מה אתה רוצה לדעת?
למה לקנות או למכור בעלות חשופה?
קנה נדל"ן בבעלות חשופה, כלומר על ידי ויתור על זכותה שימוש בו לפרק זמן יכול להיות אסטרטגיית השקעה אפקטיבית.
לרכישת בעלות חשופה ישנם יתרונות רבים. הבעלים החשוף רוכש אוטומטית בעלות מלאה על הנכס בתום פירוק הבעלות.
ואכן, רכישת הבעלות החשופה בנכס מאפשרת:
להוון פטור ממס
לקבלת תגמול ישיר ועקיף (IFI)
מכירת נדל"ן בבעלות חשופה מאפשרת לך לשמור על השימוש של האחרונים.
לפיכך, הקצבה (נושה לקצבה - בניגוד לחייב) תוכל להמשיך ולכבוש נכס, לשכור אותו ולהפיק ממנו הכנסה במהלך חייו.
זהו פתרון מתאים אם הצורך במזומן חשוב, מכיוון שהוא ממקסם את כמות הזר אם אין קצבאות חיים.
מכירת הבעלות החשופה בנכס מאפשרת:
להשיג מיד הון (= ערך הבעלות החשופה)
אם הייתה למוכר בעלות מלאה, הוא שומר על שימוש השימוש ויכול להשתמש בנכס או לשכור אותו כדי להרוויח הכנסה נוספת
רכישה ומכירה של בעלות חשופה:
אסטרטגיה נבונה
כיצד פועלת רכישת / מכירת הבעלות החשופה?
אפשר לבצע השקעה בנדל"ן תוך הגבלת עלויות הודות לפירוק רכוש.
רכישת / מכירת הבעלות החשופה הינה חוזה להעברת מקרקעין הנוגע לפירוק הבעלות על המקרקעין.
זכות הבעלות כזכות ממשית מתחלקת אפוא לבעלות חשופה ולמשתמש שימושי. בעלות חשופה היא הזכות האמיתית המאפשרת למחזיקה להיפטר מהבניין כרצונו. זו בעצם הזכות להרחיק את הבניין. באשר לממשק השימוש, הוא מאפשר למחזיקו לשמור על השימוש והשימוש הכלכלי בדירה (השכרה).
לרכישת בעלות חשופה ישנם יתרונות רבים. הבעלים החשוף רוכש אוטומטית בעלות מלאה על הנכס בתום פירוק הבעלות. הבעלים החשוף אינו נחשב כ"בעל "הסחורה, עלויות מסוימות הקשורות לנכס אינן מוטלות עליו, כגון מס מקרקעין. באופן כללי רכישת הבעלות החשופה בנכס מתבצעת בתשלום אחד, "חבורה גדולה" ללא קצבאות חיים. לכן מערכת זו מאפשרת לרכוש נכס בשווי הנחה מבלי לדאוג למפגע כמו בהקשר של מכירה לקצבת חיים שבה הדבר ישפיע על המחיר ששולם בפועל בעתיד.
מכירת נדל"ן בבעלות חשופה מאפשרת לך לשמור על השימוש של האחרונים. לפיכך, יוכל הזכאי להמשיך ולכבוש נכס, לשכור אותו ולהפיק ממנו הכנסה במהלך חייו.
עקרון הניתוק
פירוק הוא הפרדה, במשפט האזרחי, של זכות הבעלות (usus, fructus ו- abusus) של טוב בין מספר אנשים.
הנכס יכול להיות מטלטלין או בלתי נייד ואנשים טבעיים או משפטיים.
Usus תואם את זכות השימוש בנכס.
לפרוקטוס יש את הזכות להפיק הכנסה מהנכס (כלומר רווח).
ניצול לרעה של הזכות לרכוש את הנכס, כלומר למכור אותו, למסור אותו או לשנות את אופיו.
מס ומס
משתמש המשתמש הוא זה שמשלם את הארנונה ואת ארנונה, למעט אם הנכס מושכר, אז זה יהיה הדייר שישלם את האחרון.
נדל"ן המוחזק בפירוק הבעלות נופל במסגרת המורשת הכפופה ל- IFI.
משתמש הנכסים מצהיר על הנכס על שוויו בבעלות מלאה, או על תרומתו אם הוא מחזיק רק בחלק מהמשתמש (כאשר נכסי הנדל"ן נטו שלו עולים על 1.3 מיליון יורו), ו c הוא תלוי בו לשלם IFI המקביל.
לכן אין לבעל החשוף על מה להצהיר לגבי טובין אלה.
הערה: היורשים (ילד או הורה) שמקבלים בעלות על מקרקעין על פי החוק עשויים להיות אחראים ל- IFI.
משך השימוש
זכות השימוש יכולה להיות לכל החיים (עד סוף חייו של המשתמש) או זמנית (עד לתקופה שנקבעה בזמן הפירוק).
בסוף השימוש, הבעלות המלאה מתגבשת באופן אוטומטי ללא תשלום על ראשו של הבעלים החשוף.
בעל שימוש, בעלים חשופים: זכויות וחובות?
למשתמש יש את הזכות לאכלס את הדירה וגם לשכור אותה. במקרה של שכירות, הוא מפיק מכך הכנסה מקרקעות.
עם זאת, בין אם הוא מושכר ובין אם לאו, לבניין יש חיובים שחייבים לחלוק בין בעלות השימוש והבעלים החשוף.
סעיף 606 לחוק האזרחי מפיץ חובות אלה על ידי חיוב של משתמש השימוש בגין תיקוני תחזוקה והבעלים החשוף על תיקונים גדולים.
לא בעל השימוש וגם הבעלים החשוף לא יכולים למכור את הנכס בשלמותו בכוחות עצמו. כל אחד יכול למכור רק את זכויותיו בנכס.
בעל השימוש, הנכס והבעלים החשוף, הבעלות החשופה.
בהסכמה הדדית הם יכולים למכור בעלות מלאה. אלא אם הוסכם אחרת, מחיר המכירה מתחלק ביניהם בהתאם לשווי המתאים של כל אחת מזכויותיהם.
מיסוי
משתמש השימוש כשהוא נהנה מהרכוש המפורק, הוא יכול לאכלס אותו או לשכור אותו. אם הוא משכיר אותו, הוא מפיק ממנה הכנסה, שממנה הוא יכול לנכות את החיובים ששילם בפועל (דמי ניהול, ביטוח, אחזקה)
הבעלים החשוף אינו גובה דמי שכירות ואינו מצהיר על הכנסה על הבניין המפורק.
אולם כאשר הבניין מתפרק וחכור, הוא רשאי לנכות מהכנסת הקרקע מנכסיו האחרים את ההוצאות ששילם בפועל על הבניין המפורק.
מדובר רק בהוצאות הקשורות לתיקונים גדולים.
הוא יכול גם לנכות את ריבית ההלוואות שחתם לרכישת הבעלות החשופה על הבניין המושכר.
בהעדר הכנסה מקרקעין, הבעלים החשוף עלול לחוות גירעון בקרקע. ניתן לייחס גירעון קרקעי זה בתנאי המשפט המקובל.
סוף הרכישה של הניתוק:
בסוף הניתוק, אתה הופך להיות הבעלים המלא של הנכס. אתה תוכל :
לשמור אותו על מנת לקבל הכנסה רגילה או לכבוש אותה,
אפשר לתת לילדיכם את הבעלות החשופה כדי לצפות את ההעברה בעלות נמוכה יותר מכיוון שהתרומה תחויב במס רק על ערך הבעלות החשופה,
למכור אותו על מנת ללכוד את רווח ההון הממומן באופן מכני. אנו סבורים כי מחיר הרכישה לחישוב רווח ההון תואם את השווי בבעלות מלאה ביום רכישת הבעלות החשופה. פתרון זה נוח כיוון שהמשתמש נרכש ללא תשלום.
הבעלים החשוף אחראי על עבודות מרכזיות הנוגעות למבנה ולמוצקות הכללית של הבניין (יסודות, קירות, קמרונות, קורות, גגות, מרתפים וכו ').
בעל השימוש מניח את התחזוקה השוטפת של הנכס. התחייבויותיה חורגות בהרבה מחובותיו של דייר הדירה: הבאת תקן המתקן החשמלי או החלפת מערכת חימום מיושנת הן בעיקר באחריותו של משתמש השימוש.
ארנונה: באחריותו של בעל השימוש, אלא אם הצדדים מסכימים להיפך ובכתב.
מס עושר מקרקעין (IFI): באופן עקרוני, על משתמש הנכס לציין את שווי הנכס בבעלות מלאה בהצהרתו. עם זאת, במסגרת השימוש הנחוץ המשפטי של בן הזוג שנותר בחיים, שווי הנכס נלקח בחשבון בנחלות המתאימות של בעל השימוש והבעלים החשוף, עד לזכויותיהם.
IFI מחולק בין בעלות השימוש והבעלים החשוף בשלוש מצבים יוצאי דופן, ובתנאי שהמשתמש לא יימכר ולא יועבר ללא תשלום על ידי מחזיקו:
במקרה של שימוש חוקי של בן הזוג שנותר בחיים, שימוש שימושי משפטי של העולים שנותרו בחיים לאחר תרומה בין בני זוגו של הצד השומר בבעלות חשופה, בהעדר צאצא, שימוש חובה של בן הזוג שנותר במעמד ילדים של הראשון מיטה במקרה של מכירת נכס שהמוכר שומר עליו את זכות השימוש או זכות השימוש או המגורים ואם רוכש הבעלות החשופה אינו יורש חזק או צאצא של משתמש, נישה, מורשת או מתווך (אב, אם או בן זוג של הצדדים וצאצאיו של הנאמן)
במקרה של תרומה או הורישה עם שמירת שימושי לגוף ציבורי (מדינה, מחלקות, עיריות וכו '), עמותה או קרן המוכרת כבעלת תועלת ציבורית.
היורשים (ילד או הורה) שמקבלים בעלות חשופה במקרקעין בהתאם לחוק עשויים להיות אחראים כלפי IFI. במקרה זה, הערך שיש להכריז עליו בבעלות חשופה תלוי בגיל של משתמש השימוש ב -1 בינואר השנה, על פי סולם המוגדר בסעיף 669 לחוק המס הכללי. הוא גדל עם השנים ומתקרב לערך הבעלות המלאה.
אנו יכולים להימלט מההפצה האוטומטית של ה- IFI בין משתמש השימוש והבעלים החשוף. אכן, מכיוון שהחוק מטיל חלוקה זו במקרה של שימוש שימושי משפטי, שירש במהלך ירושה לא מוכנה, הפתרון הוא לארגן את העברת נכסי הנדל"ן שלך, במהלך חייך.
יש לך מספר אפשרויות:
תרמו לאדם האחרון בחיים, הנקרא גם תרומה בין בני זוג, כך שהמשתמש חוזר חוזר לבן הזוג שנותר בחיים על פטירת בן הזוג. המיסוי מתייחס אז לבן הזוג שנותר עבור ערך הבעלות המלא של הנכס. הוראה זו מאפשרת לחזק את ההגנה על בן הזוג שנותר בחיים, בפרט אם יש לו ילדים, על ידי הקניית זכויות רבות יותר בירושה ואפשרות לבחור בנכס שהוא יורש;
תרמו בבעלות חשופה לילדיכם, השמירו את השימוש והעול במס על הערך שבבעלות מלאה על הנכס. כאשר אתה מת, ילדיך הופכים לבעלים מלאים, ללא מס ירושה לשלם;
כתוב צוואה המפרטת את הוראותיך.
משך השימוש המורכב לתקופה קבועה מוערך ב -23% משווי הנכס כולו לכל תקופה של עשר שנים משך השימוש, ללא חלקים וללא התייחסות לגיל הנכס.
עם זאת, הוראות אלה אינן צריכות להיות בעלות הענקת ערך של ערך השימוש בשווי השימוש.
מבני שימוש שהוקמו לטובת אדם משפטי אינם יכולים להימשך יותר משלושים שנה (קוד אזרחי, סעיף 619). לפיכך, ערך השימוש המקסימלי של 69%הוא.
בהתאם לסעיף 762 bis של ה- CGI, לצורך חיסול זכויות ההעברה ללא תשלום, שווי זכויות הדיור והשימוש הוא 60% מערך שרות השימוש שנקבע בהתאם ל- I של סעיף 669 ל- CGI.
באשר לזכויות דיור ושימוש שנקבעו לטובת בן הזוג שנותר בחיים לפי סעיף 764 לחוק האזרחי, לצורך יישום הסולם, יש לקחת בחשבון את גילו של בן הזוג שנותר בחיים בתום מימוש הזכות הזמנית לדיור, כלומר שנה לאחר המוות.
יתרונות וחסרונות בבעלות חשופה
יתרונות וחסרונות בבעלות חשופה
בעלות חשופה
דוגמא לבעלות חשופה
1
מצב התחלתי
לסנדרין הון זמין של 260,000 אירו. היא תרצה להשקיע בנדל"ן על מנת לייצר הכנסה קבועה בעוד 15 שנים עם פרישתה.
2
רכישת בעלות חשופה בנכס
היא מחליטה לרכוש בעלות חשופה על דירה המוערכת בכ -500,000 אירו.
מחיר הרכישה של הבעלות החשופה הוא 280,000 €
עבור פירוק הבעלות ל -15 שנים, הבעלות החשופה מייצגת הנחה של 56% מערך הבעלות המלא.
במשך 15 שנים, סנדרין אינה מקבלת כל הכנסה, אינה משלמת מס (לא IR, לא PS, ולא IFI).
בתום הפירוק, היא משיגה, ללא תשלום ובמס, בעלות מלאה על הנכס שאפשר לשכור או למכור לאחר מכן.
