ماذا تريد ان تعرف؟
لماذا الإيجار مفروش ؟
تكمن الميزة الرئيسية للإيجارات المفروشة في الضرائب المواتية للغاية.
في الواقع ، النظام الغذائي مبسط حقيقي غالبًا ما يسمح لأصحاب الإيجارات المفروشة بعدم دفع ضرائب على مدى عدة سنوات ، ولا سيما بفضل إمكانية إهلاك العقارات المؤجرة وخصم جميع الرسوم المتأصلة في نشاط الإيجار المفروش.
في مقابل الأثاث المقدم للمستأجر ، من الواضح أن إيجار السكن المفروش أعلى من إيجار السكن الفارغ.
يمكنك أن تطلب إيجارًا أعلى بنسبة 10٪ إلى 30٪ لإيجار مفروش مقارنة بإيجار مساكن فارغ من حيث المساحة والجودة والموقع ، مما يضمن لك ربحية إجمالية أفضل.
وبالمثل ، فإن الحد الأقصى لمبلغ الوديعة المستحقة الدفع من قبل المؤجر يتجاوز مبلغ السكن غير المفروش.
في الواقع ، في حالة الإيجار غير المفروش ، قد يطلب المالك-المؤجر إيجار شهر واحد كحد أقصى كوديعة تأمين مقابل شهرين للسكن المفروش.
هناك نوعان من الإيجارات المفروشة:
تأجير مفروش غير احترافي (LMNP)
تأجير مفروش احترافي (LMP)
كلاهما يخضع لقواعد محددة.
بشكل عام ، تسمح الإيجارات المفروشة :
الحصول على دخل إضافي منخفض الضرائب ،
تنويع أصولها ومصادر دخلها.
للاستفادة من تغطية الضمان الاجتماعي (LMP)
إيجار مفروش: الربحية وضرائب جذابة
كيف يعمل الإيجار المفروش؟
الإيجارات المفروشة مخصصة للأشخاص الذين يرغبون في تنويع أصولهم ومصادر دخلهم ، أو ببساطة لتكوين دخل إضافي على المدى الطويل من خلال التحكم في الضرائب.
تتمثل في استئجار منزل أو أكثر مؤثثًا بأثاث كافٍ بحيث يمكن للمستأجر دخول المبنى والعيش فيه بشكل طبيعي بأمتعته الشخصية فقط.
السكن المفروش هو سكن مع بعض الأثاث على الأقل ، للسماح للمستأجر بالنوم والأكل والعيش بشكل صحيح. السكن المفروش هو سكن لائق مجهز بالحد الأدنى من المفروشات: الفراش مع لحاف أو بطانية. مصاريع أو ستائر في غرف النوم.
إذا كان نشاطًا مدنيًا من الناحية القانونية ، إلا أن الإيجار المفروش يعتبر من الناحية الضريبية نشاطًا تجاريًا له مزايا مهمة.
أقل انتشارًا من الإيجارات الفارغة ، الإيجارات المفروشة تجعل من الممكن تلبية الطلب على السكن للطلاب ، والأشخاص الذين ينتقلون لأسباب مهنية ، المغتربين وغيرهم من الأشخاص المتنقلين الذين لا يريدون أن يثقلوا أنفسهم بالأثاث.
تبرز حالتان وفقًا لحدود أهلية معينة:
شركة تأجير المفروشات غير المهنية (LMNP)
تأجير مفروش احترافي (LMP)
لكي تكون إيجارًا مؤثثًا غير احترافي (LMNP) ، يجب ألا يتجاوز الدخل السنوي 23000 يورو سنويًا أو 50 ٪ من إجمالي دخل الأسرة. يسري النظام الأساسي بمجرد استيفاء أحد هذين الشرطين. على العكس من ذلك ، عندما يتجاوز دخل الإيجار السنوي 23000 يورو ويمثلون أكثر من 50 ٪ من دخل الأسرة ، فإن وضع شركة تأجير مفروشة احترافية (LMP) مطلوب.
في الإيجار المفروش ، هناك عدة أنواع من عقود الإيجار التي تختلف حسب مدة وسبب إقامة ساكني السكن:
الايجار السكن الرئيسي المفروش: إذا كان السكن يشكل السكن الرئيسي للمستأجر ، فمن المستحسن جعله يوقع على عقد إيجار إيجار رئيسي مسكن رئيسي.
عقد الإيجار هذا ، الخاضع للقانون رقم 89-462 المؤرخ 6 جويلية 1989 ، مبرم لمدة 12 شهرًا قابلة للتجديد ضمنيًا.عقد إيجار التنقل: يستهدف المستأجرين في حالة التنقل (الطلاب ، التدريب ، التعيين ، النقل ، التدريب المهني) الذين يحتاجون إلى سكن لفترة مؤقتة تتراوح بين 1 و 10 أشهر.
عقد إيجار الطالب: عقد إيجار الطالب هو بديل لعقد الإيجار الكلاسيكي المفروش. لا يمكن تقديم هذا الإيجار إلا للسكن المفروش ، والمخصص للإيجارات قصيرة الأجل. وهي لمدة تسعة أشهر غير قابلة للتجديد.
عقد الإيجار الموسمي المفروش: يتم إبرام عقد الإيجار الموسمي المفروش لمدة أقصاها 90 يومًا متتالية وغير قابلة للتجديد.
وبالتالي ، يتم التعاقد مع المستأجر طوال مدة الإيجار ، ما لم تسمح له الأحكام التعاقدية بمنح إجازته قبل تاريخ انتهاء عقد الإيجار الموسمي المفروش الذي وقع مع المالك المؤجر.
LMNP خارج المساكن المخدومة
يلبي الإيجار المفروش غير المهني (باستثناء الإقامة الخدمية) أهدافًا مختلفة:
الاستعداد للتقاعد ،
تنويع تراثك ،
زيادة دخلك المتاح.
يمكن أن يتعلق الإيجار بممتلكات قديمة أو جديدة. يمكنك شراء شقة أو منزل للتأجير المفروش ، أو إذا كان لديك بالفعل عقار مستأجر فارغ ، يمكنك تأثيثه.
لا يتعلق الأمر هنا بالحصول على تخفيض ضريبي أو خلق عجز يعزى إلى إجمالي الدخل.
الإيجارات المفروشة تجعل من الممكن الاستفادة من نظام BIC ، وهو أكثر فائدة من دخل الممتلكات ، مما يجعل من الممكن تقليل الدخل الخاضع للضريبة لـ
دافع الضرائب.
ليس الإيجار المستلم هو الخاضع للضريبة ، ولكن الإيجار ناقص الرسوم المتكبدة. على هذا النحو ، يمكنك الاختيار من بين طريقتين حساب:
مايكرو- BIC
BIC الحقيقي
شركة تأجير مؤثثة محترفة
للحصول على حالة شركة التأجير المفروشة المهنية (LMP) ، يجب استيفاء الشرطين التاليين:
يجب أن تتجاوز الإيصالات السنوية المسحوبة من هذا النشاط من قبل جميع أفراد الأسرة الضريبية 23000 يورو السنة التقويمية .
يجب أن تكون هذه الإيصالات أكبر من المبلغ الإجمالي لدخل النشاط الآخر للأسرة الضريبية (المرتبات ، BIC الأخرى).
إذا لم يتم استيفاء أحد هذه الشروط ، يعتبر المؤجر مؤجرًا غير محترف.
النظام الضريبي للتأجير المحترف المفروش (LMP) محجوز للمباني السكنية التي تضم جميع الأثاث الضروري للإشغال العادي من قبل المستأجر.
تتيح لك حالة شركة التأجير المفروشة المحترفة توفير الضرائب والحصول على تغطية الضمان الاجتماعي أثناء بناء أو تحسين الممتلكات المؤجرة الخاصة بك.
يمكن لشركة التأجير المفروشة المحترفة خصم أي عجز من دخله الإجمالي دون تحديد المبلغ (في حين أن غير المحترف يمكنه فقط استخدام العجز على دخله من نفس الطبيعة).
إذا كنت تبيع عقارك كشركة تأجير مؤثثة محترفة ، فسيتم إعفاء مكاسب رأس المال تمامًا عندما يكون دخل الإيجار أقل من 90.000 يورو باستثناء الضرائب (HT) خلال السنتين التقويميتين السابقتين لعملية النقل. يجب أيضًا أن يكون نشاط الإيجار المفروش قد بدأ منذ 5 سنوات على الأقل.
يكون الإعفاء جزئيًا في حال كانت هذه الإيرادات تتراوح بين 90.000 يورو و 126.000 يورو باستثناء الضرائب.
بالإضافة إلى هذه المبالغ ، تعتبر جميع المكاسب الرأسمالية طويلة الأجل ويتم فرض ضرائب عليها بنسبة 30٪. منذ قانون المالية 2018 ، تم فرض ضريبة على المكسب بمعدل ثابت قدره 30٪ بما في ذلك المساهمات الاجتماعية (ضريبة الدخل بمعدل 12.8٪ والمساهمات الاجتماعية بمعدل 17.2٪) ولم يعد يدخل في المقياس التدريجي. من المهم ملاحظة أن LMP في ظل النظام الجزئي لا يمكنها الاستفادة من الإعفاء
أخيرًا ، بصفتك شركة تأجير مؤثثة محترفة ، يمكنك الإعفاء من IFI (ضريبة الثروة العقارية) في ظل ظروف معينة.
يسري الإعفاء على العقارات حيث يتم استخدامه في إطار مهنة تجارية. يتوافق الإيجار المهني المفروش مع ممارسة مهنة حقيقية ، لأنه يُمارَس على أساس منتظم ويسمح بتلبية الاحتياجات.
إقامة خدمة LMNP
إقامة خدمة LMNP
يتيح لك شراء عقار مستأجر في مسكن خدمي تكوين ثروة ، والحصول على دخل إضافي ، وتجنب قيود إدارة الإيجارات لأن أحد المحترفين يعتني بها نيابة عنك.
تقع جميع أماكن الإقامة هذه داخل مسكن يقدم خدمات تتكيف مع احتياجات العملاء المستهدفين ، وصالة الألعاب الرياضية ، وحمام السباحة ، والكونسيرج ، وما إلى ذلك.
هناك أنواع مختلفة من المساكن والقطاعات الخدمية في سوق الإيجار المفروش ، على سبيل المثال:
مساكن الطلاب ،
مساكن سياحية ،
مساكن كبار أو حتى EPHADs.
تتم إدارة الإقامة الخدمية من قبل مشغل (مدير) تقوم معه بإبرام عقد إيجار تجاري لمدة لا تقل عن 9 سنوات.
المشغل هو الذي يتولى إدارة إيجارات السكن.
على هذا النحو ، يجب عليه :
العثور على مستأجرين ،
جمع الإيجارات ،
الحفاظ على المناطق المشتركة ،
إجراء أي إصلاحات ،
إدارة الخدمات للمقيمين ، إلخ.
يتعهد المشغل أيضًا بدفع إيجار كل ربع سنة (المبلغ المنصوص عليه في عقد الإيجار) ، بغض النظر عما إذا كان السكن مشغولاً أم لا. في المقابل ، لا يمكنك التصرف في الممتلكات الخاصة بك ، يجب أن تسمح لها بالاستئجار من المشغل (باستثناء عقد محدد يمنحك التمتع في وقت معين من السنة).
كراء موسمي
الميزة الأولى للإيجارات الموسمية هي المرونة التي يوفرها هذا النوع من الاستثمار. اعتمادًا على الاحتياجات والرغبات ، يمكن للمالك أن يؤجر العقار أو يشغله في الوقت الذي يناسبه. الإسكان يتحول إلى منزل ثان ثم استثمار مربح.
تسمح لك الإيجارات الموسمية بتوليد دخل مريح تحت غطاء موقع جيد. فكلما كانت المنطقة أكثر رواجًا وسياحًا ، يمكن أن تكون أماكن الإقامة باهظة الثمن وكلما زادت مساحة الإيجار الشاغرة. للحصول على فكرة ، احسب الإيجار الأسبوعي مرتين إلى ثلاث مرات أعلى مقارنة بالإيجار التقليدي. لذلك يمكن أن يغطي الإيجار الموسمي كل أو جزء من الرهن العقاري.
يمثل الاستثمار الإيجاري دائمًا خطر مواجهة مشاكل الإيجار غير المدفوعة. ومع ذلك ، يمكن أن يضعك هذا في وضع مالي صعب للغاية ، خاصة إذا كنت قد حصلت على قرض للاستثمار في العقارات. يتم التخلص من هذه المخاطر من خلال الإيجارات الموسمية ، خاصة إذا كنت تستخدم منصات للتأجير. تتم المدفوعات عبر الإنترنت ومن المؤكد أنك ستتم محاسبتك. كما أنك لست بحاجة إلى ضمان الإيجارات غير المدفوعة ، فهو توفير حقيقي.
أخيرًا ، يسمح الإيجار الموسمي بالاستفادة من نظام ضريبي مثير للاهتمام. من الممكن في الواقع خصم العديد من الرسوم واستهلاك الممتلكات مع توفير ضريبي كبير نتيجة لذلك.
العائلة ش
العائلة ش
ليس من الممكن أن يكون لديك نشاط إيجار مفروش في SCI (Société Civile Immobilière) الخاضع لضريبة الدخل ، ولهذا السبب يمكن استخدام عائلة SARL في العقارات المؤجرة.
يوصى بتأسيس شركة ذات مسؤولية محدودة (SARL) لتسهيل إدارة ونقل العديد من العقارات المفروشة المؤجرة. يمنحك SARL إمكانية تحسين نقل الأصول الخاصة بك إلى أطفالك مع الاحتفاظ بالسيطرة.
يمكنك شراء عقار إيجار مفروش من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة أو نقل ملكية الممتلكات التي تمتلكها بالفعل إما عن طريق إحضار العقار إلى شركة ذات مسؤولية محدودة أو بيعه.
ممارسة الإيجار المفروش في شركة يخضع إجباريًا للنظام الفعلي. نظام micro-BIC غير قابل للتطبيق.
ستكون مزايا المرور عبر شركة ذات مسؤولية محدودة ذات شقين:
التزامات الشركة (دين اقتناء البضائع) ستقلل من قيمة الأسهم
يمكن تفكيك الأسهم (التبرع بالملكية العارية).
ضريبة الإيجار المفروشة
ضريبة الإيجار المفروشة
كشركة تأجير مفروشة ، يمكنك التصريح عن دخلك:
حمية مايكرو بيك
في النظام الغذائي الحقيقي المبسط
من حيث المبدأ ، يتم إعفاء الإيجارات المفروشة تلقائيًا من ضريبة القيمة المضافة دون إمكانية وجود خيار.
للاستفادة من نظام micro BIC ، يجب ألا يتجاوز دخلك السنوي (رقم الأعمال) سقفًا قدره 72600 يورو (يجب تعديل السقف بما يتناسب مع وقت التشغيل خلال السنة التقويمية إذا لزم الأمر).
الربح الخاضع للضريبة من دخل الإيجار المفروش ، بموجب نظام Micro BIC ، يساوي الدخل السنوي (بما في ذلك رسوم الإيجار والدخل الإضافي) مطروحًا منه بدلًا قياسيًا بنسبة 50٪.
ملحوظة: في حالة الايجار المفروش للسياحة المصنفة وغرفة الضيوف ، البدل
قابل للتطبيق 71٪.
ينطبق النظام المبسط الفعلي على دافعي الضرائب الذين تتراوح إيراداتهم السنوية بين 72600 يورو و 818000 يورو باستثناء الضرائب.
يمكن تطبيقه ، بناءً على خيار دافع الضرائب ، عندما تكون الإيرادات أقل من 72600 يورو.
بالإضافة إلى 818000 يورو ، يجب أن تعلن عن دخلك في النظام العادي الحقيقي (غير المبسط).
يسمح النظام المبسط الحقيقي على وجه الخصوص بخصم الرسوم التالية من إيجارك المفروش:
فواتير الصيانة والإصلاح
ضريبة الأملاك (إذا كان العقار مسجلاً في الأصول)
تكاليف التأمين (إذا تمت رسملة العقار)
الرسوم الإدارية الخ ...
يسمح النظام المبسط الحقيقي على وجه الخصوص بخصم الاستهلاك التالي:
إهلاك المباني (إذا تمت رسملتها)
استهلاك المعدات والأثاث (إذا تمت رسملتها)
استهلاك أعمال البناء والتعمير والتوسعة والتحسين (إذا تمت رسملة العقار)
وهي: الاستهلاك المحاسبي هو الاعتراف السنوي بالخسارة في قيمة مكونات الممتلكات (النوافذ ، السقف ، الواجهة ، إلخ) بسبب التآكل أو الوقت.
يسمح الاستهلاك المحاسبي بخصم رسوم "وهمية" (تقابل تدهور المبنى) من الإيجارات المحصلة بدون نفقات نقدية.
تستهدف قوانين LMP و LMNP الأفراد الذين يرغبون في تأجير ممتلكاتهم المفروشة.
في الواقع ، يمتلك هؤلاء الأخيرون الاختيار بين حالتين للإعلان عن دخلهم من الإيجارات المفروشة ، وهما:
حالة شركة التأجير المفروشة المهنية (LMP) ،
حالة الإيجار المفروش غير المهني (LMNP).
يجب على المستثمر الذي يرغب في الاستفادة من وضع شركة تأجير مفروشة احترافية أن يفي بشكل تراكمي بالشرطين التاليين:
الدخل السنوي المسحوب من الإيجار المفروش من قبل جميع أفراد الأسرة الضريبية أكبر من 23000 يورو ؛
هذه الإيصالات أعلى من الدخل المهني للأسرة الضريبية (الرواتب والأجور ، ومعاشات التقاعد ، والمعاشات السنوية على الحياة مجانًا ومقابل الدفع ، الأرباح الصناعية والتجارية باستثناء الإيجارات المفروشة والأرباح الزراعية والأرباح غير التجارية ودخل المديرين والمنتسبين المذكورين في المادة 62 من CGI).
يؤدي عدم الامتثال لأحد هذه الشروط تلقائيًا إلى منح حالة التأجير المفروش غير الاحترافي.
على عكس LMNP ، الذي يمكنه فقط خصم عجزه في نشاط الإيجار المفروش من الدخل من الإيجارات المفروشة ، يمكن لشركة التأجير المفروشة المحترفة تحويله إلى إجمالي الدخل الضريبي.
في حالة تحقيق مكاسب رأسمالية أثناء بيع عقار مؤجر ، لن يتم فرض ضرائب عليه بموجب نظام مكاسب رأس المال الخاص كما هو الحال بالنسبة لشركة LMNP ولكن وفقًا لنظام مكاسب رأس المال المهني.
سيكون هذا هو الحال إذا تم تنفيذ النشاط لأكثر من 5 سنوات ولم يتجاوز إجمالي دخل الإيجار 90.000 يورو.
وبالتالي ، سيستفيد LMP من الضرائب المفيدة لنظام ضريبة أرباح رأس المال هذا.
فيما يتعلق بالمؤسسة المالية الدولية ، تُعفى السلع اللازمة لنشاط مهني من الضريبة ، إذا كانت لها صلة مباشرة بالاستغلال ، وإذا كانت تُستخدم بفعالية وحصرًا لاحتياجات نشاط صناعي أو تجاري أو حرفي ، أو زراعي أو ليبرالي.
في إطار قانون LMP الأساسي ، تعتبر البضائع المستأجرة سلعًا مهنية إذا كان المؤجر يستوفي شروطًا محددة ، تختلف عن تلك المطبقة من حيث ضريبة الدخل.
أخيرًا ، يخضع LMP لرسوم اجتماعية مهنية ، مما يسمح له بالاستفادة من التغطية الصحية والتأمين ضد الشيخوخة.
إذا كانت الإيرادات المعفاة من الضرائب السنوية لا تتجاوز 72600 يورو (الدخل 2020) * ، مخطط micro-BIC (شركة متناهية الصغر) يسري اعتبارًا من الحق **.
* الإيرادات أقل من 72600 بالنسبة للسكن المفروش في الحالة العامة ، أقل من 176.200 يورو لغرف النزلاء أو أماكن الإقامة السياحية المصنفة.
** باستثناء خيار السرعة الفعلية (انظر أدناه)
يخضع دافع الضرائب للضريبة على أساس دخل الإيجار ، مطروحًا منه بدل معدل ثابت للتكاليف:
50٪ في الحالة العامة
71٪ في حالة المبيت والإفطار أو الإقامة السياحية المفروشة المصنفة
يضاف المبلغ الصافي بعد خصم هذا البدل إلى دخل دافع الضرائب الآخر ويخضع للضريبة على مقياس ضريبة الدخل التدريجي.
ملحوظة: الحد الأدنى للخصم 305 يورو. لذلك ، إذا كانت الإيرادات أقل من 305 يورو أو تساويها ، فإن نشاط الإيجار هذا لا ينتج عنه أي ضريبة. يرجى ملاحظة أنه عند التقدم بطلب للحصول على الحزمة ، لا يمكن خصم الرسوم.
فوق هذا الحد ، سيتم تطبيق النظام الفعلي تلقائيًا.
بموجب النظام الضريبي الفعلي ، يمكن تحميل عدد كبير من الرسوم على إيرادات الإيجار بشرط الحصول على الفواتير المقابلة:
ضريبة الأملاك وضريبة الإسكان و CFE ؛
رسوم الملكية المشتركة
تأمين الممتلكات الخاصة بك ؛
مشتريات متنوعة من الإمدادات والمعدات حتى حد 500 يورو ؛
الصيانة والإصلاحات في المنزل أو في الشقة المستأجرة ؛
أتعاب الوكالة أو مدير الممتلكات ؛
تكاليف كتاب العدل بعد شراء المساكن ؛
أتعاب المحاسب.
الفوائد والتكاليف الإدارية الناتجة عن الرهن العقاري.
التكاليف الإجرائية بعد نزاع مع المستأجر ؛
أحكام مخاطر التخلف عن السداد ؛
تكاليف الكهرباء والمياه والغاز والوقود وأنواع الطاقات الأخرى ؛
التكاليف الحالية مثل اشتراك الإنترنت والهاتف وما إلى ذلك.
مزايا وعيوب شركة تأجير المفروشات غير المهنية
مزايا وعيوب شركة تأجير الأثاث المحترفة
اقتناء LMNP
مثال على الاستثمار في LMNP
1
الحالة الأولي
تمتلك Aurélie عقارًا إيجارًا فارغًا (فارغًا) تم سداد القرض بالكامل من أجله. تود استئجاره ، لكنها تجد أن الضرائب مهمة للغاية.
2
إذا استأجرت العقار المفروش
من خلال استئجار سكن مفروش ، يمكن أن تتوقع Aurelie إيجارًا أعلى من الإيجار العاري ، والمقدر بـ 5،800 يورو (+ 20 ٪).
إذا اختار نظام micro-BIC ، فسيكون قادرًا على المطالبة بتخفيض بنسبة 50 ٪ على مبلغ الإيجارات المستلمة ، أي 2900 يورو.
مثلها بمعدل ضريبة هامشي بنسبة 41٪ (+ PS) ، Aurelie سيكون صافي الدخل (5،800 - 1،000 - 1،689) 3،111 يورو سنويًا.
