Что ты хочешь узнать?
Зачем инвестировать в закон Мальро?
то Устройство Мальро это тип инвестиций в недвижимость, который был создан в 1962 году. Это устройство позволяет значительно снизить налоги и нацелено, в частности, на домохозяйства с высоким IMR.
Действительно, принцип этого устройства заключается в покупке недвижимости в старой недвижимости, которая должна быть полностью отремонтирована (внутри и снаружи), а не частично.
Это позволяет инвесторам значительно снизить суммы налогов.
Объем работ варьируется в зависимости от местоположения объекта недвижимости. Таким образом, снижение налога зависит от объема выполненных работ.
Однако, чтобы инвесторы могли воспользоваться этим устройством, необходимо выполнить ряд условий.
Таким образом, основным преимуществом инвестиций Мальро является снижение налога на прибыль.
Ремонтные работы, одобренные архитектором зданий Франции, снизят ваш налоговый счет на 30 или 22% от максимальных расходов в 400 000 евро.
Любой владелец здания, расположенного в историческом районе, который решит полностью восстановить свою собственность и сдать ее в аренду на 9 лет, может воспользоваться снижением налога в соответствии с законом Мальро.
Закон Мальро:
Освобождение от налогов и инвестиции в качественные товары
Что такое закон Мальро?
С 1962 года Закон Мальро позволяет облагать налогом его вложения, проводя реставрационные работы в старой недвижимости.
Они расположены в исторических центрах города, которые классифицируются как охраняемые секторы (SS) или содержат План развития архитектуры и наследия (ранее ZPPAUP).
Устройство направлено на восстановление зданий и старых французских районов, поощряя большинство налогоплательщиков вкладывать средства, чтобы получить выгоду от выгодного снижения налогов.
Разработанный для защиты и сохранения архитектурного наследия, закон Мальро это система освобождения от налога на недвижимость, которая позволяет владельцу, который проводит ремонтные работы на старом имуществе исторического характера, расположенном в определенных районах, вычитать стоимость восстановления из своих налогов.
Закон Мальро позволяет вам воспользоваться налоговым преимуществом в размере до 30% от расходов, понесенных на операции, проводимые с 2012 года. Снижение налога пропорционально сумме, выделенной на ремонт исторической собственности, в пределах 400 000 евро. более 4 лет подряд.
Снижение налога, предоставляемое системой Мальро, варьируется в зависимости от района, в котором находится недвижимость. Это составляет 22% рабочих затрат в ЗППАУП (охраняемая зона городского и ландшафтного архитектурного наследия) или в областях, направленных на улучшение архитектуры и наследия. В «охраняемых территориях» и старых «деградированных» районах этот показатель достигает 30%.
Наконец, при инвестировании в соответствии с законом Мальро ремонт недвижимости может регулироваться двумя юридическими условиями:
Ассоциация свободных профсоюзов (ASL)
Продажа отремонтированной недвижимости (ВИР)
Условия участия
Право на участие:
все помещения, предназначенные для проживания после завершения работ, в том числе не являющиеся изначально;
помещения, не предназначенные для жилья, которые изначально не были закреплены за жилищем и продукция которых попадает в категорию имущественных доходов.
Здание должно быть расположено на территории выдающегося культурного наследия (SPR) и должно:
либо подпадать под действие утвержденного плана защиты и улучшения (PSMV);
либо подпадать под действие утвержденного плана развития архитектуры и наследия (PVAP);
или, в противном случае, подлежать восстановлению, объявленному в качестве объекта общественной полезности.
До 31 декабря 2022 года, когда реставрация будет объявлена коммунальной, это также может быть здание, расположенное:
в старом деградировавшем районе;
в районе с высокой концентрацией старого деградировавшего жилья и охватываемым многолетним соглашением в рамках новой национальной программы обновления городов (NPNRU).
Добавленная стоимость и совокупность мер
В принципе, расходы на восстановление, понесенные с момента приобретения здания покупателем, не могут быть уменьшены из налогооблагаемого прироста капитала в отношении работ, выполненных продавцом на собственности.
Может быть использована только фиксированная ставка 15% после 5 лет содержания под стражей.
Особый случай инвестиций, сделанных в рамках VIR (Продажа здания, подлежащего ремонту)
В этом случае работы являются неотъемлемой частью покупной цены без необходимости ставить под сомнение вопрос о ее повышении.
Редукцию можно комбинировать со старым аппаратом Cosse.
Однако его нельзя сочетать с:
Устройства Scellier, Duflot или Pinel,
жилищная схема Жирардена,
система Демессина,
устройство Цензи-Бувара.
Условия аренды
Операция должна привести к полному восстановлению здания. Эта система применяется к операциям по восстановлению недвижимости, для которых заявка на разрешение на строительство или предварительная декларация были поданы после 1 января 2017 года.
Аренда должна быть произведена в течение 12 месяцев после завершения реставрационных работ.
Если помещение используется под жилье, арендная плата должна использоваться в качестве основного места жительства арендатора.
Арендная плата не может быть предоставлена члену налоговой семьи, а также родственникам налогоплательщика по восходящей или нисходящей линии.
Ограничение ресурсов арендатора не должно соблюдаться.
Инвестор должен взять на себя обязательство сдать недвижимость в аренду сроком на 9 лет.
Собственные сборы и ограничение
При расчете налоговой выгоды учитываются:
работы по сносу, восстановление крыш или наружных стен, перераспределение в жилищное строительство по постановлению государственной власти;
ремонтные работы, такие как работы по ремонту кровли или наружных стен, или работы по повторному использованию здания, изначально предназначавшегося для жилья, но утратившего это предназначение для жилья;
работы по благоустройству дома;
благоустройство чердаков, чердаков или мест общего пользования с целью их обитания;
страховые взносы;
комплаенс-работа;
плата за управление;
членские взносы в ассоциации по восстановлению городских земель.
Налогообложение и МФИ
Сумма снижения налога равна сумме приемлемых расходов, умноженной на ставку снижения налога, равную:
30% от общих расходов на здания, расположенные в PSMV, AD или в утвержденных районах.
22% от общих затрат на здания, расположенные в ПВП.
Расходы, которые приводят к уменьшению налога по закону Мальро, удерживаются в пределах 400 000 евро в течение 4 лет.
Если сумма затрат меньше, налогоплательщик может взимать оплату за 1, 2, 3 или 4 года. Затем он получает выгоду от всего снижения налогов.
Устройство Мальро по своей природе включено в расчет IFI.
Однако по вопросам оптимизации налогообложения по подоходному налогу мы советуем нашим клиентам вкладывать средства через банковское финансирование.
Фактически, в этом случае налогооблагаемая база в МФИ остается неизменной, потому что активы налогоплательщика увеличиваются за счет новой недвижимости, но обязательства также включают новую задолженность. В целом, влияние операции на МФИ нулевое.
Кроме того, в отличие от второго дома, инвестиция в недвижимость может быть дисконтирована на 10 или 20% при расчете налогооблагаемой базы МФИ с учетом снижения ликвидности.
Содержание под стражей
Содержание под стражей
Вложение может быть сделано:
жить,
через компанию, не облагаемую корпоративным налогом,
или путем подписки на акции инвестиционных компаний в сфере недвижимости (SCPI).
Налогоплательщик должен быть полноправным владельцем здания или ценных бумаг (акций SCI или SCPI).
Любое расчленение имущества исключено, за исключением особого случая смерти налогоплательщика.
Совместная покупка вполне возможна.
Каждый совладелец получает выгоду от снижения налога, рассчитанного на долю приемлемых расходов, соответствующую квоте.
Инвестиции в реставрацию недвижимости Мальро позволяют налогоплательщику, проживающему во Франции, получить снижение налога в обмен на приобретение собственности, расположенной в здании, которое будет являться предметом ремонтных работ с целью сдачи в аренду для проживания в течение девяти лет.
Чтобы воспользоваться этим налоговым бонусом, вы должны выполнить целый ряд условий.
Здание должно быть расположено на охраняемой территории, в старом деградировавшем районе, на территории для улучшения архитектуры и наследия или в Зоне архитектурного и ландшафтного наследия (ZPPAUP);
здание должно пройти полную реставрацию, а не простой ремонт;
работы по-прежнему ведутся под руководством архитектора Buildings of France (ABF);
вы должны сдавать жилье как минимум на девять лет.
Размер налоговой скидки, предоставляемой в соответствии с законом Мальро, рассчитывается на основе объема проделанной работы. Снижение налога, однако, зависит от местоположения восстанавливаемого здания в пределах допустимых территорий. Вот деталь:
в случае Плана защиты и усовершенствования (PSMV) сокращение составляет 30% от стоимости работ;
в старых деградированных микрорайонах и микрорайонах НПНРУ сокращение также составляет 30%;
в случае Плана продвижения архитектуры (PVAP) налоговая скидка составляет 22%.
Однако закон Мальро предусматривает ограничение расходов на работы. Теперь потолок расходов составляет 400 000 евро на 4 года, т.е. максимальное снижение налогов на 120 000 евро за этот период.
Преимущества и недостатки устройства Мальро
Закон Мальро
Пример использования закона Мальро
1
Исходная ситуация
Сабина и Поль женаты, у них двое детей.
Теперь они хотят инвестировать в недвижимость, чтобы развивать свои активы, чтобы получать дополнительный доход после выхода на пенсию, снижая при этом свой подоходный налог.
В настоящее время они платят 16 000 евро подоходного налога в год и хотят снизить налоговое бремя.
2
Инвестиции в Мальро
После исследования их выбор останавливается на 2-комнатной квартире, подходящей для Мальро.
Цена покупки составляет 320000 евро, работа оценивается в 171000 евро.
Они получат скидку в размере 30 000 евро в первый год, затем 21 300 евро на второй год.
3
Конечная ситуация
Благодаря переносу сверхнормативного снижения налога они не будут платить налог на прибыль более 3 лет.
В общей сложности они получают снижение налогов на 51 300 евро, или 16% от их инвестиций.
