מה אתה רוצה לדעת?
למה לקנות או למכור קצבת חיים?
קצבת החיים מורכבת ממכירת נכס לצד שלישי בתמורה לתשלום קצבת חיים תקופתית (חודשית, רבעונית או שנתית).
לקצבה זו ניתן ללוות זר, כלומר סכום כסף ששולם במזומן בעת חתימת שטר המכר.
בצרפת ישנם שני סוגים של מכירות לקצבת חיים
קצבת החיים החופשיים
וקצבת החיים העמוסה.
מכירת קצבת החיים מאפשרת:
לקבל הון ו / או הכנסה עד המוות
כדי לשמור על ההנאה מהבית שלך
כדי ליהנות מהטבות מס
קצבת החיים מורכבת ברכישת נכס, אך מבלי בהכרח לכבוש אותו באופן מיידי, בניגוד לרכישה מסורתית. למעשה, הרוכש יכול לכבוש את הדירה רק כאשר המוכר נפטר אם מדובר בקצבת חיים "תפוסה".
רכישת נכס בקצבת חיים מאפשרת:
גישה לנכס נדל"ן בהנחה
לרכוש נדל"ן ללא אשראי בנקאי תוך שלב תשלום
כדי ליהנות מהטבות מס
הרכישה ומכירת קצבת החיים:
אסטרטגיה לטווח ארוך
מהי קצבת חיים?
קצבת החיים היא צורה של מכירת מקרקעין: קשיש בדרך כלל מוכר את ביתו בתמורה לקצבת חיים, ואולי שומר על הזכות לגור בו.
מכירת קצבת החיים מבוססת על עקרון האקראיות.
אכן, לא המוכר וגם הרוכש אינם יודעים בעת החתימה על שטר המכר על איזה סכום הנכס יירכש, שכן סכום זה תלוי במועד מות המוכר. ניתן לבטל מכירה לקצבת חיים בה הסכנה נעדרת.
(זה במיוחד המקרה אם המוכר, חולה בזמן חתימת שטר המכר, נפטר בתוך 20 יום.)
התנאים השולטים בחוזה החיים של רוכש ומוכר מפורטים בחוזה המקדים ובשטר הנוטריוני.
הרוכש (נקרא החייב ) משלם למוכר ( Annuitant ) סכום קבוע, הזר, יום חתימת השטר האותנטי וקצבה חודשית או רבעונית (הסכם הצדדים בחינם). היא תקפה ביום החתימה על שטר נוטריוני ומסתיימת במותו של המוכר.
קצבאות החיים השונות
קצבת החיים החופשיים: הרוכש מסלק את הנכס. מחיר המכירה גבוה יותר מאשר לקצבת חיים כבושה מאחר שהמוכר מחליט לפנות את הדירה והרוכש יכול ליהנות ממנה מיידית.
המוכר, באמצעות מכירה מסוג זה, משוחרר מכל חיובים ועבודה, חופשות להשכרה, ניהול דמי שכירות ללא תשלום.
הוא מקבל קצבה חודשית עד מותו.
לאחר מכן יוכל הרוכש להשתמש בדירה באופן אישי או להשכיר אותה לצורך קבלת הכנסה רגילה המאפשרת לו לשלם לקצבת החיים למוכר.
קצבת החיים החופשית היא נדירה למדי ומייצגת כ -5 עד 10% מהעסקאות
קצבת החיים הכבושה:
הוא מייצג יותר מ -90% מהסחורות שנמכרות בקצבת חיים.
המוכר שומר על ההנאה מביתו, הוא נשאר בעל זכות השימוש והמגורים עד מותו. להבדיל ממשתמש, הוא אינו מורשה לשכור את הנכס, הוא יכול לגור בו רק.
זכות שימוש ומגורים
למחזיק בזכות זו יש אפשרות לגור בנכס עם משפחתו (הוריו ...), אך רק אם קיימת מגורים משותפים.
אכן, לא ניתן לקונה "להלוות" דיור זה למשפחה בעודו מתגורר במקום אחר.
זכות זו מאפשרת למחזיקה (המשתמש) להשתמש ברכוש השייך לאדם אחר, על ידי מגורים בו באופן אישי, למשל. הוא יכול גם לקבל את הפירות (הכנסה), אך רק עד לצרכיו ולמשפחתו.
לכן זכות זו מוגבלת יותר מאשר שימושי. בעל הנכס ייתן זכות זו בתמורה לאדם. לאחר מכן על המשתמש להתנהג כאילו מדובר בבניין משלו.
כאשר קונה זה ימות, המשפחה תצטרך לעזוב את הנכס. במקרה של זקנה או מחלה קיצונית, אין זה נדיר שהמוכר יצטרך לעזוב את הנכס.
במקרה זה ניתן סעיף, הקובע כי על הקונה לשלם קצבה נוספת של% משווי השכירות של הנכס בעת חתימת החוזה. סעיף זה נכנס לתוקפו גם אם המוכר אינו מעוניין לנצל את זכות השימוש והמגורים שלו.
סוג הנכס לקנייה ומחיר מכירה של קצבת החיים
ניתן לרכוש כל סוג של נכס כקצבת חיים: דירה, בית, אחוזה, קרקעות בנייה וכו '.
עם זאת, עיקר השוק מתייחס לסחורות בינוניות, בדרך כלל 2 עד 3 חדרים, הממוקמות באזור פריז או בדרום צרפת.
מדובר בשני אזורים גיאוגרפיים המקשרים חלק גדול מהקשישים ונוכחות משקיעים רבים.
הצדדים רשאים לקבוע את מחיר המכירה (מחיר שוק, בהתאם להיצע וביקוש), אולם הוא נובע מחישוב מורכב הכולל מספר גורמים:
ערך הנכס: יש לפנות למומחה מקרקעין שיעריך את הנכס ולקבוע את שווי השוק.
זכותו של המוכר להשתמש ולגור בו: החלת דמי אכלוס לפי ערך הדירה, ביחס הפוך לגיל המוכר.
שיעור החזרת הנכס: רצוי לכמת את החסר לרוכש על שכר הדירה של הנכס על ידי אומדן גובה השכירות התיאורטית ביחס למשך תוחלת החיים של המוכר.
גילו של המוכרז ותוחלת החיים שלו, אותם ניתן להעריך באמצעות טבלאות התמותה של INSEE או של חברות הביטוח.
הפיכות האפשרית של הקצבה לטובת קיצבה שנייה.
לאחר שנקבע מחיר המכירה, החלוקה בין זר לקצבת חיים נקבעת באופן חופשי בין הצדדים (לא זה ולא זה הוא חובה).
סעיפי קצבת חיים
סעיפי קצבת חיים
אחריות כלולה בחוזה המכר ומטרתם העיקרית היא להגן על המוכר. לפיכך, ניתן לכתוב מספר סעיפים:
סעיף ההחלטה או זכות המוכר: היא מאפשרת לקצבה לשחזר את הנכס אם תפסיק לשלם לו את הקצבה;
סעיף החזקת זרים אם המכירה נפסקת, בפרט במקרה של אי תשלום קצבת החיים;
סעיף אינדקס אינדקס: הוא מאפשר הערכה מחדש של הקצבה בהתבסס, למשל, על אינדקס שפורסם על ידי INSEE. סעיף זה לטובת המוכר יכול להיות שימושי במיוחד אם ההערכה היא כי אורך החיים יתפרס על פני תקופה ארוכה במגזר בו הנדל"ן עובר צמיחה חזקה.
מיסוי
לרכישה בחיים:
אין להכריז על הכנסה מנכס בניגוד לבעל בית
ערך IFI מוגבל
הוזלת דמי נוטריון ועלויות מס, מכיוון שהם מחושבים לפי ערך "הכבוש" של הנכס (שווי שוק - קצבת תפוסה)
למכירת קצבת חיים:
מכירת הדירה הראשית נהנית מפטור ממס על רווח הון מקרקעין שצוין.
קצבת חיים חייבת במס חלקית
ערך IFI מוגבל בזכות השימוש
מס ירושה מופחת מכיוון שהנכס כבר אינו חלק מעזבונו של המוכר
קצבת החיים מייצרת מיסוי מופחת. הפחתה פרוגרסיבית מוחלת בהתאם לגיל המוכר וסוג הקצבה.
סולם מס לקצבאות חיים:
70% אם המוכר מתחת לגיל 50,
50% אם המוכר בן 50 עד 59,
40% אם המוכר בן 60 עד 69,
30% אם המוכר מעל גיל 69.
שים לב כי: הזר בדרך כלל מייצג 20 עד 30% משווי הנכס, או אפילו יותר אם המוכר צריך הון או פחות אם הוא מעדיף קצבת חיים גדולה. לאחר קביעת סכום הזר, יתרת מחיר המכירה מומרת לקצבת חיים.
מחזוריות הקצבה נקבעת באופן חופשי על ידי הצדדים. זה בדרך כלל חודשי.
הרעיון של סכנה
הסכנה היא תנאי הכרחי למכירה בחיים. אם אין אי וודאות, ניתן לבטל את החוזה. סכנה וקצבת חיים הולכים יד ביד.
קצבת החיים היא מטבעה חוזה אקראי, מכיוון שהמחיר הכולל ששולם יהיה תלוי באלמנט לא ידוע: מועד מותו של המוכר.
המאפיין המהותי של המכירה בחיים הוא שמשך תשלום הקצבה אינו ידוע מראש וגם סכום ההשקעה הכולל.
עבור המשקיע, הסיכון העיקרי הכרוך במפגע זה הוא תוחלת החיים הארוכה מהצפוי של המוכר.
אם אין אקראיות, החוזה של מכירת קצבת חיים הוא אפס.
חוזה מכירת קצבת החיים בטל גם אם:
הקצבה משולמת על ראשו של אדם שמת בתוך 20 יום ממועד המכירה,
המוכר סבל ממחלה ממנה סבל בזמן המכירה (אמנות 1975 של הקוד האזרחי). זה לא משנה אם הקונה לא היה מודע לקיומה של מחלה זו או לא.
הזר ששולם בדרך כלל תואם 20% או 30% ממחיר הנכס בשוק.
לאחר מכן מוחלים טבלאות תמותה, הדומות לאלה שמשתמשים מבטחים, לחישוב הקצבה. מתוך טבלאות אלה מחושבים מקדמי החלוקה המאפשרים להשיג את הקצבה.
שווי הקצבה מוערך אפוא על פי קנה המידה של טבלת התמותה שהקימה INSEE, חברות ביטוח כגון CNP Assurances (שנקראה בעבר Caisse Nationale de Prévoyance).
העיקרון של חישוב קצבת החיים הוא זה
אם המוכר נפטר בסוף תוחלת החיים הממוצעת, הוא מקבל את מלוא מחיר ביתו.
אם הוא חי זמן רב יותר, הקונה משלם יותר משווי הבית ולכן מקבל עסקה גרועה.
אם להיפך, המוכר נפטר לפני תום תוחלת חייו, בסופו של דבר הקונה משלם פחות מהערך האמיתי של הנכס.
ניתן לקבוע הפחתה בקצבה במקרה שקצבת החיים מתייחסת לשני קצבאות ואחד מהם נפטר.
הקצבה מחושבת לפי ערך הנכס ושיעור ההכנסה ללא אינפלציה הון.
עבור קצבת חיים כבושה, יש לנכות משווי הנכס את סכום השכירות שתתקבל בדרך כלל עבור נכס שווה ערך (בפרט אותו אזור ואותו מיקום).
סכום קצבת החיים קבוע בשטר המכירה ועליו לקחת בחשבון מספר אלמנטים:
ערך המקרקעין של הנכס
גיל המוכר
תשלום זר וסכוםו
מעמדו החופשי או הכבוש של הנכס שנמכר כקצבת חיים.
יתרה מזאת, נכס הנמכר כקצבת חיים כבושה חווה בהכרח הנחה בערך הקרקע שלו על מנת לפצות על שלילת זכות השימוש והמגורים שספג הרוכש הנמשכת עד מות המוכר.
אזהרה: הערכה נמוכה של מחיר הנכס יכולה להוביל לדרישת מס או לפעולה לביטול מצד המוכר ואף יורשיו.
מוכר קצבת חיים מקבל קצבת חיים מחתימת שטר המכר.
בנוסף, קצבת החיים מכירה משטר מס יתרון.
אכן, למרות שקצבת החיים חייבת במס הכנסה, היא נהנית מהפחתה שסכומה משתנה בהתאם לגיל המוכר בזמן התשלום הראשון של הקצבה.
לפיכך, רק חלק קטן מקצבת החיים חייב במס, בהתאם לתנאים הבאים:
70% לילד מתחת לגיל 50
50% עבור תשלום ראשון מגיל 50 עד 59
40% עבור תשלום ראשון מגיל 60 עד 69
30% עבור תשלום ראשון מעל גיל 69.
הזר פטור ממס.
לבסוף, המוכר אינו חייב לשלם את הארנונה או את העבודה שהצביע מנהל הבניין, למשל, גם אם הוא ממשיך לכבוש את הנכס.
מצד שני, אם הוא תופס את הנכס, המוכר ממשיך לשלם את מס הדיור.
כאשר נכס נמכר בחיים, רווח ההון חייב במס בשנה שעברה. המס המחושב על רווח ההון משתנה בהתאם למצב.
לפיכך ישנם שני מקרים.
הראשון תואם את מכירת הדירה הראשית. אכן, על פי סעיף 150 U של CGI, רווח ההון הנובע ממכירת הדירה הראשית פטור ממס. לכן אין צורך לחשב את מחיר המכירה.
שנית, בהקשר של מכירת בית שני, רווח ההון מחושב מהמחיר שנקבע בשטר המכר. האחרון מורכב מכמות זר אפשרי ושווי ההון של הקצבה.
עם זאת, אם הזכאי בעל הבעלות על הנכס במשך 22 שנים לפחות, הוא אינו צריך לשלם את החלק המקביל של מס הכנסה. בנוסף, הוא פטור לחלוטין ממס רווחי הון אם הוא הבעלים של הנכס לפחות 30 שנה.
יתרונות וחסרונות ברכישת קצבת חיים
יתרונות וחסרונות במכירת קצבת חיים
קצבת חיים
דוגמא לרכישה לכל החיים
1
מצב התחלתי
פיליפ ומלאני הם זוג צעיר. יש להם כבר בית ורוצים להשקיע שוב בנדל"ן מבלי להיעזר באשראי.
עם החיסכון בהתאמה, תהיה להם תרומה של 200,000 €.
כושר החיסכון החודשי שלהם הוא 3,000 €.
ג'ק, בינתיים, בן 80. הוא הבעלים של דירה שמוערכת ב -422 אלף אירו.
הוא רוצה להמשיך לחיות בביתו, אך צריך 100,000 € כדי להבטיח את אורח חייו ותשוקותיו;
ככזה, הוא לכן מתכנן למכור את דירתו כקצבת חיים.
2
דוגמא לרכישה בקצבת חיים
עבור קצבת חיים "כבושה", בהתחשב בגילו של ג'ק, תוחלת חייו, יש להפחית את מחיר המכירה של הדירה בקצבת אכלוס הנמדדת ב -28%, כלומר 122,000 אירו.
מחיר מכירת קצבת החיים "הכבוש" יהיה אפוא 300,000 אירו (= 422,000 - 122,000) מחולק בין:
הזר הרצוי על ידי ג'ק של 100,000 €,
וקצבת חיים, ששולמה עד מותו נאמדת ב -23,000 אירו או 1,900 יורו לחודש
3
המצב הסופי
אם ג'ק ימות תוך 8 או 9 שנים מהרכישה (תוחלת חיים משוערת), הלן ובפטיסט יהפכו לבעלי הדירה המלאים ללא עלות נוספת!
שים לב כי זר ג'ק אינו כפוף למיסוי וכי קצבאות אלה אינן חייבות במס מלא (קצבה בהתאם לגיל)