¿Que quieres saber?
¿Por qué comprar o vender rentas vitalicias?
La renta vitalicia consiste en vender un inmueble a un tercero a cambio del pago de una renta vitalicia periódica (mensual, trimestral o anual).
Esta anualidad puede ir acompañada de un ramo, es decir una suma de dinero pagada en efectivo en el momento de la firma de la escritura de compraventa.
En Francia, existen dos tipos de venta de rentas vitalicias
La renta vitalicia gratuita
y la anualidad vitalicia ocupada.
La venta de renta vitalicia permite:
Recibir capital y / o rentas hasta la muerte
Para mantener el disfrute de su hogar
Para beneficiarse de las ventajas fiscales
La renta vitalicia consiste en adquirir un inmueble, pero sin necesariamente ocuparlo de forma inmediata, a diferencia de una adquisición tradicional. De hecho, el comprador sólo podrá ocupar el alojamiento cuando fallezca el vendedor si se trata de una renta vitalicia “ocupada”.
La compra de una propiedad en renta vitalicia permite:
Acceda a bienes raíces con descuento
Para comprar bienes raíces sin crédito bancario mientras se tiene un paso de pago
Para beneficiarse de las ventajas fiscales
La adquisición y la venta de rentas vitalicias:
una estrategia a largo plazo
¿Qué es una renta vitalicia?
La renta vitalicia es una forma de venta de bienes raíces: una persona mayoritariamente mayor vende su casa a cambio de una renta vitalicia, posiblemente conservando el derecho a vivir allí.
La venta de rentas vitalicias se basa en el principio de aleatoriedad.
En efecto, ni el vendedor ni el comprador saben al momento de firmar la escritura de compraventa por qué monto se adquirirá el inmueble, ya que este monto depende de la fecha del fallecimiento del vendedor. Una venta de renta vitalicia en la que el riesgo está ausente puede cancelarse.
(Este es particularmente el caso si el vendedor, enfermo en el momento de firmar la escritura de venta, fallece dentro de los 20 días).
Los términos que rigen el contrato de vida de un comprador y un vendedor se detallan en el contrato preliminar y la escritura notarial.
El adquirente (llamado el Debitrador ) paga al vendedor (el Annuitant ) una suma fija, el ramo, el día de la firma de la escritura pública y una anualidad mensual o trimestral (libre acuerdo de las partes). Tiene vigencia el día de la firma de la escritura pública y finaliza con el fallecimiento del Vendedor.
Las diferentes rentas vitalicias
La renta vitalicia gratuita: El comprador dispone de la propiedad. El precio de venta es superior al de una renta vitalicia ocupada ya que el vendedor decide desalojar el alojamiento y el comprador puede disfrutarlo inmediatamente.
El vendedor, a través de este tipo de venta, se libera de todo cargo y trabajo, alquiler vacacional, gestión de rentas impagas.
Recibe una pensión mensual hasta su muerte.
El comprador puede utilizar el alojamiento a título personal o alquilarlo para obtener ingresos regulares que le permitan pagar la renta vitalicia al vendedor.
La renta vitalicia gratuita es bastante rara y representa alrededor del 5 al 10% de las transacciones.
La renta vitalicia ocupada:
Representa más del 90% de los bienes vendidos en renta vitalicia.
El vendedor conserva el disfrute de su vivienda, sigue siendo titular del derecho de uso y habitación hasta su muerte. A diferencia de un usufructuario, no está autorizado a alquilar la propiedad, solo puede vivir allí.
Derecho de uso y habitación
El titular de este derecho tiene la posibilidad de vivir en el inmueble con su familia (padres…), pero solo si hay convivencia.
De hecho, el comprador no puede "prestar" este alojamiento a la familia mientras vive en otro lugar.
Este derecho permite a su titular (el usuario) utilizar la propiedad que pertenece a otra persona, por ejemplo, viviendo en ella personalmente. También puede recibir los frutos (ingresos), pero solo hasta sus necesidades y las de su familia.
En consecuencia, este derecho está más restringido que un usufructo. El dueño de la propiedad otorgará este derecho en consideración de la persona. El usuario debe entonces comportarse como si fuera su propio edificio.
Cuando este comprador fallezca, la familia deberá abandonar la propiedad. En caso de vejez extrema o enfermedad, no es raro que el vendedor tenga que abandonar la propiedad.
En este caso, se proporciona una cláusula, que establece que el comprador debe pagar una anualidad adicional del% del valor de alquiler de la propiedad al firmar el contrato. Esta cláusula también entra en vigor si el vendedor no desea aprovechar su derecho de uso y habitación.
Tipo de propiedad a comprar y precio de venta de la renta vitalicia
Cualquier tipo de propiedad se puede comprar como renta vitalicia: apartamento, casa, mansión, terreno edificable, etc.
Sin embargo, la mayor parte del mercado se refiere a productos de tamaño mediano, generalmente de 2 a 3 habitaciones, ubicados en la región de París o en el sur de Francia.
Se trata de dos áreas geográficas que asocian una gran proporción de personas mayores y la presencia de muchos inversores.
Las partes son libres de fijar el precio de venta (precio de mercado, dependiendo de la oferta y la demanda), sin embargo, resulta de un cálculo complejo que involucra varios factores:
el valor de la propiedad: es necesario acudir a un experto inmobiliario para evaluar la propiedad y determinar el valor de mercado.
derecho de uso y residencia del vendedor: aplicación de una asignación de ocupación al valor del alojamiento, inversamente proporcional a la edad del vendedor.
La tasa de rendimiento de la propiedad: es aconsejable cuantificar el déficit para el comprador sobre el valor de alquiler de la propiedad estimando el monto del alquiler teórico en relación con la duración de la esperanza de vida del vendedor.
la edad y la esperanza de vida del pensionado, que se pueden estimar mediante las tablas de mortalidad del INSEE o las de las compañías de seguros.
la posible reversibilidad de la anualidad a favor de un segundo pensionado.
Una vez determinado el precio de venta, el reparto entre ramo y renta vitalicia se establece libremente entre las partes (ni una ni otra es obligatoria).
Cláusulas de renta vitalicia
Cláusulas de renta vitalicia
Las garantías están incluidas en el contrato de compraventa y su principal objetivo es proteger al vendedor. Por tanto, se pueden escribir varias cláusulas:
La cláusula resolutoria o privilegio del vendedor: permite al beneficiario recuperar la propiedad si deja de pagarle las anualidades;
La cláusula de retención del ramo si se rescinde la venta, en particular en caso de impago de la renta vitalicia;
La cláusula de indexación: permite revalorizar la anualidad en base, por ejemplo, a un índice publicado por el INSEE. Esta cláusula a favor del vendedor puede resultar especialmente útil si se estima que la vida útil se extenderá a un largo período en un sector en el que el sector inmobiliario está experimentando un fuerte crecimiento.
Impuestos
Para la adquisición en vida:
No hay ingresos de propiedad para declarar a diferencia de un propietario propietario
Valor IFI limitado
Tarifas de notario y costos fiscales reducidos, porque se calculan sobre el valor "ocupado" de la propiedad (valor de mercado - asignación de ocupación)
Para la venta de renta vitalicia:
La venta de la vivienda principal se beneficia de una exención del impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria indicada.
Renta vitalicia gravada en parte
Valor IFI limitado al derecho de uso
Impuesto de sucesiones reducido ya que la propiedad ya no es parte del patrimonio del vendedor
La renta vitalicia genera impuestos reducidos. Se aplica una reducción progresiva según la edad del vendedor y el tipo de anualidad.
Escala de impuestos para rentas vitalicias:
70% si el vendedor es menor de 50 años,
50% si el vendedor tiene entre 50 y 59 años,
40% si el vendedor tiene entre 60 y 69 años,
30% si el vendedor es mayor de 69 años.
Tenga en cuenta que: el ramo generalmente representa del 20 al 30% del valor de la propiedad, o incluso más si el vendedor necesita capital o menos si prefiere una renta vitalicia grande. Una vez determinado el monto del ramo, el saldo del precio de venta se convierte en renta vitalicia.
La periodicidad de la anualidad la fijan libremente las partes. Suele ser mensual.
La noción de peligro
El peligro es una condición necesaria de una venta en la vida. Si no hay incertidumbre, el contrato se puede cancelar. El riesgo y la renta vitalicia van de la mano.
La renta vitalicia es por naturaleza un contrato aleatorio, ya que el precio total pagado dependerá de un elemento desconocido: la fecha del fallecimiento del vendedor.
La característica esencial de la venta en vida es que no se conoce de antemano la duración del pago de la anualidad y tampoco el monto total de la inversión.
Para el inversor, el principal riesgo asociado con este peligro es la vida útil del vendedor más larga de lo esperado.
Si no hay aleatoriedad, el contrato de venta de renta vitalicia es nulo.
El contrato de venta de renta vitalicia también es nulo si:
la anualidad se paga sobre la cabeza de una persona que fallece dentro de los 20 días posteriores a la fecha de venta,
el vendedor padecía una enfermedad que padecía en el momento de la venta (art. 1975 del código civil). No importa si el comprador desconocía o no la existencia de esta enfermedad.
El ramo pagado generalmente corresponde al 20% o 30% del precio de la propiedad en el mercado.
A continuación, se aplican tablas de mortalidad, similares a las que utilizan las aseguradoras, para calcular la anualidad. A partir de estas tablas se calculan los coeficientes divisores que permiten obtener la anualidad.
Por lo tanto, el valor de una anualidad se estima de acuerdo con las escalas de la tabla de mortalidad establecida por INSEE, Compañías de seguros como CNP Assurances (antes llamada Caisse Nationale de Prévoyance).
El principio de cálculo de la renta vitalicia es que
si el vendedor muere al final de la expectativa de vida promedio, se le paga el precio total de su casa.
Si vive más, el comprador paga más que el valor de la casa y, por lo tanto, obtiene un mal trato.
Si, por el contrario, el vendedor muere antes del final de su esperanza de vida, el comprador paga en última instancia menos del valor real de la propiedad.
Se podrá prever una reducción de la anualidad en caso de que la renta vitalicia se refiera a dos pensionistas y uno de ellos fallezca.
La anualidad se calcula de acuerdo con el valor de la propiedad y la tasa de ingresos excluyendo la inflación del capital.
Para una renta vitalicia ocupada, es necesario deducir del valor de la propiedad el monto de las rentas que normalmente se recibirían por una propiedad equivalente (en particular, la misma área y la misma ubicación).
El monto de la renta vitalicia se fija en la escritura de compraventa y debe tener en cuenta varios elementos:
el valor inmobiliario de la propiedad
edad del vendedor
el pago de un ramo y su monto
el estado libre u ocupado de la propiedad vendida como renta vitalicia.
Además, una propiedad vendida como renta vitalicia ocupada experimenta necesariamente un descuento en el valor de su terreno para compensar la privación del derecho de uso y de habitación sufrida por el comprador hasta la muerte del vendedor.
Advertencia: La infravaloración del precio de la propiedad puede dar lugar a una recalificación fiscal o una acción de nulidad por parte del vendedor e incluso de sus herederos.
El vendedor de una renta vitalicia se beneficia de una renta vitalicia a partir de la firma de la escritura de compraventa.
Además, la renta vitalicia conoce un régimen fiscal ventajoso.
De hecho, aunque la renta vitalicia está sujeta al impuesto sobre la renta, se beneficia de una reducción cuyo importe varía según la edad del vendedor en el momento del primer pago de la renta.
Así, solo se grava una fracción de la renta vitalicia, de acuerdo con los siguientes términos:
70% para un 1º menor de 50 años
50% por un 1er pago de 50 a 59 años
40% por un 1er pago de 60 a 69 años
30% para un 1er pago mayor de 69 años.
El ramo está exento de impuestos.
Finalmente, el vendedor no tiene que pagar el impuesto predial o la obra votada por el administrador del edificio, por ejemplo, aunque continúe ocupando la propiedad.
Por otro lado, si ocupa la propiedad, el vendedor sigue pagando el impuesto a la vivienda.
Cuando una propiedad se vende en vida, la ganancia de capital se grava en el año de la venta. El impuesto calculado sobre la plusvalía varía en función de la situación.
Por tanto, hay dos casos.
El primero corresponde a la venta de la vivienda principal. En efecto, según el artículo 150 U del CGI, la plusvalía resultante de la venta de la vivienda principal está exenta de impuestos. Por tanto, no es necesario calcular el precio de venta.
En segundo lugar, en el contexto de la venta de una segunda vivienda, la plusvalía se calcula a partir del precio fijado en la escritura de compraventa. Este último está compuesto por el monto de un posible ramo y el valor de capital de la anualidad.
Sin embargo, si el beneficiario ha sido propietario de la propiedad durante al menos 22 años, no tiene que pagar la porción correspondiente del impuesto sobre la renta. Además, está totalmente exento del impuesto sobre las ganancias de capital si ha sido propietario de la propiedad durante al menos 30 años.
Ventajas y desventajas de adquirir una renta vitalicia
Ventajas y desventajas de la venta de rentas vitalicias
Renta vitalicia
Ejemplo de adquisición de por vida
1
Situación inicial
Philippe y Mélanie son una pareja joven. Ya tienen casa y quieren volver a invertir en inmuebles sin recurrir al crédito.
Con sus respectivos ahorros, tendrían una aportación de 200.000 €.
Su capacidad de ahorro mensual es de 3.000 €.
Jack, mientras tanto, tiene 80 años. Tiene un apartamento estimado en 422.000 €.
Quiere seguir viviendo en su casa, pero necesita 100.000 € para asegurar su estilo de vida y sus pasiones;
Como tal, él por lo tanto, planea vender su apartamento como renta vitalicia.
2
El ejemplo de la adquisición en renta vitalicia
Para una renta vitalicia "ocupada", teniendo en cuenta la edad de Jack, su esperanza de vida, el precio de venta del apartamento debe reducirse con una asignación de ocupación estimada en 28%, es decir, 122.000 €.
Por lo tanto, el precio de venta de la renta vitalicia "ocupada" sería de 300.000 € (= 422.000 - 122.000) divididos entre:
el ramo deseado por Jack de 100.000 €,
y una renta vitalicia, pagada hasta su muerte estimada en 23.000 € o 1.900 € al mes
3
Situación final
Si Jack muere dentro de los 8 o 9 años de la compra (expectativa de vida estimada), Hélène y Baptiste se convertirán en propietarios completos del apartamento sin costo adicional.
Tenga en cuenta que el ramo de Jack no está sujeto a ningún impuesto y que estas anualidades no están gravadas en su totalidad (la asignación depende de la edad).
