ĀæQue quieres saber?
ĀæPor quĆ© comprar o vender la propiedad pura?
Comprar bienes inmuebles en propiedad pura, es decir, renunciando a su derecho Usarlo durante un perĆodo de tiempo puede ser una estrategia de inversiĆ³n eficaz.
Hay muchas ventajas de comprar una propiedad pura. El propietario desnudo adquiere automƔticamente la propiedad total de la propiedad al final del desmembramiento de la propiedad.
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De hecho, adquirir la propiedad pura de una propiedad permite:
para capitalizar libre de impuestos
para obtener una retribuciĆ³n directa e indirecto (IFI)
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La venta de una propiedad al desnudo permite conservar el usufructo de esta Ćŗltima.
AsĆ, el pensionado (acreedor de una anualidad - opuesto al deudor) podrĆ” seguir ocupando una propiedad, alquilarla y obtener ingresos de ella durante su vida.
Es una soluciĆ³n adecuada si la necesidad de efectivo es importante, porque maximiza el monto del ramo si no existen rentas vitalicias.
Vender la propiedad pura de una propiedad permite:
para obtener capital inmediatamente (= valor de la propiedad desnuda)
si el vendedor tenĆa la propiedad total, retiene el usufructo y puede usar la propiedad o alquilarla para obtener ingresos adicionales
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La adquisiciĆ³n y venta de la propiedad desnuda:
una sabia estrategia
ĀæCĆ³mo funciona la compra / venta de propiedad pura?
Es posible realizar una inversiĆ³n inmobiliaria limitando los costes gracias al desmembramiento de la propiedad.
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La compra / venta de propiedad pura es un contrato de transferencia de propiedad inmobiliaria relacionado con el desmembramiento de la propiedad de la propiedad inmobiliaria.
El derecho de propiedad como derecho real se divide asĆ en propiedad pura y usufructo. La propiedad desnuda es el derecho real que permite a su titular disponer del edificio como desee. Este es esencialmente el derecho a enajenar el edificio. En cuanto al usufructo, permite a su titular quedarse con el uso y uso econĆ³mico del alojamiento (alquiler).
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Hay muchas ventajas de comprar una propiedad pura. El propietario desnudo adquiere automƔticamente la propiedad total de la propiedad al final del desmembramiento de la propiedad. El propietario desnudo no se considera "propietario" de los bienes, por lo que ciertos costos relacionados con la propiedad no le incumben, como el impuesto territorial. Generalmente, la compra de la propiedad pura de un bien se realiza en un solo pago, un "gran grupo" sin rentas vitalicias. Por lo tanto, este sistema permite comprar una propiedad a un valor descontado sin preocuparse por el riesgo, como en el contexto de una venta de renta vitalicia, donde esto influirƔ en el precio realmente pagado a largo plazo.
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La venta de una propiedad al desnudo permite conservar el usufructo de esta Ćŗltima. AsĆ, el beneficiario podrĆ” seguir ocupando una propiedad, alquilarla y obtener ingresos de ella durante su vida.
El principio del desmembramiento
El desmembramiento es la separaciĆ³n, en derecho civil, de las prerrogativas de propiedad (usus, fructus y abusus) de un bien entre varias personas.
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Los bienes pueden ser muebles o inmuebles y personas fĆsicas o jurĆdicas.
Usus corresponde al derecho de uso de la propiedad.
El fructus tiene derecho a obtener ingresos de la propiedad (es decir, una ganancia).
Abuso del derecho a disponer de la propiedad, es decir venderla, regalarla o modificar su naturaleza.
Impuestos e impuestos
Es el usufructuario quien paga el impuesto predial y el impuesto a la vivienda, salvo que el inmueble sea alquilado, entonces serĆ” el inquilino quien pagarĆ” este Ćŗltimo.
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Los bienes inmuebles mantenidos en desmembramiento de propiedad entran en el Ɣmbito del patrimonio sujeto a las IFI.
El usufructuario declara el inmueble por su valor en titularidad plena, o sobre su aportaciĆ³n si sĆ³lo posee una parte del usufructo (cuando su patrimonio neto inmobiliario supere los 1,3 millones de euros), yc le corresponde abonar el IFI correspondiente.
Por lo tanto, el propietario desnudo no tiene nada que declarar con respecto a estos bienes.
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Nota: Es probable que los herederos (hijos o padres) que obtengan la propiedad pura de bienes raĆces conforme a la ley sean responsables ante las IFI.
DuraciĆ³n del usufructo
El usufructo puede ser vitalicio (hasta el final de la vida del usufructuario) o temporal (hasta un plazo fijado en el momento del desmembramiento).
Al final del usufructo, la propiedad total es automƔtica y gratuita sobre la cabeza del propietario desnudo.
Usufructuario, propietario desnudo: Āæderechos y obligaciones?
El usufructuario tiene derecho a habitar el alojamiento asĆ como a alquilarlo. En caso de alquiler, obtiene ingresos de la tierra.
Pero, estƩ alquilado o no, un edificio tiene cargas que deben ser compartidas entre el usufructuario y el propietario desnudo.
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El artĆculo 606 del CĆ³digo Civil distribuye estas obligaciones cobrando al usufructuario las reparaciones de mantenimiento y al propietario desnudo las reparaciones mayores.
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Ni el usufructuario ni el propietario desnudo pueden vender la propiedad en su totalidad por su cuenta. Todos solo pueden vender sus derechos sobre la propiedad.
El usufructuario, el usufructo y el propietario desnudo, la propiedad desnuda.
De mutuo acuerdo, pueden vender la propiedad total. Salvo pacto en contrario, el precio de venta se reparte entre ellos segĆŗn el valor respectivo de cada uno de sus derechos.
Impuestos
El usufructuario teniendo el goce de la propiedad desmembrada, puede habitarla o alquilarla. Si lo alquila, obtiene ingresos de Ć©l, de los que puede deducir los cargos que realmente ha pagado (gastos de gestiĆ³n, seguros, mantenimiento).
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El dueƱo desnudo no cobra rentas y no declara ingresos sobre el edificio desmembrado.
Sin embargo, cuando el edificio es desmembrado y arrendado, puede deducir de los ingresos de la tierra de sus otras propiedades los gastos que realmente pagĆ³ por el edificio desmembrado.
Solo se refieren a los gastos relacionados con reparaciones importantes.
TambiƩn puede deducir los intereses de los prƩstamos que ha contratado para comprar la propiedad del edificio alquilado.
En ausencia de ingresos por tierras, el propietario desnudo puede experimentar un dƩficit de tierras. Este dƩficit de tierras puede atribuirse a las condiciones del derecho consuetudinario.
AdquisiciĆ³n fin de desmembramiento:
Al final del desmembramiento, se convierte en el propietario total de la propiedad. Usted puede :
mantenerlo para obtener ingresos regulares o para ocuparlo,
posiblemente dĆ© la propiedad bĆ”sica a sus hijos para anticipar la transmisiĆ³n a un costo menor porque la donaciĆ³n se gravarĆ” solo sobre el valor de la propiedad bĆ”sica,
venderlo para capturar la plusvalĆa obtenida mecĆ”nicamente. Consideramos que el precio de compra para calcular la plusvalĆa corresponde al valor en propiedad total el dĆa de la adquisiciĆ³n de la propiedad desnuda. Esta soluciĆ³n es favorable porque el usufructo se adquiere gratuitamente.
El propietario desnudo es responsable de los trabajos importantes relacionados con la estructura y solidez general del edificio (cimientos, muros, bĆ³vedas, vigas, cubiertas, sĆ³tanos, etc.).
El usufructuario asume el mantenimiento diario de la propiedad. Sus obligaciones van mucho mĆ”s allĆ” de las del arrendatario de una vivienda: la adecuaciĆ³n de la instalaciĆ³n elĆ©ctrica o el cambio de un sistema de calefacciĆ³n obsoleto es responsabilidad del usufructuario en particular.
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Impuesto predial: Corresponde al usufructuario, salvo que las partes acuerden lo contrario y por escrito.
Impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IFI): En principio, el usufructuario debe indicar en su declaraciĆ³n el valor del inmueble en plena titularidad. Sin embargo, en el marco del usufructo legal del cĆ³nyuge supĆ©rstite, el valor de la propiedad se toma en cuenta en los respectivos bienes del usufructuario y del propietario desnudo, hasta sus derechos.
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La IFI se divide entre el usufructuario y el propietario desnudo en tres situaciones excepcionales, y con la condiciĆ³n de que el usufructo no sea vendido ni cedido gratuitamente por su titular:
en caso de usufructo legal del cĆ³nyuge supĆ©rstite, usufructo legal de los ascendientes supĆ©rstites previa donaciĆ³n entre los cĆ³nyuges del reservante en propiedad pura, a falta de descendiente, usufructo forzoso del cĆ³nyuge supĆ©rstite en presencia de los hijos del primer cama en caso de venta de una propiedad de la que el vendedor se reserva el usufructo o el derecho de uso o habitaciĆ³n y si el comprador de la propiedad desnuda no es un presunto heredero o descendiente del usufructuario, donatario, legatario o intermediario (padre, madre o cĆ³nyuge de las partes y descendientes del donatario)
en caso de donaciĆ³n o legado con reserva de usufructo a una entidad pĆŗblica (Estado, departamentos, municipios, etc.), una asociaciĆ³n o fundaciĆ³n reconocida como de utilidad pĆŗblica.
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Es probable que los herederos (hijos o padres) que obtengan la propiedad absoluta de bienes raĆces en aplicaciĆ³n de la ley sean responsables ante las IFI. En este caso, el valor a declarar en propiedad desnuda depende de la edad del usufructuario a 1 de enero del aƱo, segĆŗn un baremo definido por el artĆculo 669 del CĆ³digo General Tributario. Aumenta con los aƱos y se acerca al valor de la propiedad total.
Podemos escapar a la distribuciĆ³n automĆ”tica del IFI entre el usufructuario y el propietario desnudo. En efecto, dado que la ley impone esta distribuciĆ³n en caso de usufructo legal, heredado durante una sucesiĆ³n no preparada, la soluciĆ³n es organizar la transmisiĆ³n de sus activos inmobiliarios, durante su vida.
Tienes varias opciones:
Hacer una donaciĆ³n a la Ćŗltima persona con vida, tambiĆ©n llamada donaciĆ³n entre cĆ³nyuges, para que el usufructo vuelva al cĆ³nyuge supĆ©rstite en caso de fallecimiento del cĆ³nyuge. El impuesto recae entonces sobre el cĆ³nyuge supĆ©rstite por el valor total de propiedad de la propiedad. Esta disposiciĆ³n permite fortalecer la protecciĆ³n del cĆ³nyuge supĆ©rstite, en particular si tiene hijos, otorgĆ”ndole mĆ”s derechos sobre la herencia y la posibilidad de elegir la propiedad que hereda;
Haga una donaciĆ³n en propiedad pura a sus hijos, reservĆ”ndose el usufructo y la carga del impuesto sobre el valor en propiedad total del inmueble. Cuando usted muere, sus hijos se convierten en propietarios plenos, sin impuestos a la herencia que pagar;
Escriba un testamento especificando sus disposiciones.
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El usufructo constituido por plazo fijo se estima en el 23% del valor de la totalidad de la propiedad por cada perĆodo de diez aƱos de duraciĆ³n del usufructo, sin fracciĆ³n y sin tener en cuenta la antigĆ¼edad del usufructuario.
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Sin embargo, estas disposiciones no deben tener el efecto de otorgar al usufructo un valor mayor que el valor del usufructo vitalicio.
Los usufructos establecidos en beneficio de una persona jurĆdica no pueden durar mĆ”s de treinta aƱos (CĆ³digo Civil, art. 619). Estos usufructos tienen por tanto un valor mĆ”ximo del 69%.
De conformidad con el artĆculo 762 bis del CGI, para la liquidaciĆ³n gratuita de derechos de transmisiĆ³n, el valor de los derechos de vivienda y uso es el 60% del valor del usufructo determinado de conformidad con el I del artĆculo 669 del CGI.
En cuanto a los derechos de vivienda y uso establecidos a favor del cĆ³nyuge supĆ©rstite por el artĆculo 764 del CĆ³digo Civil, para la aplicaciĆ³n del baremo es necesario tener en cuenta la edad del cĆ³nyuge supĆ©rstite al final del plazo. ejercicio del derecho temporal a la vivienda, es decir un aƱo despuĆ©s del fallecimiento.
Ventajas y desventajas de la propiedad desnuda
Ventajas y desventajas de la propiedad desnuda
Propiedad desnuda
Ejemplo de propiedad desnuda
1
SituaciĆ³n inicial
Sandrine tiene un capital disponible de 260.000 ā¬. Le gustarĆa invertir en bienes raĆces para generar ingresos regulares en 15 aƱos cuando se jubile.
2
AdquisiciĆ³n de la propiedad pura de una propiedad
Decide comprar en propiedad desnuda un apartamento estimado en 500.000 ā¬.
El precio de compra de la propiedad desnuda es de 280.000 ā¬.
Para un desmembramiento de la propiedad de 15 aƱos, la propiedad desnuda representa un supuesto del 56% del valor total de la propiedad.
Durante 15 aƱos, Sandrine no recibe ningĆŗn ingreso, no paga ningĆŗn impuesto (ni IR, ni PS, ni IFI).
Al finalizar el desmembramiento, obtiene, libre de impuestos y gravƔmenes, la titularidad total del inmueble que posteriormente puede alquilar o revender.
