מה אתה רוצה לדעת?
למה להשקיע בחוק Censi-Bouvard ?
מערכת Censi-Bouvard מאפשרת להרוויח, במקרה של השקעה לפני 31 בדצמבר 2021, במגורים הממוקמים במגורי סטודנטים או לקשישים או נכים, המושכרים למפעיל המגורים, מהורדת מס. שווה ל -11% ממחיר עלות ההשקעה לאורך 9 שנים.
הפחתת מס זו מוגבלת להשקעה של 300,000 אירו לשנה.
רק בניינים לשימוש מגורים המיועדים להשכרה מרוהטת (המופעלים על בסיס לא מקצועי) זכאים ליתרון המס.
בנוסף, יש לציין כי:
החיסכון במס שהושג הודות לחוק Censi-Bouvard נכנס לסגירת פרצות המס ב -10,000 €.
ה 20% מע"מ המקושרים לרכישה זו ניתנים להחלמה מלאה , בתנאי שהאירוח נשמר במשך 20 שנה.
הכנסות הדיור מניבות אפוא הכנסה חייבת במס לרווחים תעשייתיים ומסחריים (BIC).
ה סטטוס LMNP ניתן לשלב עם יתרון המס של Censi-Bouvard 2021. האחד אינו מונע את השני.
עם זאת, לא ניתן לפחת נכס שעבורו נהנית מהפחתת מס בובארד.
אפשר לפחת את חלק הנכס העולה על 300,000 אירו שנלקח בחשבון בחישוב הפחתת המס המרבית.
שים לב כי רהיטים מופחתים ואינם נהנים מהפחתת המס של Censi-Bouvard 2021.
מערכת Censi-Bouvard: פטור ממס בצורה חכמה
כיצד פועלת מערכת Censi-Bouvard?
חוק Censi-Bouvard מאפשר להשקיע בבתי מגורים חדשים או משופצים. הוא מעניק יתרונות מסוימים, כגון פטור ממס עבור דמי שכירות שנוצרים מההשקעה, כמו גם הפחתת מסים.
הפחתת המס שווה ל -11% ללא מס של הרכישה או מחיר העלות לאורך 9 שנים, מוגבל ל -300,000 יורו השקעה בשנה. עבור דירות הכפופות לעבודות שיקום, הבסיס מחושב תוך התחשבות במחיר הרכישה, המוגדל בסכום העבודה.
סכום זה כפוף לתקרה העולמית לפרצות מס של 10,000 אירו.
הערה: אם הפחתת המס עולה על המס המגיע לשנת המס, ניתן לקזז את היתרה במס הכנסה המגיע לשנים הבאות, במסגרת 6 שנים.
זכאות ל- Censi-Bouvard
כדי ליהנות מהפחתת המס של Censi-Bouvard והטבות מס אחרות, משכיר הבעלים חייב לעמוד בהתחייבויות מסוימות:
לרכוש נכס חדש במצב ההשלמה העתידי (VEFA) או שהושלם במשך 15 שנים לפחות ושיקום במצב חדש
מקום האירוח חייב להיות חלק ממעון שירות (קשישים, סטודנטים, מוסדות רפואיים-חברתיים לקשישים או נכים)
השכרה למשך 9 שנים לפחות למפעיל המבנה באמצעות חוזה שכירות מסחרי
להשכיר את הנכס תוך 12 חודשים מרכישתו או ממועד סיום העבודה
לשכור את הנכס המרוהט כמגורים עיקריים ולא לבעלות אותו על ידי הבעלים או על ידי קרוב משפחה
להתגורר לצרכי מס בצרפת
תנאים הנוגעים למוטב
רק נישומים בעלי מעמד של חברת השכרה מרוהטת שאינה מקצועית יכולים ליהנות מהפחתת מס זו.
מי שמבצע את פעילות השכרת דירה מרוהטת במעמד המקצועי בעת רכישת דיור אינו נכלל.
ההשקעה חייבת להתבצע על ידי משלם המסים הבודד, ולא באמצעות חברה.
יש להטיל מס על הכנסות משכירות בקטגוריית הרווח התעשייתי והמסחרי למשך כל התחייבות ההשכרה.
כדי להיות זכאי להפחתה, מקום האירוח חייב להיות נרכש בתמורה.
שוכרי דירות מרוהטות מקצועיות אינם יכולים ליהנות מההנחה של Censi-Bouvard.
Censi-Bouvard ב- LMNP
LMNP מאפשר לך להפוך לבעלים ולקבל הכנסה חודשית שאינה חייבת במס שכר דירה של המגורים.
עם זאת, לא ניתן לשלב את חוק Censi-Bouvard ב- LMNP עם חוקים אחרים המאפשרים פטור ממס מהכנסה מסוג זה. LMNP הקלאסי נוגע גם למגורי שירותים, ומספק ניכוי סכום ההשקעה לאורך 30 שנה.
חוק Censi-Bouvard אינו מאפשר זאת פחת , אך מציע הפחתה במס הכנסה, לתקופה המתחדשת של 9 שנים. הטקסטים המשפטיים של LMNP ו- Censi-Bouvard מאפשרים כל החזר מע"מ, או 20% מסכום ההשקעה.
מע"מ Censi-Bouvard
כדי להחזיר את המע"מ על ההשקעה שלך, עליך לבדוק תחילה:
ש -3 מתוך 4 שירותים ניתנים בבית המגורים, כולל ארוחת בוקר, ניקיון קבוע של המקום, אספקת מצעים ביתיים וקבלת לקוחות.
שדמי השכירות שייגבו יחויבו במע"מ
שהמשקיע מאמץ את מעמד המשכיר במרוהטת לא מקצועית (LMNP)
וכי השכירות שנגבו יחויבו במס בקטגוריית הרווחים התעשייתיים והמסחריים (BIC)
מיסוי
מרבית היתרונות בהשקעה ב- Censi-Bouvard הם בעיקר תקציביים:
הודות להשקעתם, משלם המסים יוכל ליהנות מהורדת מס של 11% מסכום הדיור הנפרש על פני תקופה של 9 שנים תמורת תרומה מקסימלית של 300,000 אירו (לא כולל מסים ורהיטים) לשנה ולכל בית מס. ...
ליתרון זה מתווספת האפשרות לשחזר את סכום המע"מ (בשיעור של 20%), על פי קריטריונים מגבילים מסוימים.
אופי ההשקעות הזכאיות
רק פעולות מסוימות מתאימות:
רכישת דיור חדש,
מכירות במצב ההשלמה העתידי (VEFA),
רכישת סחורות שהושלמו במשך 15 שנים לפחות:
שעברו שיקום,
שהם נושא עבודות השיקום.
יש להדגיש נקודות שונות במסגרת מכשיר Censi-Bouvatd:
לגבי הפחתת המס, היא 11%.
עם תקרה של 300,000 €, או 3,667 € לשנה לכל היותר. מעבר ל -300,000 אירו, הרוכש יכול ליישם את הפחתת מעמד חברת ההשכרה המרוהטת.
ההפחתה מחושבת על מחיר עלות הדירה ללא מסים. הוא נפרש על פני 9 שנים ומתחיל בשנת מסירת המגורים. זה יכול להגיע ל 33,000 יורו במשך תשע שנים, או 3,667 € לשנה.
בנוגע לדחייה: אם, בשנה אחת, הפחתת המס עולה על מס ההכנסה שלך, ניתן להעביר את העודף לשש השנים הבאות, בתנאי שהדירה עדיין מושכרת בשנת השימוש בדחיית הרזרבה. ההפחתה נכנסת למכסה על פרצות מס של 10,000 € לשנה.
לגבי השבת מע"מ : על ידי רכישת דירה במעון שירותים, תוכל לשחזר מע"מ על ההשקעה שלך. אתה נהנה מהנחה מיידית של 20% ממחיר הנכס שלך. מע"מ נרכש במלואו לאחר 20 שנות בעלות על הנכס. במקרה של מכירה חוזרת של הנכס שלך בין 5 ל -20 שנים, רשויות המס יכולות לפטור אותך מהפכת מע"מ אם הרוכש ישכיר את הנכס באותם תנאים.
אחרת, המשקיע יצטרך להחזיר את המע"מ ביחס לתקופה שנותרה. שכר דירה מאובטח, נופל לקטגוריית BIC (רווחים תעשייתיים ומסחריים)
לבסוף בנוגע למפעיל:
המפעיל המקצועי הוא הערב הבלעדי לאטרקטיביות של מעון השירות (קבלה, תחזוקה, פעילויות, שירותים וכו '). זה תלוי בו להבטיח את ניהול השכירות של הנכס שלך ולוודא שהוא תפוס.
לכן הכנסת השכירות שלך מובטחת במלואה למשך 10 שנים, משך חוזה ההפעלה שנחתם עם המנהל. אתה מקבל את דמי השכירות לרבעון, ללא קשר לתפוסה בפועל של מקום האירוח שלך.
חוק Censi-Bouvard 2021 מאפשר למשלמי המסים הצרפתיים שמשקיעים במקרקעין בבניינים חדשים במעון מרוהט להפחית ישירות את מסם באחוז מעלות הדירה ולגבות מע"מ על סכום ההשקעה.
Censi-Bouvard מיועדת למשקיעים לא מקצועיים בדיור מאובזר המתגורר בצרפת. על מנת לנצל את מלוא האמצעי הזה, הבתים הנוגעים בדירה מושכרים למשך 9 שנים במעון שירות:
דירות סטודנטים;
מפעלים לקשישים נכים או מבוגרים;
מתחמי טיפול סיעודי מסוימים;
הרכישה נעשית חדשה או לא מתוכננת. ניתן לשקול גם רכישה בישן. במקרה זה, הוא יצטרך לעבור שיקום מלא. בנוסף, נפגשת דירה מרוהטת קריטריונים ספציפיים מוגדר מבחינה חוקית. הוא מציג את הציוד הדרוש לשימוש חיים סטנדרטי.
היתרונות של מכשיר Censi-Bouvard:
לגבי הפחתת המס, היא 11%.
עם תקרה של 300,000 €, או 3,667 € לשנה לכל היותר. מעבר ל -300,000 אירו, הרוכש יכול ליישם את הפחתת מעמד חברת ההשכרה המרוהטת.
ההפחתה מחושבת על מחיר עלות הדירה ללא מסים. הוא נפרש על פני 9 שנים ומתחיל בשנת מסירת המגורים. זה יכול להגיע ל 33,000 יורו במשך תשע שנים, או 3,667 € לשנה.
יתרון נוסף: אם, שנה אחת, הפחתת המס עולה על מס ההכנסה שלך, ניתן להעביר את העודף לשש השנים הבאות, בתנאי שהדירה עדיין מושכרת בשנת השימוש בהעברה. ההפחתה נכנסת למכסה על פרצות מס של 10,000 € לשנה.
השבת מע"מ על ידי רכישת דירה במעון שירות, תוכל לשחזר את המע"מ על ההשקעה שלך. אתה נהנה מהנחה מיידית של 20% ממחיר הנכס שלך. מע"מ נרכש במלואו לאחר 20 שנות בעלות על הנכס. במקרה של מכירה חוזרת של הנכס שלך בין 5 ל -20 שנים, רשויות המס יכולות לפטור אותך מהפכת מע"מ אם הרוכש ישכיר את הנכס באותם תנאים.
אחרת, המשקיע יצטרך להחזיר את המע"מ ביחס לתקופה שנותרה. שכר דירה מאובטח, נופל לקטגוריית BIC (רווחים תעשייתיים ומסחריים) הכנסות השכירות שלך מובטחות במלואן למשך 10 שנים, משך חוזה ההפעלה שנחתם עם המנהל. אתה מקבל את דמי השכירות לרבעון, ללא קשר לתפוסה בפועל של מקום האירוח שלך.
היתרונות והחסרונות של מכשיר Censi-Bouvard
רכישת Censi-Bouvard
דוגמה להשקעה בצ'נסי-בווארד
1
מצב התחלתי
על מנת ליהנות מהורדת מס ולבנות את הנכסים שלך, אתה מחליט להשקיע במגורים בכירים בקאן. יחידת האירוח היא T3 חדשה של 40 מ"ר שנמכרת ב -210,000 €.
דמי השכירות נקבעים על 600 € לחודש. לאחר ריהוט, מקום האירוח זכאי במלואו לחוק Censi-Bouvard.
2
השקעה באמצעות Censi-Bouvard
השירותים המוצעים על ידי בית המגורים יאפשרו לך להחזיר את המע"מ: סכום המע"מ עבור נכס זה הוא 35,000 אירו.
מערכת Censi-Bouvard מאפשרת לך לשחזר 11% מהמחיר ללא מס על השקעת הנדל"ן, כלומר 75,000 x 0.11 = 19,250 €.
הודות להפחתת המס והחזר מע"מ, העלות הסופית של ההשקעה שלך היא 155,750 € בלבד.
3
תקציר
לסיכום :
210,000 יורו ברכישת הנכס שלך בבתי שירות בכירים.
600 יורו הכנסה לחודש ה
2,139 יורו של הפחתת מס לשנה במשך 9 שנים
החזר מע"מ בסך 35,000 אירו.