top of page

قانون مالرو

  تقليل الضرائب

مكاسب رأس المال المحتملة من إعادة البيع

الحصول على دخل إضافي

ماذا تريد ان تعرف؟

 
 
 

ضرائب المنتج

تعرف على المزايا الضريبية التي يوفرها هذا الحل

تفاصيل المنتج

في لمحة ، سوف تفهم الخصائص الرئيسية لهذا الحل

المزايا والعيوب

تذكر النقاط المهمة والمزايا والعيوب

عملية المنتج

افهم الطريقة الداخلية لهذا الحل قبل اختياره

توضيح كمي

افهم آليات هذا الحل من خلال مثال ممتع

0
Ancre 1
Immeuble avec balcons

لماذا الاستثمار في قانون مالرو؟

 
 

ال  جهاز Malraux  هو نوع من الاستثمار العقاري تم إنشاؤه في عام 1962. يسمح هذا الجهاز بتخفيض كبير في الضرائب ويستهدف بشكل خاص الأسر ذات معدل وفيات الرضع المرتفعة.

في الواقع ، يتمثل مبدأ هذا الجهاز في شراء عقار في العقارات القديمة التي يجب تجديدها بالكامل (من الداخل والخارج) وليس جزئيًا.

 

هذا يسمح للمستثمرين بتخفيض مبالغ الضرائب بشكل كبير.

 

يختلف مقدار العمل حسب موقع العقار. وبالتالي فإن التخفيض الضريبي يعتمد على حجم العمل المنجز.

ومع ذلك ، يجب استيفاء عدد من الشروط حتى يستفيد المستثمرون من هذا الجهاز.

 

الميزة الرئيسية لاستثمار Malraux هي تخفيض ضريبة الدخل.

 

أعمال التجديد ، المصادق عليها من قبل المهندس المعماري للمباني في فرنسا ، تخفض فاتورتك الضريبية بنسبة 30 أو 22 ٪ من الحد الأقصى للإنفاق البالغ 400000 يورو.

يمكن لأي مالك لمبنى يقع في منطقة تاريخية ويقرر استعادة ممتلكاته بالكامل ، وتأجيرها للاستخدام السكني لمدة 9 سنوات ، الاستفادة من التخفيض الضريبي بموجب قانون Malraux.

Monuments historiques

قانون مالرو:
الإعفاء الضريبي والاستثمار في سلع ذات جودة

Ancre 2

ما هو قانون مالرو؟  

 
 
 

منذ عام 1962 ، جعل قانون Malraux من الممكن فرض ضرائب على استثماراتها من خلال تنفيذ أعمال الترميم في العقارات القديمة.

 

تقع هذه في مراكز المدن التاريخية المصنفة على أنها قطاعات محمية (SS) أو تحتوي على خطة تعزيز العمارة والتراث (ZPPAUP سابقًا).

يهدف الجهاز إلى إعادة تأهيل المباني والأحياء الفرنسية القديمة ، من خلال تشجيع معظم دافعي الضرائب على الاستثمار من أجل الاستفادة من التخفيضات الضريبية المفيدة.

مصمم لحماية التراث المعماري والحفاظ عليه ، قانون Malraux  هو نظام إعفاء من الضرائب العقارية يسمح للمالك الذي يقوم بأعمال التجديد على عقار قديم ذي طبيعة تاريخية ، يقع في مناطق معينة ، بخصم تكلفة إعادة التأهيل من ضرائبه

يسمح لك قانون Malraux بالاستفادة من ميزة ضريبية تصل إلى 30٪ من النفقات المتكبدة للعمليات المنفذة اعتبارًا من عام 2012. ويتناسب التخفيض الضريبي مع المبلغ المخصص لتجديد الممتلكات التاريخية ، في حدود 400000 يورو ، أكثر من 4 سنوات متتالية.  

يختلف التخفيض الضريبي الذي يمنحه نظام Malraux حسب المنطقة التي يقع فيها العقار. وهو يمثل 22 ٪ من نفقات العمل في ZPPAUP (منطقة حماية التراث المعماري الحضري والمناظر الطبيعية) أو في مناطق تعزيز العمارة والتراث. تصل النسبة إلى 30٪ في "المناطق المحمية" والمناطق القديمة "المتدهورة".

أخيرًا ، عند الاستثمار بقانون Malraux ، قد تخضع تجديدات الممتلكات لترتيبين قانونيين:

  • الرابطة النقابية الحرة (ASL)

  • بيع العقارات المجددة (VIR)

Ancre 3

شروط الأهلية

هم وحدهم المؤهلون:

  • جميع المباني المعدة للسكن بعد الانتهاء من العمل ، بما في ذلك تلك التي لم تكن في الأصل ؛

  • المباني غير المخصصة للسكن ، والتي لم يتم تخصيصها في الأصل للسكن والتي تندرج منتجاتها ضمن فئة دخل الملكية.
     

يجب أن يقع المبنى في موقع تراثي مميز (SPR) ويجب أن:

  • إما أن تكون مشمولة بخطة ضمان وتعزيز معتمدة (PSMV) ؛

  • إما أن تكون مشمولة بخطة تعزيز معمارية وتراثية معتمدة (PVAP) ؛

  • أو ، في حالة تعذر ذلك ، أن يكون موضوعًا لاستعادة مُعلنة للمنفعة العامة. 


حتى 31 ديسمبر 2022 ، عندما تم الإعلان عن ترميم المنفعة العامة ، قد يكون المبنى أيضًا:

  • في منطقة متدهورة قديمة ؛

  • في منطقة ذات تركيز عالٍ من المساكن المتدهورة والمغطاة باتفاقية متعددة السنوات كجزء من البرنامج الوطني الجديد للتجديد الحضري (NPNRU).

القيمة المضافة وتراكم التدابير

من حيث المبدأ ، لا يمكن تخفيض مصاريف الترميم المتكبدة منذ حيازة المشتري للمبنى من مكاسب رأس المال الخاضع للضريبة فيما يتعلق بالعمل الذي قام به البائع على العقار. 
يمكن استخدام المعدل الثابت 15٪ فقط بعد 5 سنوات من الاحتجاز.

حالة خاصة للاستثمار في إطار VIR (بيع المبنى الذي سيتم تجديده) 
في هذه الحالة ، تعتبر الأعمال جزءًا لا يتجزأ من سعر الشراء دون الحاجة إلى التشكيك في مسألة الزيادة.

يمكن دمج التخفيض مع جهاز Cosse القديم.
 

ومع ذلك ، لا يمكن دمجه مع:

  • أجهزة Scellier أو Duflot أو Pinel ،

  • مخطط إسكان جيراردان ،

  • نظام Demessine ،

  • جهاز Censi-Bouvard.

شروط الإيجار

  • يجب أن تؤدي العملية إلى الترميم الكامل للمبنى ، وينطبق هذا النظام على عمليات ترميم العقارات التي تم تقديم طلب ترخيص بناء أو إقرار مسبق لها بعد 1 يناير 2017.

  • يجب أن يتم الإيجار في غضون 12 شهرًا من اكتمال أعمال الترميم.

  • إذا تم استخدام المبنى للسكن ، فيجب استخدام الإيجار كمسكن رئيسي للمستأجر.

  • لا يمكن منح الإيجار لأحد أفراد الأسرة الضريبية ، ولا لصعود أو سليل دافع الضرائب. 

  • لا يجب احترام حد موارد المستأجر.

  • يجب على المستثمر الالتزام بتأجير العقار لمدة 9 سنوات.

الرسوم والسقف المقتطع

يؤخذ ما يلي في الاعتبار عند حساب المنفعة الضريبية:

  • أعمال الهدم ، ترميم الأسطح أو الجدران الخارجية ، إعادة تخصيص المساكن ، التي تفرضها السلطة العامة ؛

  • أعمال الإصلاح مثل أعمال التسقيف أو إصلاح الجدران الخارجية أو إعادة استخدام مبنى مخصص أصلاً للإسكان والذي فقد هذا الاستخدام للمسكن ؛

  • أعمال تحسين المنزل

  • أعمال التطوير على السندرات أو السندرات أو المناطق المشتركة من أجل جعلها صالحة للسكن ؛

  • أقساط التأمين

  • عمل الامتثال

  • الرسوم الإدارية؛

  • رسوم العضوية لجمعيات ترميم الأراضي الحضرية.

الضرائب والمؤسسات المالية الدولية

يساوي مبلغ التخفيض الضريبي مبالغ النفقات المستحقة مضروبة في معدل التخفيض الضريبي يساوي:

  • 30٪ من إجمالي الإنفاق للمباني الواقعة في PSMV ، AD أو في المناطق المعتمدة.

  • 22٪ من إجمالي الإنفاق على المباني الواقعة في PVAP.

يتم الاحتفاظ بالمصروفات التي أدت إلى تخفيض ضريبة قانون Malraux في حدود 400000 يورو على مدى 4 سنوات.

 

إذا كان مبلغ الإنفاق أقل ، يمكن لدافع الضرائب تحصيل العمل على مدى 1 أو 2 أو 3 أو 4 سنوات. ثم يستفيد من التخفيض الضريبي بالكامل.

يتم تضمين جهاز Malraux بطبيعته في حساب IFI.

 

ومع ذلك ، بالنسبة للأسئلة المتعلقة بتحسين الضرائب على ضريبة الدخل ، فإننا ننصح عملائنا بالاستثمار من خلال التمويل المصرفي.

في الواقع ، في هذه الحالة ، تظل القاعدة الخاضعة للضريبة في IFI دون تغيير ، لأن أصول دافع الضرائب تزداد عن طريق العقارات الجديدة ، لكن الالتزامات تشمل أيضًا ديونًا جديدة. إجمالاً ، فإن تأثير العملية يساوي صفرًا فيما يتعلق بالمؤشر المالي الدولي.

بالإضافة إلى ذلك ، على عكس المنزل الثاني ، قد يتم خصم الاستثمار العقاري بنسبة 10 أو 20 ٪ في حساب القاعدة الخاضعة للضريبة في IFI ، مع الأخذ في الاعتبار انخفاض السيولة.

احتجاز

احتجاز

يمكن إجراء الاستثمار:

  • مباشر،

  • من خلال شركة لا تخضع لضريبة الشركات ،

  • أو عن طريق الاكتتاب في أسهم شركات الاستثمار العقاري (SCPI).

يجب أن يكون دافع الضرائب هو المالك الكامل للمبنى أو للأوراق المالية (أسهم SCI أو SCPI).

يُستثنى من ذلك أي تجزئة للأموال ، إلا في الحالة الخاصة بوفاة دافع الضرائب.  

الشراء المشترك ممكن تمامًا.

 

يستفيد كل مالك مشارك من التخفيض الضريبي المحسوب على جزء النفقات المؤهلة المقابلة للحصة.

Ancre 4
قانون Malraux: العملية

يسمح استثمار ترميم العقارات في Malraux لدافعي الضرائب المقيمين في فرنسا بالحصول على تخفيض ضريبي مقابل الاستحواذ على عقار يقع في مبنى سيكون موضوعًا لأعمال التجديد بهدف تأجيره للاستخدام السكني لمدة تسع سنوات.

للاستفادة من هذه المكافأة الضريبية ، يجب أن تلتزم بسلسلة كاملة من الشروط.

  • يجب أن يقع المبنى في منطقة محمية أو منطقة قديمة متدهورة أو منطقة لتعزيز العمارة والتراث أو منطقة تراث معمارية ومناظر طبيعية (ZPPAUP) ؛

  • يجب أن يخضع المبنى لعملية ترميم كاملة وليس تجديدًا بسيطًا ؛

  • لا يزال العمل يتم تحت إشراف المهندس المعماري لمباني فرنسا (ABF) ؛

  • يجب عليك تأجير المسكن لمدة لا تقل عن تسع سنوات.

Fonctionnement Malraux
قانون Malraux: العملية

يتم احتساب مبلغ التخفيض الضريبي الممنوح بموجب قانون Malraux على مقدار العمل المنجز. ومع ذلك ، يعتمد التخفيض الضريبي على موقع المبنى المراد ترميمه ، داخل المناطق المؤهلة. هنا التفاصيل:

  • في حالة خطة الحماية والتعزيز (PSMV) ، فإن التخفيض يصل إلى 30٪ من تكاليف العمل ؛

  • في الأحياء القديمة المتدهورة وأحياء NPNRU ، يصل الانخفاض أيضًا إلى 30 ٪ ؛

  • في حالة خطة الترويج للهندسة المعمارية (PVAP) ، يتم تحديد التخفيض الضريبي بنسبة 22 ٪.

ومع ذلك ، يخضع قانون Malraux لسقف إنفاق للأعمال. يبلغ سقف الإنفاق الآن 400000 يورو موزعة على 4 سنوات ، أي الحد الأقصى من التخفيض الضريبي بمقدار 120000 يورو خلال الفترة.

Fiscalité Malraux
Ancre 5

مزايا وعيوب جهاز Malraux

قانون مالرو

مثال على استخدام قانون Malraux

الحالة الأولي

سابين وبول متزوجان ولديهما طفلان. 

الآن يريدون الاستثمار في العقارات لتطوير أصولهم من أجل الحصول على دخل إضافي في التقاعد مع خفض ضريبة الدخل الخاصة بهم.

يدفعون حاليًا 16000 يورو كضريبة دخل سنويًا ويريدون تقليل العبء الضريبي.

 

2

الاستثمار في مالرو

بعد البحث ، يتوقف اختيارهم على شقة من غرفتين ، مؤهلة للحصول على Malraux

 

سعر الشراء 320.000 يورو مع عمل يقدر بـ171.000 يورو

  

سوف يستفيدون من تخفيض ضريبي قدره 30 ألف يورو للسنة الأولى ،  ثم 21300 يورو في السنة الثانية.

3

الوضع النهائي

بفضل ترحيل التخفيض الضريبي الزائد ، لن يدفعوا ضريبة الدخل لأكثر من 3 سنوات.

 

في المجموع ، يستفيدون من تخفيض ضريبي إجمالي قدره 51300 يورو ، أو 16 ٪ من استثماراتهم.

Complexe de logements modernes
Ancre 6
bottom of page