association.

  5. La SCI construction-vente : La société civile immobilière de construction vente est une structure permettant de construire un bien immobilier et de le revendre aussitôt dans le but de réaliser un bénéfice. La SCCV fait figure d’exception parmi les sociétés civiles puisque son objet revêt un caractère commercial. On l’assimile généralement à l’activité de marchands de bien, à l’exception près que la SCI se retrouve dissoute une fois la transaction effectuée.

 

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