top of page
  • Facebook Social Icône
  • LinkedIn Social Icône
  • Instagram

חוק מאלרו

  להפחית את המיסוי

רווח הון פוטנציאלי במכירה חוזרת

להשיג הכנסה נוספת

מה אתה רוצה לדעת?

 
 
 

מיסוי מוצרים

למד על יתרונות המס המוצעים בפתרון זה

פרטי המוצר

במבט אחד תבין את הספציפיות העיקריות של פתרון זה

היתרונות והחסרונות

זכור את הנקודות החשובות, היתרונות והחסרונות

הפעלת המוצר

הבן את הפעולות הפנימיות של פתרון זה לפני בחירתו

איור מסומן

הבן את מנגנוני הפתרון הזה באמצעות דוגמה מהנה

0
Ancre 1
Immeuble avec balcons

למה להשקיע בחוק Malraux?

 
 

ה  מכשיר Malraux  הוא סוג של השקעת נדל"ן שנוצרה בשנת 1962. מכשיר זה מאפשר הפחתת מס משמעותית ומיועד במיוחד למשקי בית עם רשות גבוהה.

אכן, העיקרון של מכשיר זה מורכב ברכישת נכס במקרקעין ישנים אשר יש לשפצו במלואו (בפנים ובחוץ) ולא באופן חלקי.

 

זה מאפשר למשקיעים להפחית משמעותית את סכומי המס שלהם.

 

כמות העבודה משתנה בהתאם למיקום הנכס. הפחתת המס תלויה אפוא בכמות העבודה שבוצעה.

עם זאת, יש לעמוד במספר תנאים כדי שהמשקיעים ייהנו ממכשיר זה.

 

היתרון העיקרי של השקעת Malraux הוא אפוא הפחתת מס הכנסה.

 

עבודות השיפוץ, שאושרו על ידי אדריכל בנייני צרפת, מורידות את חשבון המס שלכם ב -30 או 22% מהוצאה מקסימלית של 400,000 יורו.

כל בעל בניין הממוקם ברובע היסטורי שמחליט לשקם את רכושו לחלוטין, להשכיר אותו למגורים למשך 9 שנים, יכול ליהנות מהורדת מס על פי חוק Malraux.

Monuments historiques

חוק מאלרו:
פטור ממס והשקיע בסחורה איכותית

Ancre 2

מהו חוק מאלרו?  

 
 
 

מאז 1962, חוק Malraux אפשר להטיל מס על השקעתו על ידי ביצוע עבודות שיקום במקרקעין ישנים.

 

אלה ממוקמים במרכזי ערים היסטוריים המסווגים כמגזרים מוגנים (SS) או המכילים תכנית קידום אדריכלות ומורשת (לשעבר ZPPAUP).

המכשיר נועד לשקם מבנים ומחוזות צרפתיים ישנים, על ידי עידוד מרבית משלמי המסים להשקיע על מנת ליהנות מהורדות מס יתרון.

נועד להגן ולשמור על המורשת האדריכלית, חוק Malraux  הינה מערכת פטור ממס מקרקעין המאפשרת לבעלים המבצע עבודות שיפוץ בנכס ישן בעל אופי היסטורי, הממוקם באזורים מסוימים, לנכות את עלות השיקום ממסיו.

חוק Malraux מאפשר לך ליהנות מיתרון מס של עד 30% מההוצאות שנגרמו לפעולות שבוצעו החל משנת 2012. הפחתת המס הינה ביחס לסכום שהתחייב לשיפוץ הנכס ההיסטורי, בגבול של 400,000 €, מעל 4 שנים רצופות.  

הפחתת המס שמעניקה מערכת Malraux משתנה בהתאם לאזור בו נמצא הנכס. הוא מסתכם ב -22% מהוצאות העבודה ב- ZPPAUP (אזור ההגנה על מורשת אדריכלית עירונית ונופית) או באזורים לשיפור האדריכלות והמורשת. האחוז מגיע ל -30% במחוזות "אזורים מוגנים" וזקנים "מושפלים".

לבסוף, בעת השקעה בחוק Malraux, שיפוץ נכסים עשוי להיות כפוף לשני הסדרים משפטיים:

  • איגוד האיגוד המקצועי החופשי (ASL)

  • מכירת נדל"ן משופצת (VIR)

Ancre 3

תנאי הזכאות

זכאים:

  • כל הנחות המיועדות למגורים לאחר סיום העבודות, כולל אלה שלא היו במקור;

  • הנחות שאינן מיועדות לדיור, אשר במקור לא הוקצו לדיור ומוצריהן נכללים בקטגוריית הכנסה מנכסים.
     

הבניין חייב להיות ממוקם באתר מורשת יוצא דופן (SPR) ועליו:

  • או שתכוסה על ידי תוכנית הגנה ושיפור מאושרת (PSMV);

  • או שתכוסה על ידי תוכנית קידום אדריכלות ומורשת מורשת (PVAP);

  • או, אם לא, תהיה נושא לשיפוץ שהוכרז כשימוש ציבורי. 


עד ה -31 בדצמבר 2022, כאשר השחזור יוכרז כשירות ציבורי, יתכן ומדובר בבניין הממוקם:

  • ברובע ישן מושפל;

  • ברובע בעל ריכוז גבוה של דיור ישן ופגום ומכוסה בהסכם רב שנתי במסגרת התוכנית הלאומית החדשה להתחדשות עירונית (NPNRU).

ערך מוסף וצבירת אמצעים

באופן עקרוני, לא ניתן להפחית את הוצאות השיקום שנגרמו מאז רכישתו של רוכש הבניין מרווח ההון החייב במס בגין העבודות שביצע המוכר בנכס. 
ניתן להשתמש רק בשיעור השטוח של 15% לאחר 5 שנות מעצר.

מקרה מיוחד של ההשקעה שבוצעה במסגרת VIR (מכירת בניין לשיפוץ) 
במקרה זה, העבודות הן חלק בלתי נפרד ממחיר הרכישה מבלי שיהיה צורך להטיל ספק בשאלת הגדלתן.

ניתן לשלב את ההפחתה עם מכשיר Cosse הישן.
 

עם זאת, לא ניתן לשלב אותו עם:

  • מכשירי Scellier, Duflot או Pinel,

  • תוכנית הדיור של ג'ירארדין,

  • מערכת דמסין,

  • מכשיר Censi-Bouvard.

תנאי שכירות

  • המבצע חייב להביא לשיקום מלא של הבניין. מכשיר זה חל על פעולות שיקום מקרקעין שבגינן הוגשה בקשה להיתר בנייה או הצהרה מוקדמת לאחר 1 בינואר 2017.

  • ההשכרה חייבת להתבצע תוך 12 חודשים מסיום עבודות השיקום.

  • אם המקום משמש למגורים, יש להשתמש בשכירות כמגוריו העיקרי של הדייר.

  • לא ניתן להעניק את השכירות לבן בית המס, וגם לא לעולה או לצאצא של הנישום. 

  • אין לכבד את מגבלת המשאבים של הדייר.

  • המשקיע חייב להתחייב לשכור את הנכס לתקופה של 9 שנים.

חיובים והשתתפות עצמית

בחישוב הטבת המס נלקחים בחשבון להלן:

  • עבודות הריסה, שיקום גגות או קירות חיצוניים, הקצאה מחדש לדיור, שהוטלה על ידי הרשות הציבורית;

  • עבודות תיקון כגון עבודות קירוי או תיקון קירות חיצוניים או עבודות לשימוש חוזר בבניין שנועד במקור למגורים ואשר איבד שימוש זה לדירה;

  • עבודות שיפוץ הבית;

  • עבודות פיתוח עליית גג, עליית גג או שטחים משותפים על מנת להפוך אותם למגורים;

  • דמי ביטוח;

  • עבודת תאימות;

  • דמי ניהול;

  • דמי חבר לעמותות לשיקום קרקעות עירוניות.

מיסוי ותעשיות IFI

סכום הפחתת המס שווה לסכומי ההוצאות הזכאיות כפול שיעור הפחתת מס השווה ל:

  • 30% מסך ההוצאה לבניינים הממוקמים ב- PSMV, AD או במחוזות מאושרים.

  • 22% מסך ההוצאה לבניינים הממוקמים ב- PVAP.

ההוצאות המולידות את הפחתת מס Malraux נשמרות בגבול של 400,000 יורו במשך 4 שנים.

 

אם סכום ההוצאה נמוך יותר, משלם המסים יכול לגבות את העבודה על פני 1, 2, 3 או 4 שנים. לאחר מכן הוא נהנה מהורדת המס כולה.

מכשיר Malraux נכלל מטבעו בחישוב ה- IFI.

 

עם זאת, לשאלות של ייעול מס על מס הכנסה, אנו מייעצים ללקוחותינו לבצע את השקעתם באמצעות מימון בנקאי.

למעשה, במקרה זה, הבסיס החייב במס IFI נותר ללא שינוי, מכיוון שנכסי הנישום מוגדלים על ידי נדל"ן חדש, אך ההתחייבויות כוללות גם חוב חדש. בסך הכל, ההשפעה של הפעולה היא אפסית ביחס ל- IFI.

בנוסף, בניגוד לבית שני, השקעה בנדל"ן עשויה להיות מוזלת בשיעור של 10 או 20% בחישוב הבסיס החייב של IFI, תוך התחשבות בנזילות מופחתת.

ריתוק

ריתוק

ניתן לבצע את ההשקעה:

  • לחיות,

  • באמצעות חברה שאינה חייבת במס חברות,

  • או על ידי הרשמה למניות בחברות השקעות נדל"ן (SCPI).

משלם המסים חייב להיות הבעלים המלא של הבניין או של ניירות הערך (מניות SCI או SCPI).

כל פירוק רכוש אינו נכלל, למעט במקרה הספציפי של מותו של הנישום.  

רכישה משותפת אפשרית בהחלט.

 

כל בעלים משותפים נהנה מהורדת המס המחושבת על חלק מההוצאות הזכאיות המתאימות למכסה.

Ancre 4
חוק מאלרו: מבצע

השקעת שיקום הנכסים במאלראו מאפשרת לנישום המתגורר בצרפת לקבל הפחתת מס בתמורה לרכישת נכס הממוקם בבניין שיהיה נושא עבודות שיפוץ במטרה לשכור אותו למגורים למשך תשע שנים.

כדי ליהנות מבונוס מס זה, עליך לעמוד בשורה שלמה של תנאים.

  • הבניין חייב להיות ממוקם באזור מוגן, רובע ישן מושפל, אזור לשיפור האדריכלות והמורשת או אזור מורשת אדריכלי ונוף (ZPPAUP);

  • הבניין חייב לעבור שיקום מלא ולא שיפוץ פשוט;

  • העבודה עדיין מתבצעת תחת סמכותו של אדריכל בנייני צרפת (ABF);

  • עליך להשכיר את הדירה למשך תשע שנים לפחות.

Fonctionnement Malraux
חוק מאלרו: מבצע

סכום הפחתת המס הניתנת על פי חוק Malraux מחושב על כמות העבודה שבוצעה. הורדת המס תלויה אולם במיקום הבניין שישוחזר, בתוך האזורים הזכאים. להלן הפירוט:

  • במקרה של תוכנית הגנה ושיפור (PSMV) ההפחתה מסתכמת ב -30% מעלות העבודה;

  • בשכונות מיושנות ישנות ובשכונות NPNRU ההפחתה מסתכמת גם ב -30%;

  • במקרה של תוכנית לקידום אדריכלות (PVAP), הפחתת המס נקבעת על 22%.

חוק מאלראו כפוף לתקרת הוצאה עבור העבודות. תקרת ההוצאה כעת היא 400,000 יורו הפרוסה על פני 4 שנים, כלומר הפחתת מס מרבית של 120,000 יורו לאורך התקופה.

Fiscalité Malraux
Ancre 5

יתרונות וחסרונות של מכשיר Malraux

חוק מאלרו

דוגמה לשימוש בחוק Malraux

מצב התחלתי

סבין ופול נשואים ואב לשני ילדים. 

כעת הם רוצים להשקיע בנדל"ן כדי לפתח את נכסיהם על מנת לקבל הכנסה נוספת בפנסיה תוך הפחתת מס ההכנסה שלהם.

נכון לעכשיו הם משלמים 16,000 אירו למס הכנסה בשנה ורוצים להפחית את נטל המס.

 

2

השקעה במאלרו

לאחר מחקר, בחירתם נעצרת בדירת 2 חדרים, זכאית למאלרו

 

מחיר הרכישה הוא 320,000 € עם עבודה המוערכת ב -171,000 €

  

הם ירוויחו מהורדת מס של 30,000 יורו בשנה הראשונה,  אז 21,300 אירו בשנה השנייה.

3

המצב הסופי

הודות להעברת הפחתת המס העודפת, הם לא ישלמו מס הכנסה במשך יותר מ -3 שנים.

 

בסך הכל הם נהנים מהפחתת מס כוללת של 51,300 יורו, או 16% מהשקעתם.

Complexe de logements modernes
Ancre 6
bottom of page