يمكنك امتلاك الأصل:

• مباشرة (باسمك) ، أي بدون هيكل وسيط ، فهي جزء من أصولك ،

• أو من خلال SCI ، أي أنك شريك في الشركة التي تستحوذ على العقار.  

​

​

غالبًا ما يتم استخدام Société Civile Immobilière (SCI) في سياق استثمارات تأجير العقارات العائلية ، لأنه يسمح للعديد من الأشخاص بامتلاك العقار دون القلق من الملكية المشتركة!

بالإضافة إلى ذلك ، فهو يحسن نقل التراث للأطفال مع الحفاظ على السيطرة.

اكتساب النقد:

إن حيازة العقارات المؤجرة بفضل مساهمة شخصية تجعل من الممكن الحصول على دخل منتظم على الفور.

إذا أراد المستثمر الحصول على دخل مؤجل بمرور الوقت ، فيمكنه اختيار الحصول على ملكية عارية لعقار مؤجر. في هذه الحالة ، تنتهي حق الانتفاع في اليوم الذي يرغب فيه المستثمر في الاستفادة من دخل الإيجار.  

​

الدفع عن طريق الائتمان: 

سوف تتزامن مدة القرض مع التاريخ المطلوب لاستلام الدخل (مؤجل في الوقت المناسب) وستقلل فائدة القرض من دخل الممتلكات الخاضع للضريبة.

إذا تم تمويل عملية الاستحواذ برهن عقاري ، فمن المستحسن استشارة مؤسسة ائتمانية أو وسيط للحصول على تمويل يتناسب مع وضع المقترض.
يمكن أن يكون القرض:

• قابل للإهلاك. سداد رأس المال المقترض بمرور الوقت

• أو في حالة جيدة ؛ سداد رأس المال المقترض دفعة واحدة في نهاية القرض.

  • ومع ذلك ، فإن القرض بالغرامة يتطلب مساهمة يتم وضعها في العقد من أجل ضمان السداد على المدى الطويل (= الدعم).

فوائد التملك المباشر للعقار  : 

• بساطة الاستحواذ ،

• ضريبة الدخل بغض النظر عن طبيعة النشاط ،

• يخضع مكاسب رأس المال لنظام مكاسب رأس المال العقاري للأفراد.

​

عيوب تملك العقارات الحية: 

• قليل من حلول التحسين القانوني والضريبي ،

• في حالة وجود عدة مشترين (ملكية مشتركة): الحاجة لاتفاق الجميع.

يمكن أن يكون العقار الإيجار المجرد مسكنًا ، ولكن أيضًا مكتبًا ، ومتجرًا ، وما إلى ذلك. يعتمد عقد الإيجار على استخدام المستأجر للممتلكات.

• مستأجر للاستخدام كمسكن رئيسي: عقد إيجار سكني (قانون 6 يوليو 1989)  

  • ​ في حالة الإيجار الفارغ ، مدة الإيجار ثلاث سنوات. لكن ليس من المستبعد إبرام عقد إيجار أطول ، على سبيل المثال ، لمدة أربع سنوات ، حتى لو لم يكن ذلك من المعتاد. عندما ينتهي عقد الإيجار في نهاية الثلاث سنوات ، يتم تجديده باتفاق ضمني لنفس المدة ، دون الحاجة إلى التوقيع على عقد جديد.

​

• المستأجر للاستخدام المهني: عقد إيجار مهني

  • ​ إذا كان المالك شخصًا اعتباريًا (شركة) ، يتم إبرام عقد الإيجار إلزاميًا لمدة ست سنوات ، ما لم تكن تملك العقار عن طريق SCI عائلي (يتكون بين الأقارب والحلفاء حتى الدرجة الرابعة) ، وفي هذه الحالة يكون عقد الإيجار ثلاث سنوات.

​

• المستأجر له استخدام تجاري: عقد إيجار تجاري

  • ​ يتم إبرام عقد الإيجار لمدة لا تقل عن 9 سنوات. يمكن للمؤجر والمستأجر أن يقررا إبرام عقد لمدة أطول. لكن لا يمكن إبرام العقد إلى أجل غير مسمى. يجب على المؤجر دفع تعويض الإخلاء للمستأجر في حالة إنهاء عقد الإيجار التجاري.

​​​

لديك خيار إبرام عقد لمدة تقل عن ثلاث سنوات وسنة واحدة على الأقل إذا كان لديك سبب عائلي أو مهني يبرره.

هذا النمط  يجب تحديده في عقد الإيجار وكذلك الحدث الذي سينهي عقد الإيجار (التقاعد ، عودة الطفل من الخارج ، إلخ).  

​

أخيرًا ، هناك عدة آليات تجعل من الممكن ضمان دفع الإيجار:

​

• الوديعة: في حالة تخلف المستأجر عن السداد أو حدوث ضرر ، يمكن للمؤجر الرجوع إلى الوديعة:

  • بسيط (لا يمكن أن يتدخل إلا بعد إعادة إطلاق المستأجر عدة مرات) أو مشترك (مطلوب من أول غير مدفوع الأجر)

​

• ضمان الإيجارات غير المسددة: تأمين خاص يمكن للمؤجر الحصول عليه مع بنك أو شركة تأمين. وهي تغطي الإيجارات غير المدفوعة والأضرار ، ولكنها ليست مجانية (تكلفة المساهمة بين 2.5٪ و 5٪ من الإيجار السنوي).  

​

• ضمان Visale: تعمل منظمة "Housing Action" كضامن وهي مجانية. ويغطي كامل مدة الإيجار في غضون 36 شهرًا من الفواتير غير المسددة. يمكن استخدامه على وجه الخصوص عندما يكون لدى المستأجر دخل ضئيل أو معدوم أو إذا كان في وضع محفوف بالمخاطر.

​

• صندوق التضامن السكني: يغطي هذا الضمان الأشخاص الذين يعانون من صعوبات وبالتالي غير مؤمن عليهم.

مزايا تملك العقارات عن طريق اصابات النخاع الشوكي: 

• تعديل النظام الأساسي (تعيين وعزل المدير ، قواعد النصاب والأغلبية ، شرط الموافقة) ،

• انتقال تدريجي مع الحفاظ على الطاقة ،

• تعديل إدارة الممتلكات بين الزوجين ،

• تجنب الملكية المشتركة ،

• تجنب افتراض الملكية.

​

عيوب تملك العقارات عن طريق اصابات النخاع الشوكي: 

• تكلفة الإدارة ،

• مسك الحسابات ،

• المسؤولية المشتركة وغير المحددة للشركاء ،

• الإيجار المفروش يستلزم الضرائب في IS.

عندما تستأجر شقة خالية من الأثاث ، يجب الإشارة إلى الدخل في فئة "دخل الملكية" في إقرار ضريبة الدخل (رقم 2042).

​

يوجد نظامان ضريبيان للدخل من الأراضي: نظام الأراضي الصغيرة أو النظام الحقيقي.

​

Micro-foncier: الإعلان عن دخل الأرض بموجب نظام التمويل الأصغر محجوز لأسر المستثمرين الذين يتلقون أقل من 15000 يورو سنويًا من الإيجارات الإجمالية.

وينص على تخفيض معدل ثابت بنسبة 30٪ من إجمالي الإيجارات المستلمة لمراعاة جميع التكاليف المرتبطة باستثمارات الإيجارات هذه.

لا ينطبق نظام الأراضي الصغيرة في حالات معينة (المعالم التاريخية ، الإسكان المستفيد من نظام الخصم الخاص).

​

يمكن اختيار النظام الفعلي بغض النظر عن مبلغ الإيجارات المستلمة ، ويصبح إلزاميًا يتجاوز 15000 يورو سنويًا. ميزته الرئيسية هي أنه يأخذ في الاعتبار جميع الرسوم القابلة للخصم من دخل الممتلكات قبل الضرائب.

​

الرسوم التي يمكن خصمها من دخل الممتلكات الخاصة بك عديدة. يشملوا:

• مصاريف العمل والتجديد والإصلاح

• إجراء التشخيصات العقارية

• فوائد القروض والتأمين على المقترض

• التأمين على الممتلكات ، وكذلك تأمين الإيجار غير المدفوع

• رسوم عمارات ، باستثناء رسوم الإيجار القابلة للاسترداد

• ضريبة الأملاك

إذا تجاوز إجمالي هذه الرسوم 30٪ من مبلغ الإيجارات ، فمن مصلحتك التحول إلى النظام الحقيقي. في بعض الحالات ، يمكن أن تسمح لك الرسوم الكبيرة جدًا بتوليد عجز يُعزى إلى دخل الممتلكات ، ولكن أيضًا إلى كل دخل دافع الضرائب.

ملاحظة: من ناحية أخرى ، لا يمكن خصم أعمال البناء أو إعادة الإعمار أو التوسعة من دخل الممتلكات الخاصة بك.

​

إذا كان الاستثمار في العقارات الكلاسيكية (غير المفروشة) لا يسمح باستهلاك جزء من العقارات (على عكس LMNP على سبيل المثال) ، فإن بعض الأعمال قابلة للخصم بنسبة 100٪ ويمكن تحميلها حتى حد 10،700 يورو سنويًا.

​

في كل عام ، يمكنك أن تخصم من دخلك ما يصل إلى 10700 يورو من عجز الأرض (أو 15300 يورو في بعض الحالات الخاصة).

ومع ذلك ، يمكن بعد ذلك ترحيل العجز الزائد في الأراضي وخصمه:

• لمدة 6 سنوات من كل دخلك

• لمدة 10 سنوات من دخل أرضك فقط.

إذا كانت الإيرادات أقل من الرسوم ، فإن هذا يؤدي إلى حدوث عجز في الأراضي. ويعزى ذلك بعد ذلك إلى إجمالي دخل دافع الضرائب ، في ظل ظروف وحدود معينة.

• يمكن في الواقع خصم الرسوم بخلاف فوائد القرض من الدخل الآخر للمعلن بحد أقصى قدره 10،700 يورو سنويًا.

• لا يمكن تحميل جزء الرسوم المرتبطة بفائدة القرض إلا على دخل الممتلكات. يتم خصم فائدة القرض من دخل الممتلكات الخاصة بك فقط ، لذلك لا يمكنك خصمها من إجمالي دخلك.

  • عند حساب العجز في الأرض ، يجب عليك أولاً خصم فائدة القرض من دخل الممتلكات الخاصة بك ، قبل خصم الرسوم الأخرى.