ĀæQue quieres saber?
ĀæPor quĆ© crear un dĆ©ficit de tierras?
Invertir en una propiedad para renovar y realizar trabajos en ella (reparaciĆ³n, renovaciĆ³n y mantenimiento, mejora) es una excelente manera de optimizar su fiscalidad.
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El alquiler simple (sin muebles) de una propiedad permite al propietario cobrar alquileres que se gravan en la categorĆa de rentas de la propiedad.
Si los cargos (impuesto predial, prima de seguro, intereses de prƩstamos, obras) son mayores que los ingresos, el contribuyente encuentra un dƩficit en la propiedad.
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Este dĆ©ficit de tierra se puede compensar con los otros ingresos de la tierra del contribuyente (alquileres de otras propiedades alquiladas, o de acciones de SCPI), luego con sus ingresos totales (hasta ā¬ 10,700) y mĆ”s allĆ” de esta cantidad, en los ingresos de su propiedad para los siguientes 10 aƱos.
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El sistema de dĆ©ficit de la tierra tambiĆ©n tiene la ventaja considerable de no estar sujeto al lĆmite general de las lagunas fiscales de 10.000 euros en reducciĆ³n de impuestos por aƱo.
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LĆ³gicamente, la ganancia es tanto mĆ”s importante cuanto que el contribuyente estĆ” sujeto a una alta tasa impositiva marginal. En todos los casos, el propietario deberĆ” alquilar su propiedad al menos hasta el 31 de diciembre del tercer aƱo siguiente a la imputaciĆ³n del dĆ©ficit para aprovechar al mĆ”ximo las ventajas fiscales del dĆ©ficit territorial.
Optimice su fiscalidad mejorando su patrimonio
ĀæQuĆ© es el dĆ©ficit de tierras?
El propietario de una propiedad de alquiler se encuentra en una situaciĆ³n de dĆ©ficit de tierra cuando la propiedad cobra que soporta (trabajos de reparaciĆ³n, gastos de mantenimiento, copropiedad, primas de seguros, intereses de prĆ©stamos, impuesto a la propiedad ...) son mĆ”s importantes que el alquila que percibe.
Este dĆ©ficit es, en determinadas condiciones, imputable a la renta global, dentro del lĆmite de 10.700 euros anuales y con la condiciĆ³n de que el inmueble se alquile hasta el 31 de diciembre del tercer aƱo siguiente a la imputaciĆ³n del dĆ©ficit.
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Crear un dĆ©ficit territorial significa incurrir, a travĆ©s de una inversiĆ³n inmobiliaria, en gastos de trabajo que se deducirĆ”n de la renta imponible. En Ćŗltima instancia, esto equivale a invertir sus impuestos en la renovaciĆ³n, mantenimiento y mejora de sus activos inmobiliarios.
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A saber : Si alquila un inmueble para uso residencial y se cae o ha optado por el rĆ©gimen de rentas inmobiliarias, puede incluir en sus gastos y cargas, los trabajos a continuaciĆ³n si han sido pagados durante el ejercicio fiscal:
obras de mejora
trabajos de reparaciĆ³n y mantenimiento
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Condiciones de pago
El contribuyente podrĆ” deducir ciertos gastos de construcciĆ³n de los ingresos de su propiedad siempre que:
que alquila la propiedad desnuda (sin muebles) tan pronto como termine el trabajo,
que elige el rƩgimen fiscal real (no micro-tierra),
que realiza trabajos de mantenimiento, reparaciĆ³n o mejora (el trabajo realizado por la copropiedad tambiĆ©n es deducible en funciĆ³n de su naturaleza),
que deduzca el trabajo del aƱo de su pago.
Gastos deducibles
Todos los cargos no son deducibles de los ingresos y, por lo tanto, no participan en el dƩficit de la tierra.
Los costos de gestiĆ³n y administraciĆ³n de la propiedad (remuneraciĆ³n de un conserje o los costos de una agencia inmobiliaria o administrador de un condominio, por ejemplo)
impuestos relacionados con la vivienda y no recuperables del inquilino, como el impuesto a la propiedad
Gastos de reparaciĆ³n y mantenimiento, ya sea por trabajos ocasionados por la vivienda en ruinas o para facilitar su alquiler *
disposiciones para cargos en el contexto de una copropiedad
Gastos de alquiler, si no ha podido recuperarlos del inquilino el 31 de diciembre del aƱo siguiente a su salida.
compensaciĆ³n por desalojo o realojo de un inquilino
primas de seguros
intereses y costos por prƩstamos.
* Por otro lado, los trabajos de construcciĆ³n, reconstrucciĆ³n o expansiĆ³n no se pueden deducir de los ingresos de su propiedad.
Inversionistas
Esta inversiĆ³n se puede ofrecer a personas que reciben ingresos de la propiedad con impuestos altos (mĆ”s raramente para personas sin ingresos de propiedad preexistentes) y que desean reducir los impuestos sobre los ingresos de su propiedad sin poder (o querer) vender la propiedad que poseen. Proporcionar estas rentas.
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Es fundamental que el propietario pretenda, una vez finalizada la obra, alquilar el inmueble desnudo (sin muebles) y someter las rentas que perciba al rƩgimen del impuesto predial (pƩrdida de interƩs en el caso de microterreno).
ĀæAdquirir una propiedad con o sin contribuciĆ³n?
Respecto a una inversiĆ³n de alquiler, la respuesta es: sin aportaciĆ³n.
De hecho, tanto los intereses del prĆ©stamo como los costos del prĆ©stamo (costos de constituciĆ³n del expediente del prĆ©stamo, costos hipotecarios, prima de seguro del prestatario) son deducibles de los ingresos de la propiedad y, por lo tanto, reducen el monto de la renta imponible. Una contribuciĆ³n solo tiene sentido para reducir el esfuerzo de ahorro o acortar la duraciĆ³n del prĆ©stamo.
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El tipo de prĆ©stamo, prĆ©stamo multa o reembolsable, depende del esfuerzo de ahorro que el inversor estĆ© dispuesto a dedicar a su inversiĆ³n. El prĆ©stamo en multa limita el esfuerzo mensual ya que el prestatario solo reembolsa los intereses (el capital se reembolsarĆ” en una sola cuota a lo largo del tiempo) pero requiere la disponibilidad de un capital que se pueda dar como garantĆa (o pagos regulares de un seguro de vida). contrato).
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Los gastos relacionados con los intereses de prĆ©stamos suscritos para la adquisiciĆ³n de un inmueble de alquiler bĆ”sico son deducibles, pero exclusivamente de los ingresos de la propiedad (para el aƱo de pago o los 10 aƱos siguientes). No es posible realizar cargos contra los ingresos totales.
Impuestos
La principal ventaja y no la menor del dƩficit de suelo es no entrar en el techo de las lagunas fiscales, limitando las ventajas fiscales de las mismas a 10.000 euros anuales.
Como resultado, el propietario puede combinar las reducciones de impuestos de otras leyes de exenciĆ³n de impuestos a la propiedad con el dĆ©ficit de la propiedad, que estĆ” limitado a ā¬ 10,700 por aƱo.
AdemĆ”s, el dĆ©ficit de suelo (mĆ”s de 10.700 ā¬ al aƱo) puede transferirse a los siguientes ejercicios fiscales.
Los intereses del dĆ©ficit territorial son mĆŗltiples:
la posibilidad de deducir hasta 10.700 ā¬ de los ingresos totales, debido a la deducciĆ³n de cargos
la posibilidad de aplazar a los siguientes ejercicios fiscales el dĆ©ficit territorial superior a 10.700 ā¬
la posible combinaciĆ³n con las ventajas fiscales de otras lagunas fiscales
Nichos de impuestos
Para los contribuyentes que hayan consumido todos los lĆmites mĆ”ximos de exenciĆ³n fiscal (10.000 ā¬ + 8.000 ā¬ para inversiones en el exterior), mediante reducciones y crĆ©ditos fiscales, la Ćŗnica palanca para reducir su fiscalidad es crear una deducciĆ³n.
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Los cargos deducibles de los ingresos categĆ³ricos o de los ingresos totales (por ejemplo, un pago de ahorros para la jubilaciĆ³n deducible de los ingresos generales dentro del lĆmite de un techo anual) reducen la renta imponible y, por lo tanto, el monto del impuesto, pero no estĆ”n sujetos a las lagunas impositivas del techo.
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El dĆ©ficit de tierras es un sistema de deducciĆ³n de derecho consuetudinario que, a diferencia de los sistemas de exenciĆ³n de impuestos, no estĆ” limitado en el monto de la inversiĆ³n, ni en el monto de los gastos de obras, ni restringido a una determinada Ć”rea geogrĆ”fica, ni condicionado a un monto de alquiler o recursos del inquilino, etc.
Para crear un dƩficit de suelo y cancelar el monto de tus impuestos, el principio es simple: se trata de comprar una vivienda para reformar para poder alquilarla, ya que las rentas que recibirƔs vendrƔn a cancelar el monto comprometido por ellos. .funciona.
Este dĆ©ficit, es decir, la parte de los gastos mayor que los ingresos de su propiedad, es atribuible a sus ingresos totales (es decir, la suma de sus salarios, pensiones de jubilaciĆ³n, ingresos de la propiedad, etc.) hasta un lĆmite de 10.700 ā¬ por aƱo.
Cualquier exceso de dĆ©ficit de tierras (que supere los 10.700 ā¬) es atribuible a los ingresos de sus tierras durante los siguientes 10 aƱos.
Si su dĆ©ficit es mayor que su ingreso total, puede deducir el exceso de su ingreso total durante los prĆ³ximos seis aƱos.
Si sus ingresos totales son insuficientes para absorber el dĆ©ficit de tierras, dentro del lĆmite de 10.700 ā¬, se crea un dĆ©ficit global y el superĆ”vit es atribuible a sus ingresos totales durante los siguientes seis aƱos.
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Los intereses del prĆ©stamo son deducibles Ćŗnicamente de los ingresos de su propiedad. Por lo tanto, no puede deducirlos de sus ingresos generales. Al calcular el dĆ©ficit de la tierra, primero debe deducir los intereses del prĆ©stamo de los ingresos de su propiedad, antes de deducir otros cargos.
Para calcular el dĆ©ficit, primero debe deducir el interĆ©s del prĆ©stamo de los ingresos de su propiedad. Si el resultado es positivo (las rentas son superiores al interĆ©s del prĆ©stamo), el propietario del inmueble no se encuentra en una situaciĆ³n de dĆ©ficit de suelo en relaciĆ³n con el interĆ©s del prĆ©stamo.
Tenga en cuenta que la parte de los gastos que supere el lĆmite mĆ”ximo de 10.700 ā¬ y que no pueda deducirse de la base imponible global, podrĆ” deducirse del importe de las rentas percibidas durante 10 aƱos.
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Casi la totalidad de los gastos a cargo del propietario son deducibles (gestiĆ³n, impuesto predial, mantenimiento, etc.). Cuando la propiedad se alquila como vivienda, el propietario tambiĆ©n puede deducir los gastos de mejora de la propiedad (rehabilitaciĆ³n), sin embargo, no es posible deducir de impuestos los gastos de ampliaciĆ³n, construcciĆ³n o reconstrucciĆ³n de la propiedad.
El rƩgimen de microterreno se aplica automƔticamente a los contribuyentes que perciben una renta bruta anual del suelo inferior a 15.000 euros y que no alquilan un inmueble sujeto a un rƩgimen fiscal especial.
El micro-foncier te da derecho a una reducciĆ³n del 30%.
Por lo tanto, la administraciĆ³n tributaria aplica una asignaciĆ³n fija del 30% que tiene en cuenta los cargos relacionados con el alojamiento alquilado. Solo el 70% restante es agregado por la administraciĆ³n tributaria a otros ingresos recibidos por el contribuyente para el cĆ”lculo del impuesto sobre la renta adeudado. A diferencia del rĆ©gimen real, bajo el rĆ©gimen de micro-tierras, el resultado de la tierra es siempre rentable, no puede ser deficitario.
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El rĆ©gimen de microterreno no permite crear un dĆ©ficit de suelo, ya que implica aplicar una reducciĆ³n del 30% que supuestamente cubre el monto de tus cobros, lo que rara vez ocurre cuando se ha realizado una obra importante.
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Para poder beneficiarse del dƩficit territorial, debe optar por el rƩgimen real, porque es este rƩgimen el que le permite deducir de la renta imponible los costes y cargas relacionados con su inmueble.
Aplicable automĆ”ticamente para rentas territoriales superiores a 15.000 ā¬, el rĆ©gimen real tambiĆ©n puede elegirse (por un perĆodo mĆnimo de 3 aƱos) por debajo de este umbral.
Se trata entonces de producir una declaraciĆ³n de todos los ingresos de la propiedad, costos y cargas reales, reconocidos por la administraciĆ³n tributaria.
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Una vez obtenida la renta de la tierra, es necesario determinar todos los cargos para poder deducirlos de dicha renta. El resultado constituirĆ” la base imponible, denominada "resultado patrimonial".
Los costos y cargos deducibles estƔn claramente definidos por ley y solo pueden afectar a la propiedad de alquiler:
Gastos de trabajo de reparaciĆ³n o mejora del hogar (nota, los gastos de expansiĆ³n no son deducibles):
intereses del prestamo;
las sumas incurridas por los gastos de copropiedad;
primas de seguros (seguro del edificio, Ć”reas comunes, contra alquileres impagos o para protegerse contra la desocupaciĆ³n del alquiler);
honorarios de administraciĆ³n (si la propiedad es administrada por un tercero);
los impuestos ;
Cargos de alquiler (sujeto a condiciones).
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Dependiendo del nivel de cargos en comparaciĆ³n con las rentas cobradas, el resultado de la propiedad es superĆ”vit o dĆ©ficit.
Ventajas y desventajas del dƩficit de tierras
DĆ©ficit de tierras
Ejemplo de uso de un dƩficit de tierra
1
SituaciĆ³n inicial
Yvan recibe 20.000 ā¬ en ingresos inmobiliarios al aƱo de un edificio. Su renta de la propiedad estĆ” fuertemente gravada debido a los bajos cargos deducibles (4.000 ā¬ por aƱo) y su tipo impositivo marginal (41%).
Renta neta imponible de la propiedad: 16.000 ā¬ x (41% + 17,2%)
TributaciĆ³n anual : 9310 ā¬
No planea vender su edificio, pero quiere reducir sus impuestos. Tiene un capital para invertir de 300.000 ā¬.
2
CreaciĆ³n de un dĆ©ficit de tierra
Con esta inversiĆ³n decide adquirir un piso por 100.000 ā¬ incluyendo 200.000 ā¬ por obra a realizar.
3
SituaciĆ³n final
La renta de la tierra se neutraliza durante 8 aƱos.
La ganancia fiscal total es de 114.560 ā¬ ([10.700 ā¬ x 41% = 4.387 ā¬] + [189.300 x 41% x 17,2% = 110.173 ā¬]).
DespuƩs de 8 aƱos, los ingresos de la tierra (del edificio familiar y esta nueva casa) serƔn gravados nuevamente.
Ahora todo lo que tiene que hacer es vender o alquilar su apartamento.
