Что ты хочешь узнать?
Зачем покупать или продавать голую собственность?
Покупать недвижимость в чистом владении, то есть отказываясь от ее права Использование его в течение определенного периода времени может быть эффективной инвестиционной стратегией.
Покупка голой собственности дает много преимуществ. Голый собственник автоматически переходит в полное владение недвижимостью по окончании раздела права собственности.
Действительно, получение права собственности на недвижимость позволяет:
извлекать выгоду из безналогового
получать прямое вознаграждение и косвенные (IFI)
Продажа недвижимости в чистом владении позволяет сохранить узуфрукт последней.
Таким образом, аннуитант (кредитор аннуитета - в отличие от должника) сможет продолжать занимать собственность, сдавать ее в аренду и получать от нее доход в течение своей жизни.
Это подходящее решение, если потребность в наличных деньгах важна, потому что оно максимизирует сумму букета, если нет пожизненной ренты.
Продажа недвижимости в собственность позволяет:
чтобы немедленно получить капитал (= стоимость голой собственности)
если продавец имел полное право собственности, он сохраняет узуфрукт и может использовать собственность или сдавать ее в аренду для получения дополнительного дохода
Приобретение и продажа голой собственности:
мудрая стратегия
Как работает покупка / продажа голой собственности?
Можно сделать вложение в недвижимость, ограничив при этом расходы за счет расчленения собственности.
Купля / продажа без права собственности - это договор о передаче недвижимости, связанный с разделением права собственности на недвижимость.
Таким образом, право собственности как вещное право делится на чистую собственность и узуфрукт. Голая собственность - это реальное право, позволяющее ее владельцу распоряжаться зданием по своему усмотрению. По сути, это право отчуждать здание. Что касается узуфрукта, то он позволяет его владельцу сохранять использование и экономическое использование жилья (аренда).
Покупка голой собственности дает много преимуществ. Голый собственник автоматически переходит в полное владение недвижимостью по окончании раздела права собственности. Чистый владелец не считается «владельцем» товаров, поэтому определенные расходы, связанные с имуществом, не возлагаются на него, например, земельный налог. Как правило, покупка недвижимости без права собственности производится единовременным платежом, без пожизненной ренты. Таким образом, эта система позволяет покупать недвижимость по сниженной стоимости, не беспокоясь об опасности, как в случае продажи пожизненной ренты, когда это повлияет на цену, фактически уплаченную в будущем.
Продажа недвижимости в чистом владении позволяет сохранить узуфрукт последней. Таким образом, получатель ренты сможет продолжать занимать недвижимость, сдавать ее в аренду и получать от нее доход в течение своей жизни.
Принцип расчленения
Расчленение - это разделение в гражданском праве прерогатив владения (usus, fructus и abusus) на товар между несколькими людьми.
Имущество может быть движимым или недвижимым, а также физическим или юридическим лицом.
Usus соответствует праву использования собственности.
Фруктус имеет право получать доход от собственности (то есть прибыль).
Злоупотребление правом распоряжаться собственностью, то есть продавать ее, отдавать или изменять ее характер.
Налоги и налоги
Налог на недвижимость и налог на жилье платит узуфруктуарий, за исключением случаев, когда недвижимость сдана в аренду, последний будет платить арендатор.
Недвижимость, находящаяся в разделении собственности, относится к сфере наследия, подпадающего под действие МФИ.
Узуфруктуарий декларирует имущество по его стоимости в полном владении или по своему вкладу, если он владеет только частью узуфрукта (когда его чистые активы в сфере недвижимости превышают 1,3 миллиона евро), и c он должен заплатить соответствующему МФИ.
Таким образом, голому владельцу нечего декларировать в отношении этих товаров.
Примечание. Наследники (ребенок или родитель), которые получают недвижимость в собственность в соответствии с законом, скорее всего, несут ответственность перед МФИ.
Продолжительность узуфрукта
Узуфрукт может быть пожизненным (до конца срока действия узуфрукта) или временным (до срока, установленного на момент расчленения).
По окончании узуфрукта полное право собственности автоматически восстанавливается бесплатно через голову голого владельца.
Узуфруктуарий, голый собственник: права и обязанности?
Узуфруктуарий имеет право проживать в жилище, а также сдавать его в аренду. В случае сдачи в аренду он получает от нее земельный доход.
Однако независимо от того, арендуется оно или нет, за здание взимается плата, которая должна распределяться между узуфруктуарием и владельцем.
Статья 606 Гражданского кодекса распределяет эти обязательства, взимая с узуфруктария за текущий ремонт и с голого владельца за капитальный ремонт.
Ни узуфруктуарий, ни голый собственник не могут продать имущество целиком самостоятельно. Каждый может только продать свои права на собственность.
Узуфрукт, узуфрукт и голый владелец, голая собственность.
По взаимной договоренности они могут продать полную собственность. Если не согласовано иное, цена продажи распределяется между ними в соответствии с соответствующей стоимостью каждого из их прав.
Налогообложение
Узуфруктуарий получая удовольствие от расчлененной собственности, он может жить в ней или сдавать ее в аренду. Если он сдает его в аренду, он получает от этого доход, из которого он может вычесть фактически уплаченные расходы (плата за управление, страхование, техническое обслуживание).
Голый хозяин не взимает арендную плату и не декларирует доходы по расчлененному зданию.
Однако, когда здание расчленяется и сдается в аренду, он может вычесть из дохода от земли от другой своей собственности расходы, которые он фактически заплатил за расчлененное здание.
Речь идет только о расходах, связанных с капитальным ремонтом.
Он также может вычесть проценты по ссудам, которые он взял на покупку арендованного здания в собственность.
При отсутствии доходов от земли у голого собственника может возникнуть дефицит земли. Этот дефицит земли можно отнести на счет норм общего права.
Приобретение окончание расчленения:
По окончании расчленения вы становитесь полноправным владельцем собственности. Вы сможете :
держать его, чтобы получать регулярный доход или занимать его,
возможно, передайте голое владение своим детям, чтобы предвидеть передачу по более низкой цене, потому что пожертвование будет облагаться налогом только на стоимость голого владения,
продать его, чтобы получить механически реализованный прирост капитала. Мы считаем, что цена покупки для расчета прироста капитала соответствует стоимости полной собственности на день приобретения чистой собственности. Это решение выгодно, потому что узуфрукт приобретается бесплатно.
Голый владелец несет ответственность за основные работы, связанные со структурой и общей прочностью здания (фундамент, стены, своды, балки, крыши, подвалы и т. Д.).
Узуфруктуарий берет на себя повседневное обслуживание собственности. Его обязанности выходят далеко за рамки обязанностей арендатора жилища: приведение электроустановки в соответствие или замена устаревшей системы отопления, в частности, входит в обязанности узуфруктуария.
Налог на имущество: это ответственность узуфрукта, если стороны не договорятся об ином и в письменной форме.
Налог на недвижимое имущество (IFI): в принципе, узуфруктуарий должен указать стоимость имущества, находящегося в полной собственности, в своей декларации. Однако в рамках правового узуфрукта пережившего супруга стоимость имущества учитывается в соответствующих имениях узуфруктуария и голого владельца в соответствии с их правами.
IFI делится между узуфруктом и голым владельцем в трех исключительных случаях и при условии, что узуфрукт не продается и не передается бесплатно его держателем:
в случае юридического узуфрукта пережившего супруга, юридического узуфрукта пережившего наследника после дарения между супругами резервирующей стороны в чистом владении, при отсутствии потомка, принудительное узуфрукт пережившего супруга в присутствии детей первого кровать в случае продажи имущества, узуфрукт, право на использование или проживание которого оставляет за собой продавец, и если покупатель голой собственности не является предполагаемым наследником или потомком узуфруктуария, одаряемого, наследника или посредника (отец, мать или супруга сторон и потомков одаряемого)
в случае дарения или завещания с правом узуфрукта государственному субъекту (государству, департаментам, муниципалитетам и т. д.), ассоциации или фонду, признанному общественно полезным.
Наследники (ребенок или родитель), которые получают недвижимость в собственность в соответствии с законом, скорее всего, несут ответственность перед МФИ. В этом случае стоимость, декларируемая в чистом владении, зависит от возраста узуфруктуария на 1 января года в соответствии со шкалой, определенной статьей 669 Общего налогового кодекса. С годами она увеличивается и приближается к значению полной собственности.
Мы можем избежать автоматического распределения МФИ между узуфруктуарием и голым владельцем. Действительно, поскольку закон предусматривает такое распределение в случае юридического узуфрукта, унаследованного в ходе неподготовленного наследования, решение состоит в том, чтобы организовать передачу ваших недвижимых активов в течение вашей жизни.
У вас есть несколько вариантов:
Сделайте пожертвование последнему живому человеку, также называемое пожертвованием между супругами, чтобы узуфрукт вернулся к выжившему супругу после его смерти. Таким образом, налогообложение относится к оставшемуся в живых супругу в размере полной стоимости собственности. Это положение позволяет усилить защиту пережившего супруга, в частности, если у него есть дети, за счет предоставления ему дополнительных прав при наследовании и возможности выбора имущества, которое он унаследует;
Сделайте пожертвование в чистую собственность своим детям, сохранив узуфрукт и бремя налога на стоимость имущества, находящегося в полной собственности. Когда вы умираете, ваши дети становятся полноправными владельцами без уплаты налога на наследство;
Напишите завещание с указанием ваших положений.
Узуфрукт, установленный на фиксированный период, оценивается в 23% от стоимости всей собственности за каждый период в десять лет продолжительности узуфрукта, без дроби и без учета возраста узуфрукта.
Однако эти положения не должны приводить к приданию узуфрукту ценности, превышающей стоимость узуфрукта жизни.
Узуфрукты, созданные в пользу юридического лица, не могут длиться более тридцати лет (Гражданский кодекс, статья 619). Таким образом, максимальная стоимость этих узуфруктов составляет 69%.
В соответствии со статьей 762 бис CGI, для бесплатной ликвидации права передачи стоимость жилья и прав пользования составляет 60% от стоимости узуфрукта, определенной в соответствии с пунктом I статьи 669 CGI.
Что касается прав на жилище и пользование, установленных в пользу пережившего супруга статьей 764 Гражданского кодекса, для применения шкалы необходимо принимать во внимание возраст пережившего супруга по окончании использования временное право на жилище, то есть через год после смерти.
Преимущества и недостатки голой собственности
Преимущества и недостатки голой собственности
Голая собственность
Пример голого владения
1
Исходная ситуация
Доступный капитал Сандрин составляет 260 000 евро. Она хотела бы инвестировать в недвижимость, чтобы получать регулярный доход через 15 лет после выхода на пенсию.
2
Приобретение права собственности на недвижимость
Она решает приобрести в собственность квартиру стоимостью 500 000 евро.
Цена покупки в собственность составляет 280 000 евро.
Для 15-летнего расчленения собственности голое владение составляет 56% от полной стоимости владения.
В течение 15 лет Сандрин не получает дохода, не платит никаких налогов (ни IR, ни PS, ни IFI).
По окончании расчленения он бесплатно и без уплаты налогов получает полное право собственности на собственность, которую впоследствии может сдавать в аренду или перепродавать.
