¿Que quieres saber?
¿Por qué invertir en un monumento histórico?
La inversión en un monumento histórico se recomienda a los contribuyentes que están sujetos a impuestos elevados y / o sujetos a las IFI.
Invertir en la Ley de Monumento Histórico otorga al propietario del edificio la posibilidad de deducir de sus ingresos generales el importe de todas las obras de restauración, sin ningún tope, así como el importe de los intereses del préstamo vinculados a la adquisición y obra.
Esta deducción se otorga incluso en ausencia de ingresos de la propiedad, ya que se aplica a la base de ingresos general.
Por tanto, invertir en la Ley de Monumentos Históricos de 2021 consiste en adquirir una propiedad que requiere importantes trabajos de restauración. Los costos de restauración y mantenimiento de la propiedad de los Monumentos Históricos, así como los intereses de los préstamos vinculados a la adquisición de la propiedad y de las obras son deducibles al 100% de la renta de la propiedad.
El déficit generado es deducible de los ingresos totales, sin ningún tope.
Además, después de haber celebrado un convenio con el Estado, la donación o transmisión de este patrimonio está exenta del impuesto de sucesiones.
Invierta en una propiedad excepcional y exención de impuestos
¿Qué es la ley de monumentos históricos?
La ley de Monumentos Históricos fue instituida en 1913 para restaurar y mantener edificios que son particularmente valiosos en términos de patrimonio nacional.
De esta forma, el Estado transfiere la salvaguarda de gran parte del patrimonio nacional a inversionistas privados.
El sistema de Monumentos Históricos permite a los inversionistas que compren propiedades clasificadas como "Monumentos Históricos" o inscritas en el inventario adicional de Monumentos Históricos, con miras a restaurarlas y preservarlas, beneficiarse de una reducción de impuestos. Esta herramienta de exención de impuestos es especialmente adecuada para hogares con impuestos elevados.
Este sistema permite al contribuyente participar en la conservación del patrimonio francés mediante la renovación o rehabilitación de bienes que han tenido un papel en la historia.
Aunque suele ser una gran inversión, las propiedades catalogadas como "Monumentos Históricos" se ubican en zonas turísticas, o en ocasiones incluso en el centro de las ciudades, lo que asegura al propietario un cierto interés del público por su propiedad y por tanto un importante impacto económico.
Gracias al sistema de exención de impuestos de los monumentos históricos, el propietario de una propiedad catalogada puede:
Cargar los cargos y el déficit de la tierra a los ingresos totales.
deducir las primas del seguro.
estar exento del impuesto sobre sucesiones.
Domicilio fiscal y período de inversión
El sistema está reservado para personas con domicilio fiscal en Francia.
Los contribuyentes no residentes no pueden beneficiarse del dispositivo especial para cargar los cargos directamente a la renta global porque estos últimos no pueden realizar una deducción de las cargas de la renta global, ya que las rentas gravadas en Francia solo representan una parte de las que están a su disposición (CGI art 164 A).
Sin embargo, si el edificio se alquila, los contribuyentes no residentes tienen derecho a reclamar la deducción del déficit inmobiliario sobre sus otras rentas imponibles en Francia.
Para beneficiarse de todas las ventajas fiscales vinculadas al sistema de monumentos históricos, el propietario debe comprometerse a conservar la propiedad durante al menos 15 años desde su adquisición.
El beneficio fiscal no se pondrá en entredicho en caso de cesión gratuita (donación o herencia) si los donatarios o herederos se hacen cargo del compromiso asumido por el donante o el fallecido.
Cargos deducibles y tope
Gastos normalmente deducibles de las rentas de la propiedad en régimen de derecho común.
Gastos de reparación y mantenimiento,
Gastos de mejora relacionados con locales residenciales,
Impuesto a la propiedad sobre propiedades construidas,
Intereses del préstamo y costes de gestión (remuneración de guardias y conserjes, costes de procedimiento, costes de gestión),
Prima de seguro.
Ciertos cargos específicos para monumentos históricos y edificios similares:
Contribución anual al servicio de monumentos históricos cuando el mantenimiento es proporcionado directamente por la administración (ver arriba)
Cargos vinculados a la apertura de la propiedad al público.
Los gastos de propiedad solo se pueden deducir en la medida en que el contribuyente no solicite que se tengan en cuenta para el cálculo de una reducción o un crédito fiscal por gastos relacionados con la vivienda principal.
Monumentos históricos y similares que benefician del régimen específico de deducción de gastos no dan derecho a la reducción del impuesto Pinel.
No es posible la acumulación con el dispositivo Malraux.
Detención
En principio, el edificio debe ser de propiedad directa.
Solo tres excepciones ofrecen la posibilidad de poseer la propiedad a través de una sociedad civil no sujeta al impuesto de sociedades:
Cuando la empresa sea una empresa familiar, es decir constituida entre miembros de una misma familia;
Cuando la empresa haya recibido la aprobación específica o haya adquirido un edificio destinado a vivienda en al menos el 75% de su superficie (adquisición a partir de 2018)
Cuando el edificio esté adscrito a un espacio cultural no comercial abierto al público.
Capitalización y sociedad
La ventaja fiscal difiere dependiendo de si la propiedad está abierta al público o no y si genera o no ingresos. Estos son los posibles casos:
El bien no genera ingresos
A continuación, el propietario puede cobrar:
100% de los gastos relacionados con las obras.
50% de los cargos si la propiedad no está abierta al público.
100% de los cargos si la propiedad está abierta al público en parte o en su totalidad.
Nota: un edificio se considera abierto al público si los visitantes son admitidos al menos 50 días al año (incluidos 25 días no laborables) entre abril y septiembre.
El bien proporciona ingresos
Si la propiedad clasificada como "Monumentos históricos" genera ingresos, son posibles dos escenarios:
La propiedad está abierta al público, pero no está ocupada por el propietario.
El propietario puede entonces deducir de los ingresos generados por las visitas los costos y cargos vinculados a la remuneración del personal (guardia, guías, agentes de recepción, etc.) que permiten el acceso al público.
También puede preferir deducir, sin justificante, una suma global de 1.525 € (2.290 € si el parque también está abierto al público). Del mismo modo, en el contexto del alquiler del lugar, los gastos relacionados con el alquiler son imputables a los alquileres.
La propiedad está abierta al público y ocupada por su propietario.
A continuación, el propietario puede deducir el 75% de los derechos totales de la tierra de los ingresos vinculados a la apertura de la propiedad al público. La parte restante de los cargos, es decir, el 25%, es atribuible a los ingresos totales del propietario.
Nota: la reducción porcentual depende de su tasa impositiva marginal (TMI).
Para este sistema de exención fiscal, el impacto fiscal se optimiza para los tramos impositivos superiores, en particular los que se encuentran entre el 41% y el 45%.
Fiscalidad e IFI
Los derechos sobre la tierra a cargo de los propietarios de monumentos históricos o similares se pueden permitir como deducción:
la totalidad de las rentas de la tierra que proporcione el edificio cuando dé lugar a la recaudación de ingresos imponibles y no esté ocupado por su propietario;
los ingresos totales del propietario en las condiciones y límites que establecen los artículos 41 F a 41 J del anexo III del CGI, cuando el edificio no genere ingresos;
parte de los ingresos de la propiedad y parte de los ingresos totales, cuando el edificio proporciona ingresos, pero está parcialmente ocupado por su propietario.
Exención condicional del impuesto sobre donaciones o sucesiones que puede beneficiarse de monumentos históricos no es aplicable a las IFI. No obstante, se acepta que su evaluación tiene en cuenta las limitaciones con las que se ven agobiadas, en particular:
Costos de mantenimiento elevados,
dificultades de reventa,
limitaciones vinculadas a la apertura al público,
restricciones vinculadas al uso con fines de animación colectiva con un propósito esencialmente cultural.
Una inversión de alquiler en un monumento histórico permite deducir sin limitación de sus ingresos globales el importe del déficit de suelo generado por la realización de las obras.
En consecuencia, los ingresos a tener en cuenta para el tope de las IFI se reducen considerablemente o incluso se borran.
Definición de monumento histórico
Por monumento histórico (desde un punto de vista fiscal) queremos decir:
edificios clasificados como monumentos históricos;
edificios incluidos en el inventario complementario;
edificios que hayan recibido la etiqueta emitida por la “Fundación Patrimonio” si esta etiqueta ha sido otorgada previa opinión favorable del servicio departamental de arquitectura y patrimonio;
desde el 1 de enero de 2015, sin solicitud de autorización obligatoria, los edificios clasificados total o parcialmente como monumentos históricos y que estén cedidos por al menos 15 años a un espacio cultural no comercial abierto al público;
hasta el 1 de enero de 2014, edificaciones que por su particular carácter histórico o artístico formen parte del patrimonio nacional y que hayan sido aprobadas a tal efecto por el Ministro de Economía y Hacienda.
A partir de esa fecha, estos edificios dejarán de beneficiarse del régimen de exenciones para monumentos históricos. Las edificaciones que fueron aprobadas hasta el 31 de diciembre de 2013, sin embargo, continúan beneficiándose de este régimen hasta el final de la aprobación otorgada a las mismas.
Estas son las ventajas que puede derivar de este sistema de exención fiscal renovando su propiedad:
Los trabajos de renovación y mantenimiento se pueden deducir de sus ingresos, lo que le permite ahorrar impuestos.
A diferencia de la ley Malraux, que impone un límite al cálculo de la ventaja fiscal otorgada, los gastos relacionados con las obras de renovación y que entran en el marco de la ley de Monumentos Históricos no están sujetos a ninguna limitación.
Este dispositivo también le permite deducir el déficit de su propiedad de sus ingresos generales.
Finalmente, puede beneficiarse de una exención de los gastos de herencia, pero solo en caso de un convenio firmado con el Ministerio de Cultura y Comunicación.
Si desea beneficiarse plenamente de las ventajas de esta ley de 1913 sobre monumentos históricos, los trabajos de renovación que realice deben cumplir estos dos criterios:
Deben ser objeto de una autorización especial de obra o de una declaración de utilidad pública.
Deben realizarse por iniciativa del propietario o de los propietarios agrupados en Asociación Syndicale Libre.
Aparte de eso, debe asegurarse de que cumplan con los requisitos de la ABF (Architecte des Bâtiments de France).
Nota: El beneficio del régimen aplicable a los propietarios de monumentos históricos y similares está sujeto a su compromiso de conservar la propiedad de los edificios durante un período de al menos 15 años a partir de su adquisición, incluso cuando sea anterior al 1 de enero de 2009.
Puede deducir los cargos de propiedad de los ingresos de su propiedad o de sus ingresos generales, especialmente cuando el edificio no proporciona ingresos. Los déficits son atribuibles sin limitación a la cantidad de sus ingresos totales.
Cuando el edificio no genera ningún ingreso, todos los cargos por terrenos son deducibles de los ingresos generales si la propiedad está abierta a los visitantes de forma gratuita. Por otro lado, si no está abierto a la visita, estos cargos se descuentan por la mitad de su monto. Sin embargo, las obras subvencionadas, así como las contribuciones de mantenimiento pagadas a la administración, siguen siendo totalmente deducibles (por la parte restante a su cargo, es decir, después de la deducción de las subvenciones);
Cuando el edificio proporciona ingresos imponibles, todos los cargos por terrenos relacionados con el edificio pueden deducirse de los ingresos del terreno y cualquier déficit es atribuible sin límites a los ingresos generales. Si ocupa el edificio en parte, los cargos relacionados con la parte del edificio que ocupa son deducibles en las mismas condiciones que para los edificios que no generan ingresos (deducción de los ingresos totales en su totalidad o en la mitad). Además, se puede aplicar una rebaja a tanto alzado sobre el importe total de las entradas de 1.525 € o 2.290 € (cuando el castillo incluye un parque o jardín abierto al público).
Además de los gastos tradicionalmente deducibles de los ingresos de la propiedad, los propietarios pueden deducir (de los ingresos de su propiedad o, en su defecto, de sus ingresos generales):
primas de seguros relativas a monumentos históricos abiertos al público (generen ingresos o no) y objetos muebles vinculados a la residencia perpetua por su importe real;
Gastos de promoción y publicidad por su importe real, siempre que el edificio esté efectivamente abierto al público y genere ingresos.
Los edificios históricos no están exentos del impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IFI) (que reemplazó al ISF desde el 1 de enero de 2018). Por tanto, los monumentos históricos entran en la base imponible del IFI y deben declararse en este impuesto.
Sin embargo, las autoridades fiscales admiten que las limitaciones derivadas de su especificidad (a menudo obras y cargas importantes, limitaciones vinculadas a su apertura al público, dificultades encontradas en la reventa, etc.) se tienen en cuenta para su evaluación.
Ventajas y desventajas de la Ley de monumentos históricos
Monumento histórico
Ejemplo de uso de la ley de monumentos históricos
1
Situación inicial
Gilbert quiere diversificar sus inversiones.
Sus ingresos ascienden a 75.000 € anuales. Su IMR es del 41%.
No está sujeto a las IFI.
2
Inversión en un monumento histórico
Decide adquirir un edificio clasificado por los Monumentos Históricos y lo alquila a un operador de establecimiento turístico. El precio de adquisición es de 200.000 €. Los alquileres brutos ascienden a 6.000 € sin impuestos.
Paga tasas por un importe de 30.000 €, incluidas tasas de registro y tasas notariales.
La inversión se financia mediante un préstamo final a una tasa del 2,50% durante un período de 15 años.
El préstamo está respaldado por un contrato de seguro de vida capitalizado a una tasa del 4,5% que permitirá la devolución del capital a plazo.
Gilbert opta por la sumisión de los alquileres al IVA. Por tanto, podrá reclamar el reembolso del impuesto que gravó la obra.
3
Determinación del ingreso neto de la propiedad durante el primer año y los siguientes 14 años
Año 1: Los déficits notados son totalmente atribuibles a los ingresos generales de Gilbert. Esto ahorrará impuestos por un importe de: 32.000 € x 41% = 13.120 €.
Año 2-15: Este déficit es totalmente atribuible a los ingresos totales de Gilbert, que obtendrá un ahorro fiscal anual de: 2.000 € x 41% = 820 €.
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