ماذا تريد ان تعرف؟
لماذا خلق عجز في الأراضي؟
يعد الاستثمار في عقار لتجديده وتنفيذ الأعمال فيه (الإصلاح والتجديد والصيانة والترقية) طريقة ممتازة لتحسين الضرائب الخاصة بك.
يسمح الإيجار العاري (بدون أثاث) للمالك بتحصيل الإيجارات الخاضعة للضريبة في فئة دخل الممتلكات.
إذا كانت الرسوم (ضريبة الأملاك ، أقساط التأمين ، فوائد القرض ، الأشغال) أكبر من الدخل ، يجد دافع الضرائب عجزًا في الممتلكات.
يمكن تحميل عجز الأرض هذا على دخل الممتلكات الأخرى لدافع الضرائب (الإيجارات من العقارات الأخرى المستأجرة ، أو من أسهم SCPI) ثم على دخله الإجمالي (حتى 10.700 يورو) وما يتجاوز هذا المبلغ ، على دخل ممتلكاته للسنوات العشر التالية .
يتمتع نظام العجز في الأراضي أيضًا بميزة كبيرة تتمثل في عدم الخضوع للسقف الإجمالي للثغرات الضريبية البالغة 10000 يورو في التخفيض الضريبي سنويًا.
من الناحية المنطقية ، يكون المكسب أكثر أهمية حيث يخضع دافع الضرائب لمعدل ضريبة هامشية مرتفع. في جميع الأحوال ، يجب على المالك تأجير ممتلكاته على الأقل حتى 31 ديسمبر من السنة الثالثة التي تلي احتساب العجز للاستفادة الكاملة من المزايا المالية لعجز الأرض.
قم بتحسين الضرائب الخاصة بك عن طريق تعزيز ثروتك
ما هو عجز الأرض؟
يكون مالك العقار المستأجر في حالة عجز في الأرض عندما تفرض رسوم العقار التي يدعمها (أعمال الإصلاح ، ورسوم الصيانة ، والملكية المشتركة ، وأقساط التأمين ، وفوائد القرض ، ضريبة الأملاك ...) أهم من الإيجارات الذي يراه.
هذا العجز ، في ظل ظروف معينة ، يُعزى إلى الدخل الإجمالي ، في حدود 10700 يورو في السنة وبشرط أن يتم تأجير العقار حتى 31 ديسمبر من السنة الثالثة التي تلي احتساب العجز.
خلق عجز في الأرض يعني تكبد ، من خلال الاستثمار العقاري ، مصاريف العمل التي سيتم خصمها من الدخل الخاضع للضريبة. يرقى هذا في النهاية إلى استثمار ضريبتك في تجديد أصولك العقارية وصيانتها وتحسينها.
لتعرف: إذا قمت بتأجير عقار للاستخدام السكني ووقعت أو اخترت نظام دخل الممتلكات العقارية ، فيمكنك تضمين التكاليف والرسوم الخاصة بك ، والعمل أدناه إذا تم دفعها خلال السنة الضريبية:
أعمال التحسين
أعمال الإصلاح والصيانة
شروط الدفع
يجوز للمكلف خصم بعض نفقات البناء من دخل ممتلكاته بشرط:
أن يستأجر العقار الخالي (بدون أثاث) بمجرد انتهاء العمل ،
أنه يختار نظام الضرائب الحقيقي (لا أرض صغيرة) ،
أنه يقوم بأعمال الصيانة أو الإصلاح أو التحسين (الأعمال التي تقوم بها الملكية المشتركة قابلة للخصم أيضًا حسب طبيعتها) ،
أن يقتطع العمل في السنة من دفعها.
المصروفات واجبة الخصم
جميع الرسوم غير قابلة للخصم من الدخل وبالتالي لا تشارك في عجز الأراضي.
تكاليف التنظيم والإدارة للممتلكات (على سبيل المثال ، أجر عامل خدمة بواب أو تكاليف وكالة عقارية أو مدير عمارات ، على سبيل المثال)
الضرائب المتعلقة بالسكن وغير القابلة للاسترداد من المستأجر مثل ضريبة الأملاك
مصاريف الإصلاح والصيانة سواء للعمل الناتج عن تدهور حالة السكن أو لتسهيل استئجاره *
أحكام للرسوم في سياق الملكية المشتركة
رسوم الإيجار ، إذا لم تكن قادرًا على استردادها من المستأجر بحلول 31 ديسمبر من العام الذي يلي مغادرته
التعويض عن إخلاء أو إعادة إسكان المستأجر
أقساط التأمين
تكاليف الفائدة والاقتراض.
* من ناحية أخرى ، لا يمكن خصم أعمال البناء أو إعادة الإعمار أو التوسعة من دخل الممتلكات الخاصة بك.
المستثمرون
يمكن تقديم هذا الاستثمار للأشخاص الذين يتلقون دخلاً عقاريًا مرتفعًا (نادرًا ما يكون للأشخاص الذين ليس لديهم دخل ممتلكات موجود مسبقًا) والذين يرغبون في تقليل الضرائب على دخل ممتلكاتهم دون أن يكونوا قادرين (أو يرغبون في) بيع الممتلكات التي لديهم .. تقديم هذه الإيجارات.
من الضروري أن ينوي المالك ، بمجرد الانتهاء من العمل ، تأجير العقار الخالي (بدون أثاث) وتقديم الإيجارات التي يتقاضاها لنظام ضريبة الأملاك العقارية (فقدان الفائدة في حالة الأراضي الصغيرة).
الحصول على عقار مع أو بدون مساهمة؟
فيما يتعلق بالاستثمار الإيجاري ، الجواب: بدون مساهمة.
في الواقع ، فائدة القرض وكذلك تكاليف القرض (تكاليف تكوين ملف القرض ، تكاليف الرهن العقاري ، قسط التأمين للمقترض) قابل للخصم من دخل الممتلكات وبالتالي يقلل من مبلغ الدخل الخاضع للضريبة. تكون المساهمة منطقية فقط لتقليل جهد الادخار أو تقصير مدة القرض.
يعتمد نوع القرض أو القرض بالغرامة أو السداد على جهد الادخار الذي يرغب المستثمر في تكريسه لاستثماره. يحد القرض بغرامة من المجهود الشهري لأن المقترض لا يسدد سوى الفائدة (سيتم سداد رأس المال دفعة واحدة بمرور الوقت) ولكنه يتطلب توفر رأس مال يمكن تقديمه كضمان (أو دفعات منتظمة على التأمين على الحياة) اتفافية).
المصاريف المتعلقة بفوائد القرض المكتتب بها لاقتناء عقار إيجار عادي قابلة للخصم ، ولكن حصريًا من دخل الممتلكات (لسنة السداد أو السنوات العشر التالية). لا توجد رسوم على الدخل الإجمالي ممكن.
تحصيل الضرائب
الميزة الرئيسية وليس أقلها عجز الأراضي هو عدم الدخول في سقف الثغرات الضريبية ، مما يحد من المزايا الضريبية لها إلى 10000 يورو في السنة.
نتيجة لذلك ، يمكن للمالك الجمع بين التخفيضات الضريبية لقوانين الإعفاء من ضريبة الأملاك الأخرى مع عجز الأراضي ، والذي يقتصر على 10700 يورو سنويًا.
بالإضافة إلى ذلك ، يمكن ترحيل العجز في الأراضي (أكثر من 10700 يورو في السنة) إلى السنوات الضريبية التالية.
تتعدد مصالح عجز الأراضي:
إمكانية خصم ما يصل إلى 10،700 يورو من الدخل الإجمالي ، بسبب خصم الرسوم
إمكانية تأجيل عجز الأراضي الذي يزيد عن 10700 يورو إلى السنوات الضريبية التالية
الجمع المحتمل مع المزايا الضريبية للثغرات الضريبية الأخرى
منافذ الضرائب
بالنسبة لدافعي الضرائب الذين استهلكوا جميع سقوف الإعفاء الضريبي (10000 يورو + 8000 يورو للاستثمارات الخارجية) ، من خلال التخفيضات والإعفاءات الضريبية ، فإن الرافعة الوحيدة لتقليل الضرائب المفروضة عليهم هي إنشاء خصم.
الرسوم القابلة للخصم من الدخل الفئوي أو من الدخل الإجمالي (على سبيل المثال ، مدفوعات مدخرات التقاعد قابلة للخصم من الدخل الإجمالي في حدود السقف السنوي) تقلل الدخل الخاضع للضريبة وبالتالي مبلغ الضريبة ولكنها لا تخضع لثغرات ضريبية للسقف.
إن عجز الأراضي هو أداة خصم بموجب القانون العام ، والتي ، على عكس أجهزة الإعفاء الضريبي ، لا تقتصر على مقدار الاستثمار ، ولا تحدد بحد أقصى لنفقات الأشغال ، ولا تقتصر على منطقة جغرافية معينة ، ولا تخضع لمبلغ الإيجار أو موارد المستأجر ، إلخ.
Pour créer un déficit foncier et annuler le montant de vos impôts, le principe est simple : il s'agit d'acheter un logement à rénover en vue de le louer, puisque les loyers que vous allez percevoir vont venir annuler le montant engagé pour les أعمال.
هذا العجز ، أي جزء الرسوم التي تزيد عن دخل الممتلكات الخاصة بك ، يُعزى إلى الدخل الإجمالي (أي مجموع رواتبك ، ومعاشات التقاعد ، ودخل الممتلكات ، وما إلى ذلك) بحد أقصى قدره 10700 يورو في السنة.
يُعزى أي عجز زائد في الأرض (يتجاوز 10.700 يورو) إلى دخل أرضك خلال السنوات العشر التالية.
إذا كان عجزك أكبر من إجمالي دخلك ، فيمكنك خصم الفائض من إجمالي دخلك للسنوات الست المقبلة.
إذا كان دخلك الإجمالي غير كافٍ لاستيعاب العجز في الأراضي ، في حدود 10700 يورو ، يتم إنشاء عجز عالمي ويعزى الفائض إلى إجمالي دخلك للسنوات الست التالية.
فائدة القرض قابلة للخصم من دخل الممتلكات الخاصة بك فقط. لذلك ، لا يمكنك خصمها من إجمالي دخلك. عند حساب العجز في الأرض ، يجب عليك أولاً خصم فائدة القرض من دخل الممتلكات الخاصة بك ، قبل خصم الرسوم الأخرى.
لحساب العجز ، يجب عليك أولاً خصم فائدة القرض من دخل الممتلكات الخاصة بك. إذا كانت النتيجة إيجابية (الإيجارات أعلى من فائدة القرض) ، فإن مالك العقار ليس في حالة عجز في الأرض فيما يتعلق بفائدة القرض
لاحظ أنه يمكن خصم جزء النفقات الذي يتجاوز الحد الأقصى البالغ 10700 يورو والذي لا يمكن خصمه من إجمالي الدخل الخاضع للضريبة ، من مبلغ الإيجارات المحصلة لمدة 10 سنوات.
تقريبًا جميع الرسوم التي يتحملها المالك قابلة للخصم (الإدارة ، وضريبة الممتلكات ، والصيانة ، وما إلى ذلك). عندما يتم تأجير العقار كمنزل ، يمكن للمالك أيضًا خصم نفقات تحسين العقار (التجديد) ، ومع ذلك ، لا يمكن خصم الضرائب نفقات التوسع أو البناء أو إعادة بناء العقار.
ينطبق نظام الأراضي الصغيرة تلقائيًا على دافعي الضرائب الذين يحصلون على إجمالي دخل سنوي من الأرض يقل عن 15000 يورو ولا يستأجرون عقارًا خاضعًا لنظام ضريبي خاص.
يمنحك المايكرو فونسيير الحق في تخفيض بنسبة 30٪.
لذلك ، تطبق إدارة الضرائب بدلًا ثابتًا بنسبة 30 ٪ يأخذ في الاعتبار الرسوم المتعلقة بالسكن المؤجر. يتم إضافة نسبة 70٪ المتبقية فقط من قبل إدارة الضرائب إلى الدخل الآخر الذي يحصل عليه دافع الضرائب لحساب ضريبة الدخل المستحقة. على عكس النظام الحقيقي ، في ظل نظام الأراضي الصغيرة ، تكون نتيجة الأرض مربحة دائمًا ، ولا يمكن أن تكون في حالة عجز.
لا يسمح لك نظام الأراضي الصغيرة بإحداث عجز في الأرض ، لأنه يتضمن تطبيق تخفيض بنسبة 30٪ من المفترض أن يغطي مقدار الرسوم الخاصة بك ، وهو ما نادرًا ما يحدث عندما يتم تنفيذ عمل كبير.
لتتمكن من الاستفادة من عجز الأراضي ، يجب عليك اختيار النظام الحقيقي ، لأن هذا النظام هو الذي يسمح لك بخصم التكاليف والرسوم المتعلقة بممتلكاتك من الدخل الخاضع للضريبة.
قابل للتطبيق تلقائيًا على دخل الأرض الذي يزيد عن 15000 يورو ، ويمكن أيضًا اختيار النظام الحقيقي (لمدة لا تقل عن 3 سنوات) أقل من هذا الحد.
ثم يتعلق الأمر بإصدار إعلان عن جميع إيرادات الممتلكات والتكاليف والرسوم العقارية ، المعترف بها من قبل إدارة الضرائب.
بمجرد الحصول على دخل الأرض ، من الضروري تحديد جميع الرسوم من أجل خصمها من هذا الدخل المذكور. ستشكل النتيجة القاعدة الخاضعة للضريبة ، والتي تسمى "نتيجة الملكية".
يتم تحديد التكاليف والرسوم القابلة للخصم بوضوح بموجب القانون ولا يمكن أن تتعلق إلا بالعقار المؤجر:
مصاريف أعمال إصلاح أو تحسين المنزل (لاحظ أن نفقات التوسعة غير قابلة للخصم):
فائدة القرض
المبالغ المتكبدة لنفقات الملكية المشتركة ؛
أقساط التأمين (تأمين المبنى ، المناطق المشتركة ، ضد الإيجارات غير المدفوعة أو للحماية من شغور الإيجار) ؛
رسوم الإدارة (إذا كان العقار مُدارًا من قبل طرف ثالث) ؛
ال الضرائب ؛
رسوم الإيجار (تخضع للشروط).
اعتمادًا على مستوى الرسوم مقارنة بالإيجارات المحصلة ، تكون نتيجة العقار إما فائضًا أو عجزًا
مزايا وعيوب عجز الأراضي
عجز الأرض
مثال على استخدام عجز في الأراضي
1
الحالة الأولي
تحصل Yvan على 20000 يورو من دخل الملكية سنويًا من المبنى. يخضع دخلها من الممتلكات لضرائب شديدة بسبب الرسوم المنخفضة القابلة للخصم (4000 يورو في السنة) ومعدل الضريبة الهامشي (41 ٪).
صافي دخل الممتلكات الخاضع للضريبة: 16000 يورو × (41٪ + 17.2٪)
الضرائب السنوية : 9310 يورو
إنه لا يخطط لبيع مبناه ، لكنه يريد تخفيض ضرائبه. لديها رأس مال لاستثمار 300000 يورو.
2
خلق عجز في الأراضي
مع هذا الاستثمار ، قرر الحصول على شقة مقابل 100000 يورو بما في ذلك 200000 يورو للعمل الذي يتعين القيام به.
3
الوضع النهائي
يتم تحييد دخل الأرض لمدة 8 سنوات.
إجمالي الربح الضريبي هو 114،560 يورو ([10،700 يورو × 41٪ = 4،387 يورو] + [189،300 × 41٪ × 17.2٪ = 110،173 يورو]).
بعد 8 سنوات ، سيتم فرض الضريبة مرة أخرى على دخل الأرض (من مبنى الأسرة وهذا المنزل الجديد).
الآن كل ما عليه فعله هو بيع أو تأجير شقته.
