מה אתה רוצה לדעת?
למה לשכור מרוהטים ?
היתרון העיקרי של השכרות מרוהטות טמון במיסוי הנוח מאוד שלה.
אכן, הדיאטה ממש פשוט לעתים קרובות מאפשר לבעלי השכירות המרוהטים לא לשלם מסים במשך מספר שנים, בפרט הודות לאפשרות לפחת את נכס ההשכרה ולניכוי כל החיובים הגלומים בפעילות ההשכרה המרוהטת.
בתמורה לרהיטים שסופקו לדייר, ברור ששכירות הדירה המרוהטת גבוהה מזו של דירה ריקה.
אתה יכול לבקש שכר דירה גבוה ב -10% עד 30% עבור השכרה מרוהטת מאשר עבור שווי לינה ריק מבחינת שטח, איכות ומיקום, מה שמבטיח לך רווחיות ברוטו טובה יותר.
כמו כן, הסכום המרבי של הפיקדון המשולם על ידי המשכיר עולה על סכום הדירה ללא ריהוט.
אכן, בשכירות לא מרוהטת, משכיר הבעלים רשאי לדרוש מקסימום שכר דירה של חודש אחד כפיקדון כנגד חודשיים עבור דירה מרוהטת.
ישנם שני סוגים של השכרה מרוהטת:
השכרה מרוהטת לא מקצועית (LMNP)
השכרה מרוהטת מקצועית (LMP)
על שניהם חלים כללים ספציפיים.
באופן כללי, השכרה מרוהטת מאפשרת :
להשיג הכנסה נוספת במיסוי נמוך,
לגוון את נכסיה ומקורות ההכנסה שלה.
כדי ליהנות מכיסוי ביטוח לאומי (LMP)
השכרה מרוהטת: רווחיות ומיסוי אטרקטיבי
כיצד עובדת השכרה מרוהטת?
השכרה מרוהטת מיועדת לאנשים המעוניינים לגוון את נכסיהם ומקורות ההכנסה שלהם, או פשוט לבנות הכנסה נוספת בטווח הארוך על ידי שליטה במיסוי.
היא מורכבת מהשכרת דירה אחת או יותר המרוהטות בריהוט מספיק כדי שהדייר יוכל להיכנס למקום ולגור בו כרגיל רק עם האפקטים האישיים שלו.
אירוח מרוהט הוא אירוח עם כמה רהיטים לפחות, כדי לאפשר לדייר לישון, לאכול ולחיות כמו שצריך. אירוח מרוהט הוא אירוח הגון המצויד במינימום ריהוט: מצעים עם שמיכת פוך או שמיכה. תריסים או וילונות בחדרי השינה.
אם מדובר בפעילות אזרחית מבחינה משפטית, אך השכירות המרוהטות נחשבות מבחינה מס כפעילות מסחרית, שיש לה יתרונות חשובים.
השכירות המרוהטות, פחות נפוצות משכירות ריקות, מאפשרות לענות על דרישת הדיור של סטודנטים, אנשים שעוברים דירה מסיבות מקצועיות, גולים ואנשים ניידים אחרים שאינם רוצים להעמיס על עצמם רהיטים.
שני סטטוסים בולטים על פי ספי זכאות מסוימים:
חברת ההשכרה המרוהטת לא מקצועית (LMNP)
השכרה מרוהטת מקצועית (LMP)
כדי להיות שכירות מרוהטת שאינה מקצועית (LMNP), ההכנסה השנתית אינה יכולה לעלות על 23,000 יורו בשנה או 50% מההכנסה הכוללת של משק הבית. התקנון חל ברגע שמתקיים אחד משני התנאים הללו. לעומת זאת, כאשר ההכנסה השנתית לשכירות עולה על 23,000 יורו והם מייצגים יותר מ -50% מהכנסת משק הבית, אזי נדרש מעמד של חברת השכרה מרוהטת מקצועית (LMP).
בהשכרה מרוהטת, ישנם מספר סוגים של חוזה שכירות השונים בהתאם למשך הזמן ולסיבת שהותם של דיירי הדירה:
דירה מרכזית מרוהטת בשכירות: אם מקום האירוח מהווה את מקום מגוריו העיקרי של הדייר, רצוי לחתום עליו על חוזה שכירות שכור דירה ראשי מרוהט.
חוזה שכירות זה, בכפוף לחוק מס '89-462 מיום 6 ביולי 1989, נחתם לתקופה של 12 חודשים, המתחדשת בשתיקה.שכירות ניידות: הוא מיועד לדיירים במצב ניידות (סטודנטים, התמחות, מטלות, העברות, הכשרה מקצועית) הזקוקים ללינה לתקופה זמנית של בין 1 ל -10 חודשים.
שכירות סטודנטים: חוזה השכירות לסטודנטים מהווה חלופה לחוזה השכירות המרוהט הקלאסי. חוזה שכירות זה יכול להיות מוצע רק לדירות מרוהטות, המיועדות להשכרה לטווח קצר יותר. זה לתקופה של תשעה חודשים שאינה ניתנת לחידוש.
השכרה עונתית להשכרה מרוהטת: חוזה השכירות המרוהט העונתי נחתם לתקופה מקסימלית ולא מתחדשת של 90 ימים רצופים.
לפיכך השוכר מעורב לכל תקופת ההשכרה, אלא אם הוראות החוזה מאפשרות לו לתת חופשה לפני מועד סיום חוזה השכירות העונתי המרוהט שחתם עם בעל המשכיר.
LMNP מחוץ למגורי שירות
השכרה מרוהטת לא מקצועית (לא כולל מעון שירות) עומדת ביעדים שונים:
היכונו לפנסיה,
לגוון את המורשת שלך,
הגדל את ההכנסה הפנויה שלך.
השכירות יכולה להתייחס לנכס ישן או חדש. אתה יכול לקנות דירה או בית להשכרה מרוהטת, או אם כבר יש לך נכס שכור ריק, אתה יכול לרכוש אותו.
אין כאן שאלה של קבלת הפחתת מס או של יצירת גירעון המיוחס לסך ההכנסה.
השכירות המרוהטות מאפשרות ליהנות ממשטר ה- BIC, שהוא יתרון יותר מזה של הכנסות הנכס, ובכך מאפשר להפחית את ההכנסה החייבת במס של
משלם המסים.
לא דמי השכירות שהתקבלו חייבים במס, אלא שכר הדירה בניכוי החיובים שנגרמו. ככזה, אתה יכול לבחור בין 2 שיטות חישוב:
מיקרו BIC
BIC אמיתי
חברת השכרה מרוהטת מקצועית
כדי לקבל מעמד של חברת השכרה מרוהטת מקצועית (LMP), יש לעמוד ב -2 התנאים הבאים:
הקבלות השנתיות שנמשכו מפעילות זו על ידי כל בני בית המס חייבות לעלות על 23,000 € השנה הקלנדרית .
קבלות אלה חייבות להיות גדולות מהסכום הכולל של הכנסות פעילות אחרות של משק הבית (משכורות, BIC אחרות).
אם אחד מהתנאים הללו לא מתקיים, המשכיר נחשב כמשכיר לא מקצועי.
משטר המס על השכרה מרוהטת מקצועית (LMP) שמור לדירות מגורים הכוללות את כל הרהיטים החיוניים לתפוסה רגילה של הדייר.
מעמדה של חברת השכרה מרוהטת מקצועית מאפשרת לך לחסוך במס ולקבל כיסוי ביטוח לאומי תוך בנייה או אופטימיזציה של נכס ההשכרה שלך.
חברת ההשכרה המקצועית המרוהטת יכולה לנכות כל גירעון מהכנסתו הכוללת ללא הגבלת סכום (בעוד שאיש המקצוע אינו יכול להשתמש בגירעון רק על הכנסותיו מאותו אופי).
אם אתה מוכר את הנכס שלך כחברת השכרה מרוהטת מקצועית, רווח ההון פטור לחלוטין כאשר הכנסות השכירות נמוכות מ -90,000 אירו ללא מסים (HT) במהלך 2 השנים הקלנדריות שקדמו להעברה. פעילות ההשכרה המרוהטת בוודאי החלה גם לפני לפחות 5 שנים.
הפטור חלקי במידה והכנסות אלה נעות בין 90,000 ל -126,000 אירו ללא מס.
מעבר לסכומים אלה, כל רווחי ההון נחשבים עם זאת לטווח ארוך ומוסים בשיעור של 30%. מאז חוק המימון לשנת 2018, הרווח חייב במס בשיעור אחיד של 30% כולל תרומות סוציאליות (מס הכנסה בשיעור של 12.8% והפרשות סוציאליות בשיעור של 17.2%) ואינו נכנס יותר לסולם הפרוגרסיבי. חשוב לציין כי LMP תחת משטר המיקרו אינו יכול ליהנות מהפטור
לבסוף, כחברת השכרה מרוהטת מקצועית, תוכל להיות פטור מ- IFI (מס על עושר מקרקעין) בתנאים מסוימים.
הפטור חל על מקרקעין מכיוון שהוא משמש במסגרת מקצוע מסחרי. ההשכרה המקצועית המרוהטת מתאימה למימוש מקצוע אמיתי, מכיוון שהיא מופעלת על בסיס קבוע ומאפשרת לענות על הצרכים.
מעון שירות LMNP
מעון שירות LMNP
רכישת נכס להשכרה במעון שירות מאפשרת לך לבנות עושר, להשיג הכנסה נוספת, תוך הימנעות ממגבלות ניהול השכירות שכן איש מקצוע דואג לך עבורך.
יחידות אירוח אלה נמצאות כולן בתוך בית מגורים המציע שירותים המותאמים לצרכי קהל היעד, חדר הכושר, בריכת השחייה, הקונסיירז 'וכו'.
ישנם שוקי מגורים ומגזרים מסוגים שונים בשוק השכירות המרוהטים, למשל:
מגורי סטודנטים,
בתי תיירות,
מגורים בכירים או אפילו EPHADs.
מעון השירות מנוהל על ידי מפעיל (מנהל) שאיתו אתה מסכם חוזה שכירות מסחרי לתקופה מינימלית של 9 שנים.
המפעיל הוא זה שדואג לניהול ההשכרה של מקום האירוח.
ככזה, הוא חייב :
למצוא דיירים,
לגבות שכר דירה,
לשמור על שטחים משותפים,
לבצע כל תיקון,
לנהל שירותים לתושבים וכו '.
המפעיל גם מתחייב לשלם לך שכר דירה בכל רבעון (סכום הקבוע בחוזה השכירות), ללא קשר אם מקום האירוח מאוכלס או לא. בתמורה, אינך יכול להיפטר מהרכוש שלך, עליך לתת לו לשכור מהמפעיל (למעט חוזה ספציפי המעניק לך הנאה בזמן מסוים בשנה).
השכרה עונתית
היתרון הראשון של השכרות עונתיות הוא הגמישות שמספקת השקעה מסוג זה. בהתאם לצרכים ולרצונות, ניתן לשכור או לנכס את הנכס על ידי הבעלים בנוחותו. דיור הופך לבית שני ולאחר מכן להשקעה רווחית.
השכרות עונתיות מאפשרות לך לייצר הכנסה נוחה בחסות מיקום טוב. ככל שהאזור מבוקש ותיירותי יותר, כך מקום האירוח יכול להיות יקר יותר ומקום ההשכרה מרוחק יותר. כדי לקבל מושג, ספרו שכר דירה שבועי גבוה פי 2 עד 3 בהשוואה לשכירות מסורתית. לכן ההשכרה העונתית יכולה לכסות משכנתא כולה או חלקה.
השקעה להשכרה היא תמיד הסיכון להיתקל בבעיות שכירות ללא תשלום. עם זאת, זה יכול להכניס אותך למצב כלכלי קשה מאוד, במיוחד אם נטלת הלוואה להשקעה בנדל"ן. סיכון זה מסולק עם השכרות עונתיות, במיוחד אם אתה משתמש בפלטפורמות להשכרה. התשלומים מתבצעים באינטרנט ואתה בטוח יזוכה. כמו כן, אינך צריך לקחת אחריות על דמי שכירות ללא תשלום, זהו חיסכון של ממש.
לבסוף, ההשכרה העונתית מאפשרת ליהנות ממערכת מס מעניינת. ניתן למעשה לנכות חיובים רבים ולפחת את הנכס עם חיסכון מס רב כתוצאה מכך.
משפחה SARL
משפחה SARL
הוא לא ניתן לבצע פעילות השכרה מרוהטת ב- SCI (Société Civile Immobilière) בכפוף למס הכנסה, ולכן ניתן להשתמש ב- SARL המשפחתי לנכסי השכרה מרוהטים.
הקמת חברה לאחריות מוגבלת (SARL) מומלצת על מנת להקל על ניהול והעברת מספר נכסים מרוהטים בשכירות. ה- SARL נותן לך את האפשרות לייעל את העברת נכסיך לילדיך תוך שמירה על השליטה.
אתה יכול לרכוש נכס להשכרה מרוהט באמצעות LLC או להעביר בעלות על נכס שכבר בבעלותך על ידי הבאת הנכס ל- LLC או מכירתו.
מימוש ההשכרה המרוהטת בחברה כפוף בכפוף למשטר בפועל. משטר המיקרו BIC אינו חל.
היתרונות של מעבר דרך LLC יהיו כפולים:
התחייבויות החברה (חוב לרכישת סחורות) יפחיתו את ערך המניות
אפשר לפרק את המניות (תרומת בעלות חשופה)
מס שכירות מרוהט
מס שכירות מרוהט
כחברת השכרה מרוהטת, תוכל להצהיר על ההכנסה שלך:
דיאטת מיקרו BIC
בדיאטה הפשוטה האמיתית
באופן עקרוני, השכרה מרוהטת פטורה באופן אוטומטי ממע"מ ללא אפשרות אופציה.
כדי ליהנות מתכנית המיקרו BIC, ההכנסה השנתית שלך (מחזור) אינה יכולה לעלות על תקרה של 72,600 € (התקנה שתותאם ביחס לזמן הפעולה במהלך השנה הקלנדרית במידת הצורך).
הרווח החייב במס מהכנסות השכירות המרוהטות שלך, תחת משטר המיקרו BIC, שווה להכנסה השנתית (כולל דמי שכירות והכנסה נלווית) בניכוי קצבה סטנדרטית של 50%.
הערה: במקרה של השכרה מרוהטת לתיירות מסווגת וחדר אירוח, הקצבה
החל הוא 71%.
המשטר המופשט בפועל חל נכון לזכותו של משלם המסים שהכנסתו השנתית נעה בין 72,600 € ל -818,000 € ללא מסים.
ניתן להחיל אותו, לפי בחירתו של משלם המסים, כאשר ההכנסות נמוכות מ- 72,600 אירו.
מעבר ל -818,000 יורו, עליך להצהיר על ההכנסה שלך במשטר הנורמלי האמיתי (לא פשוט).
המשטר הפשוט האמיתי מאפשר במיוחד לנכות את החיובים הבאים מהשכרה המרוהטת שלך:
חשבוניות תחזוקה ותיקון
הארנונה (אם הנכס רשום בנכסים)
עלויות ביטוח (אם הנכס מהוון)
דמי ניהול וכו '...
המערכת הפשוטה האמיתית מאפשרת במיוחד לנכות את הפחת הבא:
פחת דירות (אם אלה מהווים רישיות)
פחת של ציוד וריהוט (אם אלה מהווים רישיות)
פחת עבודות בנייה, שיפוץ, הרחבה ושיפור (אם הנכס מהוון)
כלומר: פחת חשבונאי הוא ההכרה השנתית של אובדן הערך של מרכיבי הנכס (חלונות, גג, חזית וכו ') עקב בלאי או זמן.
פחת חשבונאי מאפשר לנכות תשלום "פיקטיבי" (המתאים להידרדרות הבניין) מדמי השכירות שנגבו ללא הוצאות מזומנים.
התקנון של LMP ו- LMNP מיועד לאנשים המעוניינים להשכיר את רכושם מרוהט.
ואכן, לאחרונים יש אפשרות לבחור בין שני סטטוסים להצהיר על הכנסתם משכירות מרוהטות, כלומר:
מעמדה של חברת השכרה מרוהטת מקצועית (LMP),
מעמד השכרת ריהוט לא מקצועי (LMNP).
המשקיע המעוניין ליהנות ממעמד של חברת השכרה מרוהטת מקצועית חייב למלא במצטבר את שני התנאים הבאים:
ההכנסה השנתית שנמשכת מהשכירות המרוהטת של כל בני משק הבית היא יותר מ -23,000 אירו;
תקבולים אלה גבוהים מההכנסה המקצועית של בית המס (משכורות ושכר, פנסיה לפנסיה, קצבאות חיים ללא תשלום ונגד תשלום, רווחים תעשייתיים ומסחריים למעט השכרה מרוהטת, רווחים חקלאיים, רווחים לא מסחריים והכנסות מנהלים ומקורבים המוזכרים בסעיף 62 ל- CGI).
אי עמידה באחד מתנאים אלה מקנה באופן אוטומטי את מעמד השכרת ריהוט לא מקצועי.
בניגוד ל- LMNP, שיכולה לנכות את הגירעון שלה לפעילות ההשכרה המרוהטת בלבד מההכנסות מהשכירות המרוהטות שלה, חברת ההשכרה המקצועית המקצועית יכולה להעביר אותה להכנסה הכוללת ממס.
במקרה של רווח הון במהלך מכירת נכס מושכר, הוא לא יחויב במס תחת משטר רווחי ההון הפרטי כפי שקורה ב- LMNP אלא לפי המשטר המקצועי לרווח הון.
זה יהיה המצב אם הפעילות מתבצעת יותר מחמש שנים והכנסות השכירות ברוטו אינן עולות על 90,000 אירו.
LMP יהנה אפוא מהמיסוי היתרונות של משטר מס זה על רווחי הון.
לגבי IFI, הסחורות הדרושות לפעילות מקצועית פטורות ממס, אם יש להן קשר ישיר עם הניצול ואם הן משמשות ביעילות ובלעדית לצרכי פעילות תעשייתית, מסחרית או אומנותית, חקלאית או ליברלית.
במסגרת חוק LMP, הסחורה השכורה נחשבת כטובין מקצועיים אם המשכיר עומד בתנאים ספציפיים, שונים מאלו החלים מבחינת מס הכנסה.
לבסוף, LMP כפוף לחיובים סוציאליים מקצועיים, המאפשרים לו ליהנות מכיסוי בריאותי וביטוח זקנה.
אם ההכנסה השנתית ללא מס אינה עולה על 72,600 € (הכנסה 2020) *, תכנית המיקרו BIC (מיקרו-ארגוני) חל נכון בזכות **.
* הכנסה פחות מ -72,600 אירו עבור אירוח מרוהט במקרה הכללי, פחות מ- 176,200 € לחדרי אירוח או לינה תיירותית מסווגת.
** לא כולל אפשרות למהירות בפועל (ראה להלן)
הנישום חייב במס על בסיס הכנסה משכר דירה, בניכוי קצבה בשיעור קבוע בעלויות:
50% במקרה הכללי
71% במקרה של לינה וארוחת בוקר או אירוח תיירותי מרוהט
הסכום נטו לאחר ניכוי קצבה זו מתווסף להכנסתו הנוספת של הנישום וממוסה בסולם מס הכנסה פרוגרסיבי.
הערה: קצבת ההשתתפות העצמית המינימלית היא 305 €. לכן, אם ההכנסות נמוכות או שוות 305 €, פעילות ההשכרה הזו לא מייצרת מס. אנא שימו לב כי בעת הגשת בקשה לחבילה, לא ניתן לנכות חיובים.
מעל סף זה, המשטר בפועל יחול אוטומטית.
על פי משטר המס בפועל, ניתן לגבות מספר רב של חיובים על הכנסות השכירות בתנאי שיתקבלו החשבוניות המתאימות:
ארנונה, מס דיור ו- CFE;
חיובי בעלות משותפת;
ביטוח רכושכם;
רכישות שונות של ציוד וציוד עד לגבול של 500 €;
תחזוקה ותיקונים בבית או בדירה השכורה;
דמי מנהל סוכנות או נכס;
עלויות נוטריונים בעקבות רכישת דיור;
שכר טרחת רואה החשבון;
ריבית ועלויות הניהול הנובעות מהמשכנתא;
הוצאות הליך בעקבות סכסוך עם דייר;
הפרשות לסיכון ברירת מחדל;
עלויות החשמל, המים, הגז, הדלק ואנרגיות אחרות;
עלויות שוטפות כגון מנוי אינטרנט, טלפון וכו '.
יתרונות וחסרונות של חברת ההשכרה המרוהטת שאינה מקצועית
יתרונות וחסרונות של חברת ההשכרה המרוהטת המקצועית
רכישת LMNP
דוגמה להשקעה ב- LMNP
1
מצב התחלתי
אאורלי מחזיקה בנכס שכירות ריק (חשוף) שההלוואה נפרעה במלואו. היא תרצה לשכור אותו, אך היא מוצאת את המיסוי חשוב מדי.
2
אם היא שוכרת את הנכס המרוהט
על ידי השכרת דירות מרוהטות, Aurelie יכולה לצפות לשכר דירה גבוה יותר משכר דירה חשוף, הנאמד ב -5,800 יורו (+ 20%).
אם תבחר בתכנית המיקרו BIC, היא תוכל לתבוע הפחתה של 50% על סכום דמי השכירות שהתקבלו, כלומר 2,900 אירו.
כמוה בשיעור מס שולי של 41% (+ ה- PS), אורלי תהיה לה הכנסה נטו של (5,800 - 1,000 - 1,689) 3,111 € לשנה.
