ĀæQue quieres saber?
ĀæPor quĆ© invertir en un monumento histĆ³rico?
La inversiĆ³n en un monumento histĆ³rico se recomienda a los contribuyentes que estĆ”n sujetos a impuestos elevados y / o sujetos a las IFI.
ā
Invertir en la Ley de Monumento HistĆ³rico otorga al propietario del edificio la posibilidad de deducir de sus ingresos generales el importe de todas las obras de restauraciĆ³n, sin ningĆŗn tope, asĆ como el importe de los intereses del prĆ©stamo vinculados a la adquisiciĆ³n y obra.
Esta deducciĆ³n se otorga incluso en ausencia de ingresos de la propiedad, ya que se aplica a la base de ingresos general.
ā
Por tanto, invertir en la Ley de Monumentos HistĆ³ricos de 2021 consiste en adquirir una propiedad que requiere importantes trabajos de restauraciĆ³n. Los costos de restauraciĆ³n y mantenimiento de la propiedad de los Monumentos HistĆ³ricos, asĆ como los intereses de los prĆ©stamos vinculados a la adquisiciĆ³n de la propiedad y de las obras son deducibles al 100% de la renta de la propiedad.
El dĆ©ficit generado es deducible de los ingresos totales, sin ningĆŗn tope.
ā
AdemĆ”s, despuĆ©s de haber celebrado un convenio con el Estado, la donaciĆ³n o transmisiĆ³n de este patrimonio estĆ” exenta del impuesto de sucesiones.
ā
ā
Invierta en una propiedad excepcional y exenciĆ³n de impuestos
ĀæQuĆ© es la ley de monumentos histĆ³ricos?
La ley de Monumentos HistĆ³ricos fue instituida en 1913 para restaurar y mantener edificios que son particularmente valiosos en tĆ©rminos de patrimonio nacional.
De esta forma, el Estado transfiere la salvaguarda de gran parte del patrimonio nacional a inversionistas privados.
ā
El sistema de Monumentos HistĆ³ricos permite a los inversionistas que compren propiedades clasificadas como "Monumentos HistĆ³ricos" o inscritas en el inventario adicional de Monumentos HistĆ³ricos, con miras a restaurarlas y preservarlas, beneficiarse de una reducciĆ³n de impuestos. Esta herramienta de exenciĆ³n de impuestos es especialmente adecuada para hogares con impuestos elevados.
ā
Este sistema permite al contribuyente participar en la conservaciĆ³n del patrimonio francĆ©s mediante la renovaciĆ³n o rehabilitaciĆ³n de bienes que han tenido un papel en la historia.
ā
Aunque suele ser una gran inversiĆ³n, las propiedades catalogadas como "Monumentos HistĆ³ricos" se ubican en zonas turĆsticas, o en ocasiones incluso en el centro de las ciudades, lo que asegura al propietario un cierto interĆ©s del pĆŗblico por su propiedad y por tanto un importante impacto econĆ³mico.
ā
Gracias al sistema de exenciĆ³n de impuestos de los monumentos histĆ³ricos, el propietario de una propiedad catalogada puede:
Cargar los cargos y el dƩficit de la tierra a los ingresos totales.
deducir las primas del seguro.
estar exento del impuesto sobre sucesiones.
Domicilio fiscal y perĆodo de inversiĆ³n
El sistema estĆ” reservado para personas con domicilio fiscal en Francia.
ā
Los contribuyentes no residentes no pueden beneficiarse del dispositivo especial para cargar los cargos directamente a la renta global porque estos Ćŗltimos no pueden realizar una deducciĆ³n de las cargas de la renta global, ya que las rentas gravadas en Francia solo representan una parte de las que estĆ”n a su disposiciĆ³n (CGI art 164 A).
ā
Sin embargo, si el edificio se alquila, los contribuyentes no residentes tienen derecho a reclamar la deducciĆ³n del dĆ©ficit inmobiliario sobre sus otras rentas imponibles en Francia.
ā
Para beneficiarse de todas las ventajas fiscales vinculadas al sistema de monumentos histĆ³ricos, el propietario debe comprometerse a conservar la propiedad durante al menos 15 aƱos desde su adquisiciĆ³n.
ā
El beneficio fiscal no se pondrĆ” en entredicho en caso de cesiĆ³n gratuita (donaciĆ³n o herencia) si los donatarios o herederos se hacen cargo del compromiso asumido por el donante o el fallecido.
Cargos deducibles y tope
Gastos normalmente deducibles de las rentas de la propiedad en rĆ©gimen de derecho comĆŗn.
Gastos de reparaciĆ³n y mantenimiento,
Gastos de mejora relacionados con locales residenciales,
Impuesto a la propiedad sobre propiedades construidas,
Intereses del prĆ©stamo y costes de gestiĆ³n (remuneraciĆ³n de guardias y conserjes, costes de procedimiento, costes de gestiĆ³n),
Prima de seguro.
Ciertos cargos especĆficos para monumentos histĆ³ricos y edificios similares:
ContribuciĆ³n anual al servicio de monumentos histĆ³ricos cuando el mantenimiento es proporcionado directamente por la administraciĆ³n (ver arriba)
Cargos vinculados a la apertura de la propiedad al pĆŗblico.
ā
Los gastos de propiedad solo se pueden deducir en la medida en que el contribuyente no solicite que se tengan en cuenta para el cĆ”lculo de una reducciĆ³n o un crĆ©dito fiscal por gastos relacionados con la vivienda principal.
Monumentos histĆ³ricos y similares que benefician del rĆ©gimen especĆfico de deducciĆ³n de gastos no dan derecho a la reducciĆ³n del impuesto Pinel.
No es posible la acumulaciĆ³n con el dispositivo Malraux.
DetenciĆ³n
En principio, el edificio debe ser de propiedad directa.
ā
Solo tres excepciones ofrecen la posibilidad de poseer la propiedad a travƩs de una sociedad civil no sujeta al impuesto de sociedades:
ā
Cuando la empresa sea una empresa familiar, es decir constituida entre miembros de una misma familia;
Cuando la empresa haya recibido la aprobaciĆ³n especĆfica o haya adquirido un edificio destinado a vivienda en al menos el 75% de su superficie (adquisiciĆ³n a partir de 2018)
Cuando el edificio estĆ© adscrito a un espacio cultural no comercial abierto al pĆŗblico.
CapitalizaciĆ³n y sociedad
La ventaja fiscal difiere dependiendo de si la propiedad estĆ” abierta al pĆŗblico o no y si genera o no ingresos. Estos son los posibles casos:
ā
El bien no genera ingresos
A continuaciĆ³n, el propietario puede cobrar:
100% de los gastos relacionados con las obras.
50% de los cargos si la propiedad no estĆ” abierta al pĆŗblico.
100% de los cargos si la propiedad estĆ” abierta al pĆŗblico en parte o en su totalidad.
Nota: un edificio se considera abierto al pĆŗblico si los visitantes son admitidos al menos 50 dĆas al aƱo (incluidos 25 dĆas no laborables) entre abril y septiembre.
ā
El bien proporciona ingresos
Si la propiedad clasificada como "Monumentos histĆ³ricos" genera ingresos, son posibles dos escenarios:
ā
La propiedad estĆ” abierta al pĆŗblico, pero no estĆ” ocupada por el propietario.
El propietario puede entonces deducir de los ingresos generados por las visitas los costos y cargos vinculados a la remuneraciĆ³n del personal (guardia, guĆas, agentes de recepciĆ³n, etc.) que permiten el acceso al pĆŗblico.
TambiĆ©n puede preferir deducir, sin justificante, una suma global de 1.525 ā¬ (2.290 ā¬ si el parque tambiĆ©n estĆ” abierto al pĆŗblico). Del mismo modo, en el contexto del alquiler del lugar, los gastos relacionados con el alquiler son imputables a los alquileres.
ā
La propiedad estĆ” abierta al pĆŗblico y ocupada por su propietario.
A continuaciĆ³n, el propietario puede deducir el 75% de los derechos totales de la tierra de los ingresos vinculados a la apertura de la propiedad al pĆŗblico. La parte restante de los cargos, es decir, el 25%, es atribuible a los ingresos totales del propietario.
ā
Nota: la reducciĆ³n porcentual depende de su tasa impositiva marginal (TMI).
Para este sistema de exenciĆ³n fiscal, el impacto fiscal se optimiza para los tramos impositivos superiores, en particular los que se encuentran entre el 41% y el 45%.
Fiscalidad e IFI
Los derechos sobre la tierra a cargo de los propietarios de monumentos histĆ³ricos o similares se pueden permitir como deducciĆ³n:
la totalidad de las rentas de la tierra que proporcione el edificio cuando dĆ© lugar a la recaudaciĆ³n de ingresos imponibles y no estĆ© ocupado por su propietario;
los ingresos totales del propietario en las condiciones y lĆmites que establecen los artĆculos 41 F a 41 J del anexo III del CGI, cuando el edificio no genere ingresos;
parte de los ingresos de la propiedad y parte de los ingresos totales, cuando el edificio proporciona ingresos, pero estĆ” parcialmente ocupado por su propietario.
ā
ExenciĆ³n condicional del impuesto sobre donaciones o sucesiones que puede beneficiarse de monumentos histĆ³ricos no es aplicable a las IFI. No obstante, se acepta que su evaluaciĆ³n tiene en cuenta las limitaciones con las que se ven agobiadas, en particular:
Costos de mantenimiento elevados,
dificultades de reventa,
limitaciones vinculadas a la apertura al pĆŗblico,
restricciones vinculadas al uso con fines de animaciĆ³n colectiva con un propĆ³sito esencialmente cultural.
ā
Una inversiĆ³n de alquiler en un monumento histĆ³rico permite deducir sin limitaciĆ³n de sus ingresos globales el importe del dĆ©ficit de suelo generado por la realizaciĆ³n de las obras.
En consecuencia, los ingresos a tener en cuenta para el tope de las IFI se reducen considerablemente o incluso se borran.
DefiniciĆ³n de monumento histĆ³rico
Por monumento histĆ³rico (desde un punto de vista fiscal) queremos decir:
edificios clasificados como monumentos histĆ³ricos;
edificios incluidos en el inventario complementario;
edificios que hayan recibido la etiqueta emitida por la āFundaciĆ³n Patrimonioā si esta etiqueta ha sido otorgada previa opiniĆ³n favorable del servicio departamental de arquitectura y patrimonio;
desde el 1 de enero de 2015, sin solicitud de autorizaciĆ³n obligatoria, los edificios clasificados total o parcialmente como monumentos histĆ³ricos y que estĆ©n cedidos por al menos 15 aƱos a un espacio cultural no comercial abierto al pĆŗblico;
hasta el 1 de enero de 2014, edificaciones que por su particular carĆ”cter histĆ³rico o artĆstico formen parte del patrimonio nacional y que hayan sido aprobadas a tal efecto por el Ministro de EconomĆa y Hacienda.
A partir de esa fecha, estos edificios dejarĆ”n de beneficiarse del rĆ©gimen de exenciones para monumentos histĆ³ricos. Las edificaciones que fueron aprobadas hasta el 31 de diciembre de 2013, sin embargo, continĆŗan beneficiĆ”ndose de este rĆ©gimen hasta el final de la aprobaciĆ³n otorgada a las mismas.
Estas son las ventajas que puede derivar de este sistema de exenciĆ³n fiscal renovando su propiedad:
Los trabajos de renovaciĆ³n y mantenimiento se pueden deducir de sus ingresos, lo que le permite ahorrar impuestos.
A diferencia de la ley Malraux, que impone un lĆmite al cĆ”lculo de la ventaja fiscal otorgada, los gastos relacionados con las obras de renovaciĆ³n y que entran en el marco de la ley de Monumentos HistĆ³ricos no estĆ”n sujetos a ninguna limitaciĆ³n.
Este dispositivo tambiƩn le permite deducir el dƩficit de su propiedad de sus ingresos generales.
Finalmente, puede beneficiarse de una exenciĆ³n de los gastos de herencia, pero solo en caso de un convenio firmado con el Ministerio de Cultura y ComunicaciĆ³n.
ā
Si desea beneficiarse plenamente de las ventajas de esta ley de 1913 sobre monumentos histĆ³ricos, los trabajos de renovaciĆ³n que realice deben cumplir estos dos criterios:
Deben ser objeto de una autorizaciĆ³n especial de obra o de una declaraciĆ³n de utilidad pĆŗblica.
Deben realizarse por iniciativa del propietario o de los propietarios agrupados en AsociaciĆ³n Syndicale Libre.
Aparte de eso, debe asegurarse de que cumplan con los requisitos de la ABF (Architecte des BĆ¢timents de France).
ā
Nota: El beneficio del rĆ©gimen aplicable a los propietarios de monumentos histĆ³ricos y similares estĆ” sujeto a su compromiso de conservar la propiedad de los edificios durante un perĆodo de al menos 15 aƱos a partir de su adquisiciĆ³n, incluso cuando sea anterior al 1 de enero de 2009.
Puede deducir los cargos de propiedad de los ingresos de su propiedad o de sus ingresos generales, especialmente cuando el edificio no proporciona ingresos. Los dĆ©ficits son atribuibles sin limitaciĆ³n a la cantidad de sus ingresos totales.
Cuando el edificio no genera ningĆŗn ingreso, todos los cargos por terrenos son deducibles de los ingresos generales si la propiedad estĆ” abierta a los visitantes de forma gratuita. Por otro lado, si no estĆ” abierto a la visita, estos cargos se descuentan por la mitad de su monto. Sin embargo, las obras subvencionadas, asĆ como las contribuciones de mantenimiento pagadas a la administraciĆ³n, siguen siendo totalmente deducibles (por la parte restante a su cargo, es decir, despuĆ©s de la deducciĆ³n de las subvenciones);
ā
Cuando el edificio proporciona ingresos imponibles, todos los cargos por terrenos relacionados con el edificio pueden deducirse de los ingresos del terreno y cualquier dĆ©ficit es atribuible sin lĆmites a los ingresos generales. Si ocupa el edificio en parte, los cargos relacionados con la parte del edificio que ocupa son deducibles en las mismas condiciones que para los edificios que no generan ingresos (deducciĆ³n de los ingresos totales en su totalidad o en la mitad). AdemĆ”s, se puede aplicar una rebaja a tanto alzado sobre el importe total de las entradas de 1.525 ā¬ o 2.290 ā¬ (cuando el castillo incluye un parque o jardĆn abierto al pĆŗblico).
ā
AdemƔs de los gastos tradicionalmente deducibles de los ingresos de la propiedad, los propietarios pueden deducir (de los ingresos de su propiedad o, en su defecto, de sus ingresos generales):
primas de seguros relativas a monumentos histĆ³ricos abiertos al pĆŗblico (generen ingresos o no) y objetos muebles vinculados a la residencia perpetua por su importe real;
Gastos de promociĆ³n y publicidad por su importe real, siempre que el edificio estĆ© efectivamente abierto al pĆŗblico y genere ingresos.
Los edificios histĆ³ricos no estĆ”n exentos del impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IFI) (que reemplazĆ³ al ISF desde el 1 de enero de 2018). Por tanto, los monumentos histĆ³ricos entran en la base imponible del IFI y deben declararse en este impuesto.
ā
Sin embargo, las autoridades fiscales admiten que las limitaciones derivadas de su especificidad (a menudo obras y cargas importantes, limitaciones vinculadas a su apertura al pĆŗblico, dificultades encontradas en la reventa, etc.) se tienen en cuenta para su evaluaciĆ³n.
Ventajas y desventajas de la Ley de monumentos histĆ³ricos
Monumento histĆ³rico
Ejemplo de uso de la ley de monumentos histĆ³ricos
1
SituaciĆ³n inicial
Gilbert quiere diversificar sus inversiones.
Sus ingresos ascienden a 75.000 ā¬ anuales. Su IMR es del 41%.
No estĆ” sujeto a las IFI.
2
InversiĆ³n en un monumento histĆ³rico
Decide adquirir un edificio clasificado por los Monumentos HistĆ³ricos y lo alquila a un operador de establecimiento turĆstico. El precio de adquisiciĆ³n es de 200.000 ā¬. Los alquileres brutos ascienden a 6.000 ā¬ sin impuestos.
Paga tasas por un importe de 30.000 ā¬, incluidas tasas de registro y tasas notariales.
La inversiĆ³n se financia mediante un prĆ©stamo final a una tasa del 2,50% durante un perĆodo de 15 aƱos.
El prĆ©stamo estĆ” respaldado por un contrato de seguro de vida capitalizado a una tasa del 4,5% que permitirĆ” la devoluciĆ³n del capital a plazo.
Gilbert opta por la sumisiĆ³n de los alquileres al IVA. Por tanto, podrĆ” reclamar el reembolso del impuesto que gravĆ³ la obra.
3
DeterminaciĆ³n del ingreso neto de la propiedad durante el primer aƱo y los siguientes 14 aƱos
AƱo 1: Los dĆ©ficits notados son totalmente atribuibles a los ingresos generales de Gilbert. Esto ahorrarĆ” impuestos por un importe de: 32.000 ā¬ x 41% = 13.120 ā¬.
AƱo 2-15: Este dĆ©ficit es totalmente atribuible a los ingresos totales de Gilbert, que obtendrĆ” un ahorro fiscal anual de: 2.000 ā¬ x 41% = 820 ā¬.
