Что ты хочешь узнать?
Зачем инвестировать в исторический памятник?
Инвестиции в исторический памятник рекомендуется налогоплательщикам, которые облагаются высокими налогами и / или подпадают под действие международных финансовых институтов.
Investir en Loi Monument Historique предоставляет владельцу здания возможность вычесть сумму всех реставрационных работ из его общего дохода без какого-либо потолка, а также сумму процентов по ссуде, связанных с приобретением здания и работой.
Этот вычет предоставляется даже при отсутствии дохода от собственности, поскольку он применяется к общей базе дохода.
Таким образом, инвестиции в Закон об исторических памятниках 2021 года заключаются в приобретении недвижимости, требующей серьезных реставрационных работ. Затраты на реставрацию и техническое обслуживание Исторических памятников, а также проценты по займам, связанным с приобретением земли и работ, вычитаются из суммы налогообложения в размере 100% дохода от собственности.
Образовавшийся дефицит вычитается из общего дохода без ограничения.
Кроме того, после заключения соглашения с государством дарение или передача этого наследия освобождается от налога на наследство.
Инвестируйте в исключительную собственность и освобождение от налогов
Что такое закон об исторических памятниках?
Закон об исторических памятниках был принят в 1913 году для восстановления и обслуживания зданий, представляющих особую ценность с точки зрения национального наследия.
Таким образом, государство передает охрану значительной части национального наследия частным инвесторам.
Система исторических памятников позволяет инвесторам, которые покупают недвижимость, классифицированную как «Исторические памятники» или зарегистрированную в дополнительном инвентаре исторических памятников, с целью ее восстановления и сохранения, получить выгоду от снижения налогов. Этот инструмент освобождения от налогов особенно подходит для семей с высокими налогами.
Это устройство позволяет налогоплательщику участвовать в сохранении французского наследия, обновляя или восстанавливая товары, которые сыграли свою роль в истории.
Хотя зачастую это крупные инвестиции, объекты, классифицируемые как «Исторические памятники», расположены в туристических районах, а иногда даже в центрах городов, что обеспечивает владельцу определенный общественный интерес к его собственности и, следовательно, значительный экономический эффект.
Благодаря системе освобождения от уплаты налогов в отношении исторических памятников владелец недвижимости, внесенной в список, может:
относить платежи и дефицит земли к общему доходу.
удерживать страховые взносы.
быть освобожденным от налога на наследство.
Налоговый домициль и инвестиционный период
Система предназначена для людей с налоговым местом жительства во Франции.
Налогоплательщики-нерезиденты не могут воспользоваться специальным устройством для начисления сборов непосредственно из общего дохода, поскольку последний не может производить вычет сборов из глобального дохода, поскольку налог, облагаемый налогом во Франции, представляет собой только часть тех, которые находятся в их распоряжении (статья 164 A CGI).
Однако, если здание арендуется, налогоплательщики-нерезиденты имеют право требовать вычета имущественного дефицита на свой другой налогооблагаемый доход во Франции.
Чтобы воспользоваться всеми налоговыми льготами, связанными с системой исторических памятников, владелец должен взять на себя обязательство хранить собственность в течение как минимум 15 лет с момента ее приобретения.
Налоговая льгота не будет подвергаться сомнению в случае бесплатной передачи (дарения или наследования), если одаренные или наследники берут на себя обязательства, взятые на себя дарителем или умершим.
Собственные сборы и ограничение
Расходы, как правило, вычитаются из дохода от собственности в соответствии с режимом обычного права.
Расходы на ремонт и техническое обслуживание,
Расходы на благоустройство жилых помещений,
Налог на недвижимость на застройку,
Проценты по ссуде и управленческие расходы (оплата труда охранников и дворников, процедурные расходы, управленческие расходы),
Страховые выплаты.
Определенные сборы, относящиеся к историческим памятникам и аналогичным зданиям:
Ежегодный взнос на обслуживание исторических памятников, когда обслуживание осуществляется непосредственно администрацией (см. Выше)
Сборы, связанные с открытием собственности для публики.
Плата за недвижимость может быть вычтена только в том случае, если налогоплательщик не требует, чтобы они учитывались при расчете скидки или налогового кредита на расходы, связанные с основным жилищем.
Исторические и аналогичные памятники, приносящие пользу особого режима вычета расходов не дает право на снижение налога Pinel.
С устройством Мальро накопление невозможно.
Содержание под стражей
В принципе, здание должно находиться в прямой собственности.
Только три исключения предлагают возможность владения недвижимостью через гражданскую компанию, не облагаемую корпоративным налогом:
Когда компания является семейной, то есть образованной членами одной семьи;
Когда компания получила специальное разрешение или приобрела здание, используемое для жилья, по крайней мере, на 75% своей площади (приобретение с 2018 года)
Когда здание отнесено к некоммерческому культурному пространству, открытому для публики.
Капитализация и общество
Налоговые преимущества различаются в зависимости от того, является ли собственность открытой для публики или нет, и приносит ли она доход. Вот возможные случаи:
Товар не приносит дохода
Затем владелец может взимать плату за:
100% затрат на работы.
50% сборов, если собственность закрыта для публики.
100% сборов, если собственность полностью или частично открыта для публики.
Примечание: здание считается открытым для публики, если посетители допускаются не менее 50 дней в году (включая 25 нерабочих дней) в период с апреля по сентябрь.
Добро приносит доход
Если объект недвижимости, отнесенный к категории «Исторические памятники», приносит доход, возможны два сценария:
Недвижимость открыта для публики, но не занята владельцем.
Затем владелец может вычесть из дохода, полученного от посещений, расходы и сборы, связанные с оплатой труда персонала (охранника, гидов, агентов по приемке и т. Д.), Обеспечивающего доступ общественности.
Он также может предпочесть вычесть без доказательств единовременную выплату в размере 1525 евро (2290 евро, если парк также открыт для публики). Таким же образом, в контексте аренды места расходы, связанные с арендой, относятся на арендную плату.
Недвижимость открыта для публики и занята ее владельцем.
Затем владелец может вычесть 75% от общей стоимости земли из доходов, связанных с открытием собственности для публики. Оставшаяся часть расходов, то есть 25%, относится к общему доходу собственника.
Примечание: процентное снижение зависит от вашей предельной налоговой ставки (TMI).
Для этой системы освобождения от налогов влияние налогообложения оптимизировано для верхних налоговых категорий, в частности, для тех, которые находятся между 41% и 45%.
Налогообложение и МФИ
Плата за землю, взимаемая владельцами исторических или аналогичных памятников, может быть разрешена в качестве вычета:
в полном объеме земельного дохода, обеспечиваемого зданием, когда оно дает начало взиманию налогооблагаемого дохода и не занято его владельцем;
общий доход собственника в соответствии с условиями и ограничениями, установленными статьями 41 F - 41 J Приложения III к CGI, когда здание не приносит дохода;
часть дохода от собственности и часть общего дохода, когда здание приносит доход, но частично занято его владельцем.
Условное освобождение от налога на дарение или наследство, которое может извлечение выгоды из исторических памятников не применимо к МФИ. Тем не менее, считается, что их оценка принимает во внимание ограничения, которыми они обременены, в частности:
Большие расходы на техническое обслуживание,
трудности с перепродажей,
ограничения, связанные с открытием для публики,
ограничения, связанные с использованием в целях коллективной анимации в основном в культурных целях.
Инвестиции в аренду исторического памятника позволяют вычесть без ограничения из его общего дохода сумму дефицита земли, возникшего в результате выполнения работ.
Следовательно, выручка, которую необходимо учитывать при определении верхнего предела МФИ, значительно сокращается или даже стирается.
Определение исторического памятника
Под историческим памятником (с финансовой точки зрения) мы понимаем:
здания, отнесенные к историческим памятникам;
здания, внесенные в дополнительный перечень;
здания, получившие знак «Фонд наследия», если этот знак был присвоен на основании положительного заключения ведомственной службы архитектуры и наследия;
с 1 января 2015 года без запроса на обязательное разрешение здания, полностью или частично классифицируемые как исторические памятники и отнесенные на срок не менее 15 лет к некоммерческому культурному пространству, открытому для общественности;
до 1 января 2014 г. здания, которые являются частью национального наследия в силу их особого исторического или художественного характера и которые были одобрены для этой цели министром экономики и финансов.
С этой даты на эти здания больше не распространяется льготный режим для исторических памятников. Однако здания, которые были одобрены до 31 декабря 2013 года, продолжают пользоваться этим режимом до окончания срока одобрения, предоставленного им.
Вот преимущества, которые вы можете получить от этой системы освобождения от налогов, отремонтируя свою собственность:
Работы по ремонту и техническому обслуживанию могут быть вычтены из вашего дохода, что позволит вам сэкономить на налогах.
В отличие от закона Мальро, который накладывает ограничение на расчет предоставленного налогового преимущества, расходы, связанные с ремонтными работами и подпадающие под действие Закона об исторических памятниках, не подлежат никаким ограничениям.
Это устройство также позволяет вычесть дефицит вашего имущества из вашего общего дохода.
Наконец, вы можете воспользоваться освобождением от расходов на наследство, но только в случае подписания соглашения с Министерством культуры и коммуникаций.
Если вы хотите в полной мере воспользоваться преимуществами закона 1913 года об исторических памятниках, проводимые вами ремонтные работы должны соответствовать этим двум критериям:
На них должно быть выдано специальное разрешение на работу или декларация об общественной полезности.
Они должны проводиться по инициативе владельца или владельцев, объединенных в Association Syndicale Libre.
Кроме того, вы должны убедиться, что они соответствуют требованиям ABF (Architecte des Bâtiments de France).
Примечание. Преимущество режима, применимого к владельцам исторических памятников и т.п., зависит от их обязательства сохранять право собственности на здания в течение не менее 15 лет с момента их приобретения, в том числе до 1 января 2009 года.
Вы можете вычесть имущественные сборы из своего дохода от собственности или из общего дохода, особенно если здание не приносит дохода. Дефицит начисляется без ограничения на сумму вашего общего дохода.
Когда здание не приносит дохода, все земельные сборы вычитаются из общего дохода, если объект открыт для посетителей бесплатно. С другой стороны, если он закрыт для посетителей, эти сборы вычитаются за половину их суммы. Однако субсидируемая работа, а также взносы на содержание, уплаченные администрации, остаются полностью вычитаемыми (за часть, остающуюся за ваш счет, то есть после вычета субсидий);
Когда здание обеспечивает налогооблагаемый доход, все земельные сборы, относящиеся к зданию, могут быть вычтены из дохода от земли, и любой дефицит может быть отнесен на без ограничений к общему доходу. Если вы занимаетесь в здании частично, сборы, относящиеся к той части здания, в которой вы занимаетесь, подлежат вычету на тех же условиях, что и для зданий, не приносящих дохода (вычет из общего дохода полностью или частично). Кроме того, вы можете применить фиксированную скидку на общую сумму входных билетов в размере 1525 евро или 2290 евро (если в замке есть парк или сад, открытый для публики).
В дополнение к расходам, традиционно вычитаемым из дохода от собственности, собственники могут вычесть (из дохода от собственности или, в противном случае, из общего дохода):
страховые взносы в отношении исторических памятников, открытых для общественности (независимо от того, приносят ли они доход) и движимых объектов, связанных с постоянным местом жительства, на их фактическую сумму;
расходы на продвижение и рекламу в размере их реальной суммы при условии, что здание открыто для публики и приносит доход.
Исторические здания не освобождены от налога на имущество (IFI) (который заменил ISF с 1 января 2018 г.). Следовательно, исторические памятники входят в налогооблагаемую базу МФИ и должны декларироваться в этом налоге.
Однако налоговые органы признают, что ограничения, вытекающие из их специфики (часто значительные работы и сборы, ограничения, связанные с их открытием для публики, трудности, возникающие при перепродаже и т. Д.), Принимаются во внимание при их оценке.
Преимущества и недостатки Закона об исторических памятниках
Памятник
Пример использования закона об исторических памятниках
1
Исходная ситуация
Гилберт хочет диверсифицировать свои вложения.
Его доход составляет 75 000 евро в год. Его IMR составляет 41%.
Не подлежит МФИ.
2
Инвестиции в исторический памятник
Он решает приобрести здание, классифицированное как Исторические памятники, и сдает его в аренду туристическому агентству. Цена приобретения - 200 000 евро. Общая арендная плата составляет 6000 евро без учета налогов.
Он оплачивает сборы в размере 30 000 евро, включая регистрационный сбор и нотариальные сборы.
Инвестиции финансируются за счет окончательной ссуды по ставке 2,50% сроком на 15 лет.
Кредит обеспечен договором страхования жизни с капитализацией по ставке 4,5%, что позволит выплатить капитал в срок.
Гилберт предпочитает облагать арендную плату НДС. Таким образом, он сможет потребовать возмещения налога, наложенного на его работу.
3
Определение чистого дохода от собственности за первый год и следующие 14 лет
Год 1: Указанный дефицит полностью связан с общим доходом Гилберта. Это сэкономит налог на сумму: 32 000 евро x 41% = 13 120 евро.
Год 2-15: Этот дефицит полностью связан с общим доходом Гилберта, который получит ежегодную налоговую экономию в размере: 2000 евро x 41% = 820 евро.
