מה אתה רוצה לדעת?
למה ליצור גירעון קרקעות?
השקעה בנכס לשיפוץ וביצוע עבודות עליו (תיקון, שיפוץ ותחזוקה, שדרוג) היא דרך מצוינת לייעל את המיסוי שלך.
השכרה חשופה (ללא ריהוט) של נכס מאפשרת לבעלים לגבות דמי שכירות אשר חייבים במס בקטגוריית הכנסה מנכס.
אם החיובים (ארנונה, דמי ביטוח, ריבית הלוואות, עבודות) גדולים מהכנסה, משלם המסים מגלה גירעון ברכוש.
גירעון מקרקעין זה ניתן לקזז כנגד הכנסות הקרקע הנוספות של הנישום (דמי שכירות מנכסים חשופים אחרים, או ממניות SCPI) ולאחר מכן על הכנסתו הכוללת (עד 10,700 אירו) ומעבר לסכום זה, על הכנסתו מנכסים בעשרת השנים הבאות שנים.
למערכת הגירעון הקרקעי יש גם את היתרון הניכר בכך שהיא לא כפופה לתקרה הכוללת של פרצות מס של 10,000 אירו להפחתת מס בשנה.
מבחינה הגיונית, הרווח חשוב פי כמה שכן על משלם המסים שיעור מס שולי גבוה. בכל המקרים על הבעלים לשכור את רכושו לפחות עד ה -31 בדצמבר של השנה השלישית לאחר זקיפת הגירעון כדי לנצל את מלוא היתרונות הפיסקאליים של הגירעון הקרקעי.
ייעל את המיסוי שלך על ידי שיפור העושר שלך
מהו הגירעון הקרקעי?
הבעלים של נכס להשכרה נמצא במצב של גירעון במקרקעין כאשר הנכס גובה תמיכה שהוא בו (עבודות תיקון, דמי אחזקה, בעלות משותפת, דמי ביטוח, ריבית הלוואות, ארנונה ...) חשובים יותר מ שכר דירה שהוא תופס.
גירעון זה ניתן, בתנאים מסוימים, להכנסה הכוללת, בגבול של 10,700 יורו לשנה ובתנאי שהנכס יושכר עד 31 בדצמבר של השנה השלישית לאחר הזקיפה של הגירעון.
יצירת גירעון במקרקעין פירושה הוצאה, באמצעות השקעה בנדל"ן, הוצאות עבודה שינוכו מההכנסה החייבת במס. בסופו של דבר זה מסתכם בהשקעת המס בשיפוץ, תחזוקה ושיפור נכסי הנדל"ן שלך.
לדעת : אם אתה משכיר נכס למגורים ואתה נופל או שבחרת במשטר ההכנסה ממקרקעין, אתה יכול לכלול בעלויות ובחיובים שלך את העבודה להלן אם הם שולמו במהלך שנת המס:
שיפור עובד
עבודות תיקון ותחזוקה
תנאי תשלום
הנישום רשאי לנכות הוצאות בנייה מסוימות מהכנסות הנכס שלו ובלבד ש:
שהוא ישכיר את הנכס החשוף (ללא רהיטים) מיד עם סיום העבודה,
שהוא בוחר במשטר המס האמיתי (ללא מיקרו-ארץ),
שהיא מבצעת עבודות תחזוקה, תיקון או שיפור (העבודה שבוצעה על ידי הבעלות המשותפת ניתנת לניכוי גם בהתאם לאופייה),
שהוא ניכה את העבודה בשנה מתשלום שלה.
הוצאות בניכוי
כל החיובים אינם ניתנים לניכוי מהכנסה ולכן אינם משתתפים בגירעון הקרקעות.
עלויות הניהול והניהול של הנכס (שכר קונסיירז 'או עלויות של משרד תיווך או מנהל בית משותף, למשל)
מסים הקשורים לדיור ואינם ניתנים להחזרה מהשוכר כגון ארנונה
הוצאות תיקון ותחזוקה, בין אם בגין עבודות הנגרמות כתוצאה ממצב הדירה הרעוע ובין אם להקל על השכרתו *
הוראות לחיובים בהקשר של בעלות משותפת
דמי שכירות, אם לא הצלחת לגבות אותם מהדייר עד ה -31 בדצמבר בשנה שלאחר עזיבתו
פיצוי בגין פינוי או דיור מחודש של דייר
דמי ביטוח
ריבית ועלויות הלוואה.
* מאידך גיסא, לא ניתן לנכות עבודות בנייה, שחזור או הרחבה מהכנסת הנכס שלך.
משקיעים
ניתן להציע השקעה זו לאנשים המקבלים הכנסה מנכס בעל מיסים גבוהים (לעיתים רחוקות יותר לאנשים ללא הכנסה קיימת מנכסים קיימים) ושרוצים להפחית את מיסוי הכנסתם בנכס מבלי שהם יכולים (או רוצים) למכור את הנכס שיש להם לספק את דמי השכירות הללו.
חיוני שהבעלים מתכוון, לאחר סיום העבודה, לשכור את הנכס החשוף (ללא ריהוט) ולהגיש את דמי השכירות שהוא מקבל למשטר הארנונה (אובדן ריבית במקרה של מיקרו-קרקעות).
לרכוש נכס עם או בלי תרומה?
לגבי השקעה להשכרה, התשובה היא: ללא תרומה.
למעשה, ריבית ההלוואה כמו גם עלויות ההלוואה (עלויות גיבוש תיק ההלוואה, עלויות משכנתא, דמי ביטוח לווה) ניתנים לניכוי מהכנסת הנכס ולכן מפחיתים את סכום ההכנסה החייבת במס. תרומה הגיונית רק לצמצם את מאמץ החיסכון או לקצר את משך ההלוואה.
סוג ההלוואה, הלוואה בקנס או להחזר, תלוי במאמץ החיסכון שהמשקיע מוכן להקדיש להשקעתו. ההלוואה בקנס מגבילה את המאמץ החודשי מאחר והלווה מחזיר רק את הריבית (ההון יוחזר בפרק זמן אחד לאורך זמן) אך הוא דורש זמינות של הון שניתן לתת לו כערובה (או תשלומים רגילים על ביטוח חיים) חוזה).
הוצאות הנוגעות לריבית הלוואות הרשומות לרכישת נכס להשכרה חשוף ניתנות לניכוי, אך אך ורק מהכנסת הנכס (לשנת התשלום או ל -10 השנים הבאות). אין אפשרות לחייב את ההכנסה הכוללת.
מיסוי
היתרון העיקרי ולא פחות של הגירעון הקרקעי הוא לא להיכנס לתקרה של פרצות מס, ולהגביל את יתרונות המס שלה ל -10,000 אירו לשנה.
כתוצאה מכך, הבעלים יכול לשלב את הפחתות המס של חוקי פטור מארנונה אחרים עם הגירעון במקרקעין, המוגבל ל -10,700 אירו לשנה.
בנוסף, ניתן להעביר את גירעון הקרקעות (מעבר ל -10,700 אירו לשנה) לשנות המס הבאות.
האינטרסים של הגירעון הקרקעי הם רבים:
האפשרות לנכות עד 10,700 אירו מההכנסה הכוללת, עקב ניכוי חיובים
האפשרות לדחות לשנות המס הבאות את הגירעון הקרקע העולה על 10,700 אירו
השילוב האפשרי עם יתרונות המס של פרצות מס אחרות
נישות מס
לנישומים שצרכו את כל תקרות הפטור ממס (10,000 € + 8,000 € להשקעות בחו"ל), באמצעות הפחתות וזיכויי מס, המנוף היחיד להפחתת המיסוי שלהם הוא יצירת ניכוי.
חיובים הניתנים לניכוי מהכנסה קטגורית או מההכנסה הכוללת (למשל, תשלום חיסכון לפנסיה בניכוי מההכנסה הכוללת במסגרת התקרה השנתית) מפחיתים את ההכנסה החייבת ולכן את סכום המס אך אינם כפופים לפרצות מס התקרה.
הגירעון במקרקעין הוא מערכת ניכויים בחוק המקובל, שבניגוד למערכות הפטור ממס, אינה מוגבלת בסכום ההשקעה, ואינה מכוסה בכמות הוצאות העבודות, ואינה מוגבלת לאזור גיאוגרפי מסוים, ואינה מותנית בסכום שכר דירה או משאבי הדייר וכו '.
כדי ליצור גירעון בקרקע ולבטל את סכום המסים שלך, העיקרון הוא פשוט: מדובר ברכישת דיור לשיפוץ על מנת לשכור אותו, שכן דמי השכירות שתקבל יבואו לבטל את הסכום שהתחייב עבורם. . עובד.
גירעון זה, כלומר חלק החיובים הגבוהים יותר מהכנסת הנכס שלך, ניתן לייחס את ההכנסה הכוללת שלך (כלומר סכום המשכורות, קצבאות הפנסיה, הכנסות הנכס וכו ') עד לגבול של 10,700 אירו לשנה.
כל גירעון עודף בקרקע (העולה על 10,700 אירו) נזקף להכנסת הקרקע שלך במשך 10 השנים הבאות.
אם הגירעון שלך גדול מההכנסה המצרפית שלך, תוכל לנכות את העודף מההכנסה המצרפית שלך לשש השנים הבאות.
אם ההכנסה הכוללת שלך אינה מספיקה כדי לספוג את הגירעון הקרקעי, בגבול של 10,700 יורו, נוצר גירעון עולמי והייתר ניתן לייחס את ההכנסה הכוללת שלך במשך שש השנים הבאות.
ריבית הלוואה ניתנת לניכוי מהכנסת הנכס שלך בלבד. לכן, אינך יכול לנכות אותם מההכנסה הכוללת שלך. בעת חישוב הגירעון במקרקעין, עליך לנכות תחילה ריבית הלוואה מהכנסת הנכס שלך, ולאחר מכן לנכות חיובים אחרים.
כדי לחשב את הגירעון, תחילה עליך לנכות את ריבית ההלוואה מהכנסת הנכס שלך. אם התוצאה חיובית (דמי השכירות גבוהים מריבית ההלוואה), בעל הנכס אינו במצב של גירעון קרקע הנוגע לריבית ההלוואה.
שים לב שחלק ההוצאות העולה על התקרה של 10,700 יורו ושאי אפשר לנכות מההכנסה החייבת הכוללת, ניתן לנכות מסכום השכירות שנגבה במשך 10 שנים.
כמעט כל החיובים אותם נושא הבעלים ניתנים לניכוי (ניהול, ארנונה, אחזקה וכו '). כאשר הנכס מושכר כבית, הבעלים יכול לנכות גם הוצאות לשיפור הנכס (שיפוץ) אולם לא ניתן לנכות למס את הוצאות ההרחבה, הבנייה או השיקום של הנכס.
משטר המיקרו-קרקע חל באופן אוטומטי על משלמי המסים שמקבלים הכנסה שנתית ברוטו של פחות מ -15,000 יורו ושאינם שוכרים נכס הכפוף למשטר מס מיוחד.
המיקרופונסר מעניק לך את הזכות להפחתה של 30%.
לפיכך מינהל המיסים מחיל קצבה קבועה של 30% המתחשבת בחיובים הקשורים לדירה המושכרת. רק 70% הנותרים מתווספים על ידי מנהל המס להכנסות האחרות שקיבל הנישום לצורך חישוב מס ההכנסה המגיע. בניגוד למשטר האמיתי, תחת משטר המיקרו-ארץ, התוצאה של הקרקע היא תמיד רווחית, היא לא יכולה להיות בגירעון.
משטר המיקרו-קרקעות אינו מאפשר לך ליצור גירעון קרקעות, שכן הוא כרוך בהורדת הפחתה של 30% שאמורה לכסות את סכום החיובים שלך, דבר שנדיר במקרה של עבודות גדולות.
כדי ליהנות מהגירעון הקרקעי, עליך לבחור במשטר האמיתי, מכיוון שמשטר זה הוא המאפשר לך לנכות את העלויות והחיובים הקשורים בנכס שלך מהכנסה החייבת במס.
המשטר האמיתי, שניתן להחיל אותו באופן אוטומטי עבור הכנסה מקרקעין העולה על 15,000 אירו, יכול להיבחר (לתקופה מינימלית של 3 שנים) מתחת לסף זה.
לאחר מכן מדובר בהפקת הצהרה על כל הכנסות הנכס, העלויות והחיובים הריאליים, המוכרים על ידי מינהל המס.
לאחר קבלת ההכנסה מקרקעין, יש לקבוע את כל החיובים על מנת לנכות אותם מהכנסה זו. התוצאה תהווה את הבסיס החייב במס, הנקרא "תוצאת נכס".
העלויות והחיובים בניכוי הם מוגדרים בבירור על פי חוק ויכולים להתייחס רק לנכס ההשכרה:
הוצאות עבודות תיקון או שיפוץ (שימו לב כי הוצאות הרחבה אינן ניתנות לניכוי):
ריבית הלוואה;
הסכומים שנגרמו עבור הוצאות הבעלות המשותפת;
דמי ביטוח (ביטוח הבניין, שטחים משותפים, מפני דמי שכירות שלא שולמו או כדי להגן מפני פנוי השכירות);
דמי ניהול (אם הנכס מנוהל על ידי צד שלישי);
ה מסים ;
דמי שכירות (בכפוף לתנאים).
בהתאם לגובה החיובים בהשוואה לדמי השכירות, התוצאה של הנכס היא עודף או גירעון
יתרונות וחסרונות הגירעון בקרקע
גירעון קרקעות
דוגמא לשימוש בגירעון קרקעות
1
מצב התחלתי
איוון מקבל הכנסה מנכסים של 20,000 אירו לשנה מבניין. הכנסותיה מהנכס ממוסות בכבדות בגלל החיובים הנמוכים בניכוי (4,000 אירו לשנה) ושיעור המס השולי (41%).
הכנסה מנכס נטו החייבת במס: € 16,000 x (41% + 17.2%)
מיסוי שנתי : 9 310 €
הוא לא מתכוון למכור את הבניין שלו, אבל רוצה להוריד את המיסים שלו. יש לה הון להשקעה של 300,000 €.
2
יצירת גירעון קרקעות
עם השקעה זו, הוא מחליט לרכוש דירה תמורת 100,000 € כולל 200,000 אירו לעבודה.
3
המצב הסופי
הכנסת הקרקעות מנוטרלת למשך 8 שנים.
סך רווח המס הוא 114,560 € ([10,700 € x 41% = 4,387 €] + [189,300 x 41% x 17.2% = 110,173 €]).
לאחר 8 שנים, הכנסה הקרקע (מבניין המשפחה ומהבית החדש הזה) תחויב במס שוב.
עכשיו כל מה שהוא צריך לעשות הוא למכור או לשכור את דירתו.
