Société Civile de Placement Immobilier

 

Développer un patrimoine immobilier

Limiter son imposition

Alléger son IFI

Obtenir des revenus complémentaires 

Que désirez-vous savoir ?

 
 
 

Les spécificités du Produit

En un coup d'œil, vous comprendrez les grandes spécificités de cette solution

Les Avantages & Inconvenients

Retenez les points importants, les avantages & les inconvénients

Le Fonctionnement du produit

Comprenez les rouages de cette solution avant de la sélectionner

Une illustration chiffrée

Comprenez-les mécanismes de cette solution à travers un exemple ludique

 
Immeuble à plusieurs étages

Pourquoi investir en SCPI ? 

 
 

La base de fonctionnement d'une SCPI consiste à réunir différents associés au sein d'une société dans le but de réaliser en commun des acquisitions immobilières locatives.
D'une manière plus concrète, il s'agit d'acheter à plusieurs des biens immobiliers et de les mettre en location

Souscrire des parts de SCPI vous permet, à partir de quelques centaines d’euros, d’investir dans l’immobilier d’entreprise, généralement plus rentable que les logements. 

Il existe trois types de SCPI :

  • les SCPI de rendement qui permettent de percevoir un revenu locatif régulier 

  • les SCPI fiscales qui génèrent une réduction d'impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante

  • les SCPI de plus-value afin de pouvoir profiter d’une forte progression du capital immobilier entre la date de souscription et la date de revente de ses parts

 

Les gérants des SCPI se constituent un patrimoine diversifié en achetant plusieurs types de biens. Selon les stratégies, ils investissent dans différentes zones géographiques, plusieurs classes d'actifs, diverses typologies de biens

En achetant leurs parts, vous profitez donc d'une large diversification. 

Le patrimoine des SCPI est bien plus large que celui que vous pourriez vous constituer seul

De plus, en achetant des parts de SCPI, vous déléguez la gestion du parc immobilier à un professionnel : le gérant de la société.

Enfin pour mutualiser encore plus votre risque, vous avez intérêt à investir sur plusieurs SCPI, dont les stratégies d'investissement sont différentes, de façon à profiter d'un parc immobilier encore plus large et diversifié. 

 
Immeuble

Les SCPI : Mutualiser le risque, diversifier vos stratégies patrimoniales de manière accessible

 

Qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier (SCPI) ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société d'investissement collectif qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d'habitation ou d’entreprise. 

La société de gestion qui gère la SCPI va collecter des fonds auprès d'investisseurs. Puis, elle procèdera à une sélection d'actifs ou « parc immobilier » rentrant dans les statuts de la SCPI, c’est-à-dire correspondant à la stratégie patrimoniale suivie.

Finalement, l’investisseur possède des parts qui sont la représentation de sa quote-part dans l’ensemble immobilier. Il bénéficie donc d’un prorata des loyers versés par l'ensemble des investisseurs permettant une très forte mutualisation de son risque locatif qui se retrouve dilué sur un grand nombre de locataires. C’est un moyen de se constituer un patrimoine immobilier.

 

Par ailleurs, avec un marché immobilier haussier, il bénéficie aussi de la revalorisation du parc au fil du temps avec un accroissement de la valeur de sa part.

Certaines SCPI ont en effet pour unique objectif la revalorisation de leur part, c’est le cas des SCPI Plus-values

D’autres SCPI, Les SCPI fiscales sont des placements immobiliers non cotés qui permettent de bénéficier de réductions d’impôts correspondant à une loi fiscale de référence. 

L'investissement en nue-propriété de SCPI peut être réalisé :

  • en direct,

  • par le biais d'une société civile soumise à l'IR.

  • Il peut également être réalisé par une société soumise à l'IS, mais cette solution peut s’avérer coûteuse en termes de plus-value.

L'AMF reconnait deux types de statuts pour les SCPI, à savoir SCPI à capital fixe ou bien variable.

  • Dans le cas d’une SCPI à capital variable, la taille de la SCPI est directement liée aux demandes de souscription (achat) ou de retrait (vente). 

  • Les SCPI à capital fixe inscrivent le montant plafond de leur capital dans leurs statuts. Ce montant n’est toutefois pas figé dans le temps et ces SCPI peuvent voir leur capital évoluer. 

 

Présentation des différentes SCPI

SCPI Usufruit

L’investissement sur l’usufruit de parts de SCPI est préconisé pour un particulier ayant un déficit foncier reportable important devant être consommé dans un délai court ou pour une société souhaitant placer sa trésorerie à moyen terme.

L’acquisition de parts de SCPI est en général réalisée en pleine propriété, mais il est possible que celle-ci ne porte que sur l’usufruit à durée fixe, une autre personne physique ou morale détenant la nue-propriété jusqu’à l’extinction de l’usufruit temporaire.

L’usufruit est limité : à l’échéance prévue, il s’éteint et l’usufruitier n’a plus aucun droit sur le bien démembré. La pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire.
 

Rappel : L’usufruit est un élément du droit de propriété. Il donne à son titulaire le droit de percevoir les revenus des SCPI. L’usufruit peut être viager (extinction au décès de l’usufruitier) ou à durée fixe (extinction à un terme prévu initialement).

L’usufruit n’est pas viager mais à durée fixe.

En général, lors de l’acquisition de l’usufruit de parts de SCPI, le démembrement de propriété est constitué pour une durée temporaire de 5 à 10 ans. L’investisseur peut choisir la durée la plus appropriée à son objectif et son horizon d’investissement, qui peut atteindre 15 années.

Loyers : Imposition au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers. 

Revenus de placement des disponibilités de la SCPI (revenus accessoires)  : Imposition au PFU ou sur option au barème progressif dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. 

Plus-values immobilières (cession d'un immeuble par la SCPI) :  Imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers

​L’usufruit des parts de SCPI détenu par un particulier (= personne physique) est taxable au titre de l'IFI pour la valeur en pleine propriété.

SCPI déficit foncier

Une SCPI dite "SCPI déficit foncier" est une SCPI ayant vocation à acquérir  des immeubles devant faire l'objet de travaux de rénovation significatifs, pour ensuite les louer. 

 

Les porteurs de parts peuvent alors imputer sur leurs revenus fonciers existants ou sur leur revenu global dans la limite de 10 700 € une quote-part des dépenses déductibles engagées par la SCPI pour rénover les immeubles qu'elle aura acquis.

Une fois rénovés, les immeubles sont loués par la SCPI et les associés perçoivent des revenus réguliers sous forme de loyers.

Chaque porteur de part peut imputer une quote-part du déficit foncier réalisé par la SCPI sur ses revenus fonciers existants sans aucune limitation de montant, et le surplus sur son revenu global dans la limite de 10 700 €.

La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d'emprunt est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Lorsque le revenu global du contribuable est inférieur à 10 700 €, le déficit foncier qui n'a pas pu être imputé constitue un déficit global qui pourra être imputé sur le revenu global des 6 années suivantes.

 

Cet avantage fiscal est exclu du plafonnement global des niches fiscales.

SCPI Pinel

Une SCPI dite "SCPI Pinel" est une SCPI qui détient un patrimoine immobilier spécialement composé d'immeubles éligibles au dispositif Pinel (logement neuf ou réhabilité), ce qui permet aux porteurs de parts de bénéficier d'une réduction d'impôt en plus de leur quote-part de loyers.

Chaque porteur de part bénéficie d'une réduction d'impôt ayant pour assiette le montant de sa souscription retenu dans la limite de 300.000 € par an et par contribuable.

Le taux de réduction varie en fonction de la durée de l'engagement de location qui sera pris par la SCPI :

  • 12 % 6 ans

  • 18 % 9 ans

  • 21 %12 ans

Le contribuable doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location souscrit par la SCPI (6 ans ou 9 ans, prorogeable jusqu'à 12 ans).

La durée de l'engagement de location pris par la SCPI s'impose à l'investisseur.

Il n'y aura pas de remise en cause de l'avantage fiscal en cas de décès du contribuable.

SCPI Nue-Propriété

L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI est préconisé pour les particuliers disposant d’un capital à investir ou d’une capacité d’épargne importante et n’ayant pas besoin de revenus immédiats, mais plutôt à terme (différé dans le temps).

L’acquisition de parts de SCPI se réalise souvent en pleine propriété, mais il est possible d’acquérir la seule nue-propriété. Une autre personne physique ou morale achète l’usufruit pour une durée temporaire. Généralement la société de gestion se charge d’animer les transactions.

La nue-propriété est un élément du droit de propriété. Elle donne à son titulaire le droit de disposer du bien sans en avoir la jouissance, ces derniers étant réservés à l’usufruitier.

Il s’agit d’acquérir la nue-propriété d’un actif démembré temporairement. L’usufruit n’est pas viager mais à durée fixe.

En général, lors de l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI, le démembrement de propriété est constitué pour une durée temporaire de 5 à 20 ans. L’investisseur peut alors choisir la durée la plus appropriée à son objectif et son horizon d’investissement ou même les mixer.

A l’extinction de l’usufruit, la société de gestion prendra contact avec le nu-propriétaire devenu plein propriétaire afin d’obtenir ses coordonnées bancaires pour le paiement trimestriel des loyers. Il n’y a pas de frais pour le nu-propriétaire lorsque l’usufruit prend fin.

L’investisseur devenu plein propriétaire des parts pourra alors les conserver pour en percevoir les revenus réguliers et éventuellement en donner la nue-propriété pour anticiper la transmission ou encore les vendre (partiellement ou totalement) afin de capter la plus-value mécanique réalisée (= valeur de l’usufruit).

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement de propriété.

La nue-propriété des parts de SCPI n’est pas taxable au titre de l'IFI. Corrélativement l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI ne peut pas être inscrit au passif de l’IFI.

SCPI Malraux

Une SCPI dite "SCPI Malraux" est une SCPI qui détient un patrimoine immobilier spécialement composé d'immeubles éligibles au dispositif Malraux et devant faire l'objet d'une opération de restauration.

 

Les porteurs de parts peuvent alors bénéficier d'une réduction d'impôt l'année de leur souscription.  

Lorsque la restauration est achevée et que les immeubles sont loués, ils bénéficient d'une quote-part de loyers.

Chaque porteur de part bénéficie l'année de la souscription d'une réduction d'impôt égale à 22 % ou 30 % (selon le secteur) du montant de sa souscription affecté à la réalisation de dépenses éligibles au dispositif Malraux, retenu dans la limite de 400.000 € sur une période de 4 ans.

Lorsque la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.

La réduction d'impôt Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales.

Le contribuable doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location souscrit par la SCPI. La durée de détention minimale sera donc égale à la durée des travaux augmentée de 9 ans. Il n'y a pas de remise en cause de l'avantage fiscal en cas de décès du contribuable.

SCPI Plus-value

L'investissement en SCPI plus value ou de capitalisation a un objectif d'investissement plus à long terme qu'une SCPI de rendement. L'essentiel du gain pour l'investisseur se base sur la plus value qui met du temps à se dessiner.

L'objectif des SCPI de capitalisation est d'acquérir des biens qui ont un fort potentiel de revente et/ou de revalorisation. Différentes stratégies peuvent être mises en place par les gérants : achat d'un immeuble en bloc puis découpe, achat d'appartements loués à de faibles loyers, achat d'un immeuble vétuste à rénover...

La conséquence direct de ce type d'investissement réside dans un rapport locatif très faible. En effet, a contrario des SCPI de rendement, les SCPI plus value ont comme objectif d'investir dans de l'immobilier résidentiel souvent à faible loyer conduisant à des rendements aux environs de 2%.

 

Par exemple, les loyers des logements soumis à la loi du 1er septembre 1948 sont souvent inférieurs aux charges et travaux demandés pour un état convenable des locaux.

En cas de vente de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à un prix supérieur à celui payé pour les acquérir, la plus-value engrangée par l’investisseur est soumise au même régime fiscal que le gain empoché lors de la vente d’un bien immobilier.

 

Toutefois, l’impôt à payer est d’autant moins élevé que les parts ont été conservées longtemps.

SCPI de rendement

Les SCPI dites "SCPI de rendement" détiennent un patrimoine essentiellement composé d'immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). 

Ce type d'actifs génère des revenus supérieurs à ceux de l'immobilier d'habitation et les sociétés de gestion ont pour objectif principal la distribution des revenus. 

C'est un placement de long terme (entre 8 et 15 ans), notamment pour amortir les frais  d'entrée qui sont relativement élevés.

Les résultats de la SCPI sont directement imposables à l'impôt sur le revenu entre les mains des investisseurs au prorata des parts détenues dans le capital.

Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux.

Les intérêts d’emprunt sont déductibles si les parts ont été acquises en pleine propriété.

Ajoutons la possibilité de bénéficier du régime du micro foncier  lorsque le revenu foncier brut annuel est inférieur ou égal à 15 000 € sous conditions.

Si les SCPI sont détenues dans un contrat d'assurance-vie, les revenus et plus-values sont taxés uniquement en cas de rachat total ou partiel selon le régime fiscal de l'assurance-vie.

Les plus-values constatées lors de la cession de parts de SCPI relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.

 

Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI  à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la SCPI.

SCPI Monuments historiques

Une SCPI dite "SCPI Monuments historiques" est une SCPI qui détient un patrimoine immobilier exclusivement composé d'immeubles classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques et devant faire l'objet de travaux de rénovation. 

Les porteurs de parts peuvent alors bénéficier du régime fiscal dit "Monuments historiques" qui  permet l'imputation des déficits constatés sur leurs revenus fonciers et leur revenu global, sans limitation de montant.

Chaque porteur de part peut imputer une quote-part du déficit foncier réalisé par la SCPI sur ses revenus fonciers existant, et le surplus sur son revenu global, sans aucune limitation de montant.

L'excédent est reportable sur les revenus globaux des années suivantes, jusqu’à la 6ème année inclusivement.

Le dispositif Monuments historiques permet d’imputer sans limitation sur son revenu global le montant du déficit foncier généré par la réalisation de travaux. Par conséquent, les revenus à prendre en compte pour le plafonnement IFI se trouvent fortement amoindris, voire gommés.

Le contribuable doit s'engager à conserver la totalité de ses titres pendant 15 ans. Il n'y a pas de remise en cause de l'avantage fiscal en cas de décès du contribuable ni en cas de donation à condition que les donataires ou héritiers reprennent l'engagement souscrit par le donateur ou le défunt

Fonctionnement des SCPI
Fonctionnement SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement d'épargne sécurisé qui permet d'obtenir de nombreux avantages. Lorsque vous investissez dans une SCPI vous détenez alors de l'immobilier sous forme de part et non pas de l'immobilier direct. Cet investissement est alors géré par une société de gestion. C'est un bon investissement qui représente un faible risque en vous assurant un bon rendement.

Les SCPI, c'est une solution d’investissement offrant un potentiel de rendement intéressant sans être soumis aux fluctuations et volatilité du marché boursier.

Accessible à partir de quelques centaines d’euros, l’investissement en pierre-papier offre de nouveaux avantages aux épargnants : valorisation du patrimoine existant, absence de gestion quotidienne, mise en place de revenus complémentaires, diversification du capital…

Après la souscription de vos parts de SCPI, la perception des revenus n’est pas immédiate. On appelle cela, le délai de jouissance. Il correspond à la période de non-perception des revenus et varie de 3 mois à 6 mois en fonction de la SCPI choisie.

Dans la gestion de votre trésorerie, il convient de prendre en compte la périodicité du versement des dividendes des SCPI. 

La grande majorité des SCPI verse les loyers sur votre compte courant trimestriellement.

Que ce soit en direct ou en assurance vie, l’investissement en SCPI doit s’envisager sur du long terme. Nous conseillons un horizon de placement de 8 à 10 ans.

Comme un bien acheté en direct, plus la détention des parts est longue, plus les frais d’investissement sont amortis (par le versement des revenus et par la valorisation des actifs immobiliers).

Les differents types de SCPI
Differentes SCPI

Les SCPI peuvent être regroupées dans 3 grandes catégories selon l’objectif poursuivi.

  • Les SCPI de rendement : Une SCPI de rendement est une Société Civile de Placement Immobilier qui investit dans l'immobilier professionnel (Bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, résidences médicalisées, etc.). Son objectif est donc de se constituer un portefeuille immobilier pour y placer des locataires. Ces derniers vont logiquement générer des revenus.

  • Les SCPI de plus-value : Les SCPI de plus-value (également appelées SCPI de valorisation ou SCPI de capitalisation) se distinguent des SCPI de rendements et des SCPI fiscales car elles ne distribuent pas de loyer. De ce fait elles permettent d’éviter l’imposition des revenus fonciers.

  • L’objectif de la SCPI de plus-value est la valorisation de son patrimoine dans le temps. Le secteur d’activité concerné est principalement l’immobilier résidentiel contrairement aux SCPI de rendement qui sont majoritairement investies sur l’immobilier professionnel.

  • Les SCPI fiscales : Une SCPI fiscale est une société de placement dont le but n’est pas tant de générer un revenu que de faire bénéficier les associés d’avantages fiscaux résultant des investissements immobiliers menés par la société. À la différence d’une SCPI de rendement, il s’agit dans la SCPI fiscale d’acquérir des biens immobiliers à destination de particuliers.Si vous privilégiez la défiscalisation au rendement brut, acheter des parts dans une SCPI fiscale peut donc se révéler être une manœuvre pleine de bon sens.

    • Vous pouvez ainsi profiter d’une réduction immédiate d’impôts sur une période allant de 9 à 12 ans en fonction du type de SCPI fiscale choisi.

 
 

Avantages & inconvénients SCPI

 

Société civile de placement immobilier

Exemple d'investissement via une SCPI

SCPI de rendement 

Claudia désire obtenir des revenus complémentaires.

 

Elle dispose d’un capital de 70 000 €.

 

Elle fait l’acquisition de parts de SCPI et reçoit 788 € de revenus par trimestre avec un rendement net de frais estimé à 4,50 %.

Après paiement de la fiscalité, elle dispose de revenus complémentaires nets pour 566 € par trimestre.

Son épargne est rémunérée à 3,20 % net de frais et de fiscalité.

 

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SCPI Fiscales : Malraux

Profil de l'investisseur

  • Revenus fonciers : 25 000 € par an

  • Revenu global imposable : 250 000 € par an

  • TMI : 41 %

 

Investissement

  • Acquisition de parts de SCPI Monuments Historiques  pour un montant de 200 000 € 

  • Frais de souscription : 14 %

  • Quote-part de déficit foncier constaté l'année de souscription : 45 %

 

Montage de l'avantage fiscal

  • Montant de la souscription net de frais : 200 000 € - 14 % = 172 000 €

  • Quote-part de déficit : 172 000 € x 45 % = 77 400 €

  • Gain fiscal : 77 400 € x 41 % = 31 734 €

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SCPI Nue-propriété

Greg  dispose d’un capital de 100 000 € à investir.

Il souhaite faire une acquisition portant sur des parts de SCPI. La part est valorisée à 100 € l’unité.

Pour un démembrement de 10 ans, la nue-propriété représente 68 % de la pleine propriété soit 68 € par part.
Le client se porte acquéreur de 1 470 parts en nue-propriété pour 100 000 € (1 470 x 68 €).

Valeur en pleine propriété : 1 470 parts à 100 € l’unité = 147 000 €

Valeur nue-propriété : 68 % de 147 000 € = 100 000 €
 
Lors de l’extinction de l’usufruit celui-ci rejoint la nue-propriété (sans impôt). Le gain sur 10 ans est de l’ordre de 47 000 € sans tenir compte d’une éventuelle revalorisation des parts.

Immeuble rénové