ماذا تريد ان تعرف؟
لماذا تشتري أو تبيع ملكية عارية؟
شراء العقارات في ملكية عارية ، أي بالتنازل عن حقها يمكن أن يكون استخدامه لفترة من الوقت استراتيجية استثمار فعالة.
هناك العديد من المزايا لشراء ملكية عارية. يكتسب المالك العاري تلقائيًا الملكية الكاملة للعقار في نهاية تفكيك الملكية.
في الواقع ، فإن الحصول على الملكية المجردة للعقار يسمح بما يلي:
للاستفادة من الإعفاء الضريبي
للحصول على أجر مباشر وغير مباشر (IFI)
بيع العقارات في ملكية عارية يسمح لك بالاحتفاظ بحق الانتفاع بالأخير.
وهكذا ، فإن السناهي (دائن القسط السنوي - المعارض للمدين) سيكون قادرًا على الاستمرار في شغل العقار وتأجيره والحصول على دخل منه خلال حياته.
إنه حل مناسب إذا كانت الحاجة إلى النقود مهمة ، لأنه يزيد مقدار الباقة إلى أقصى حد في حالة عدم وجود أقساط سنوية على الحياة.
بيع الملكية المجردة للعقار يسمح بما يلي:
للحصول على رأس المال على الفور (= قيمة الملكية المجردة)
إذا كان البائع لديه ملكية كاملة ، فإنه يحتفظ بحق الانتفاع ويمكنه استخدام العقار أو تأجيره لكسب دخل إضافي
اقتناء وبيع الملكية العارية:
استراتيجية حكيمة
كيف يتم بيع / شراء الملكية العارية؟
من الممكن إجراء استثمار عقاري مع الحد من التكاليف بفضل تفكيك الممتلكات.
شراء / بيع الملكية العارية هو عقد نقل ملكية يتعلق بتفكيك ملكية العقار.
وهكذا فإن حق الملكية كحق حقيقي ينقسم إلى ملكية مجردة وحق انتفاع. الملكية العارية هي الحق الحقيقي الذي يسمح لحاملها بالتصرف في المبنى كما يشاء. هذا هو في الأساس الحق في تنفير المبنى. أما حق الانتفاع ، فيسمح لحامله بالاحتفاظ بالاستخدام والاستخدام الاقتصادي للسكن (الإيجار).
هناك العديد من المزايا لشراء ملكية عارية. يكتسب المالك العاري تلقائيًا الملكية الكاملة للعقار في نهاية تفكيك الملكية. لا يعتبر المالك العاري "مالكًا" للبضائع ، وبالتالي فإن بعض التكاليف المتعلقة بالممتلكات ليست ملزمة عليه مثل ضريبة الأرض. بشكل عام ، يتم شراء الملكية العارية للممتلكات بدفعة واحدة ، "مجموعة كبيرة" بدون أقساط سنوية. لذلك ، يتيح هذا النظام شراء عقار بقيمة مخفضة دون القلق بشأن المخاطر كما هو الحال في سياق بيع المعاش السنوي مدى الحياة حيث سيؤثر ذلك على السعر المدفوع بالفعل في المستقبل.
بيع العقارات في ملكية عارية يسمح لك بالاحتفاظ بحق الانتفاع بالأخير. وبالتالي ، سيتمكن صاحب السنا من الاستمرار في شغل العقار واستئجاره والحصول على دخل منه خلال حياته.
مبدأ التقطيع
التقطيع هو الفصل ، في القانون المدني ، بين امتيازات الملكية (usus و fructus و abusus) بين عدة أشخاص.
يمكن أن تكون الممتلكات المنقولة أو غير المنقولة والأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين.
Usus يتوافق مع الحق في استخدام الممتلكات.
يحق لـ fructus جني دخل من الممتلكات (أي ربح).
إساءة استخدام حق التصرف في الممتلكات ، أي بيعها أو التنازل عنها أو تعديل طبيعتها.
الضرائب والضرائب
إن المستفيد هو الذي يدفع ضريبة الأملاك وضريبة الإسكان ، إلا إذا كان العقار مستأجراً ، فإن المستأجر هو الذي سيدفع الأخير.
تندرج العقارات المحتفظ بها عند فك أوصال الملكية ضمن نطاق التراث الخاضع للمؤسسة المالية الإسلامية.
يعلن صاحب حق الانتفاع عن العقار بقيمته في الملكية الكاملة ، أو على مساهمته إذا كان يحتفظ فقط بجزء من حق الانتفاع (عندما يتجاوز صافي أصوله العقارية 1.3 مليون يورو) ، ويتعين عليه دفع مبلغ IFI المقابل.
وبالتالي ، ليس لدى المالك العاري ما يصرح به فيما يتعلق بهذه البضائع.
ملاحظة: من المرجح أن يكون الورثة (الأبناء أو أحد الوالدين) الذين يحصلون على ملكية عارية للعقار تطبيقاً للقانون مسؤولين أمام المؤسسة المالية الدولية.
مدة حق الانتفاع
يمكن أن يكون حق الانتفاع مدى الحياة (حتى نهاية عمر المنتفع) أو مؤقتًا (حتى المدة المحددة في وقت التقسيم).
في نهاية حق الانتفاع ، يتم إعادة تكوين الملكية الكاملة تلقائيًا مجانًا على رأس المالك العاري.
حق الانتفاع ، المالك العاري: حقوق وواجبات؟
يحق للمستفيد أن يسكن في المسكن ويحق له إيجاره. في حالة الإيجار ، يستمد منه دخل الأرض.
ومع ذلك ، سواء أكان المبنى مستأجراً أم لا ، فإن للمبنى رسوم يجب تقاسمها بين المنتفع والمالك العاري.
توزع المادة 606 من القانون المدني هذه الالتزامات عن طريق تحميل المستفيد مقابل إصلاحات الصيانة والمالك العاري مقابل الإصلاحات الرئيسية.
لا يحق للمنتفع ولا للمالك العاري بيع العقار بالكامل بمفرده. يمكن للجميع بيع حقوقهم في الممتلكات فقط.
المنتفع ، حق الانتفاع ، المالك العاري ، الملكية العارية.
بالاتفاق المتبادل ، يمكنهم بيع الملكية الكاملة. ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك ، يتم تقاسم سعر البيع بينهما وفقًا لقيمة كل حق من حقوقهما.
تحصيل الضرائب
المنتفع يتمتع بالممتلكات المقطوعة ، يمكنه أن يسكنها أو يؤجرها. إذا استأجرها ، فإنه يستمد منها دخلاً ، ويمكنه أن يقتطع منها الرسوم التي دفعها بالفعل (رسوم الإدارة ، التأمين ، الصيانة)
المالك العاري لا تقوم بتحصيل الإيجارات ولا تعلن عن الدخل على المبنى المفكك.
ومع ذلك ، عند تفكيك المبنى واستئجاره ، يجوز له أن يقتطع من دخل الأرض من ممتلكاته الأخرى المصاريف التي دفعها بالفعل على المبنى المفكك.
يتعلق الأمر فقط بالنفقات المتعلقة بالإصلاحات الرئيسية.
يمكنه أيضًا خصم الفائدة على القروض التي تعاقد عليها لشراء الملكية العارية للمبنى المستأجر.
في حالة عدم وجود دخل من الأرض ، قد يعاني المالك العاري من عجز في الأرض. يمكن أن يُعزى هذا العجز في الأراضي إلى ظروف القانون العام.
اقتناء نهاية التقسيم:
في نهاية عملية التقسيم ، تصبح المالك الكامل للعقار. تستطيعون :
احتفظ بها من أجل الحصول على دخل منتظم أو لشغلها ،
ربما تمنح الملكية العارية لأطفالك لتوقع انتقال العدوى بتكلفة أقل لأن التبرع سيتم فرض ضرائب عليه فقط على قيمة الملكية المجردة ،
بيعها من أجل الحصول على مكاسب رأس المال المحققة ميكانيكيًا. نحن نعتبر أن سعر الشراء لحساب مكاسب رأس المال يتوافق مع القيمة في الملكية الكاملة في يوم الاستحواذ على الملكية المجردة. هذا الحل مناسب لأنه يتم الحصول على حق الانتفاع مجانًا.
المالك العاري مسؤول عن الأعمال الرئيسية المتعلقة بالهيكل والصلابة العامة للمبنى (الأساسات والجدران والأقبية والعوارض والأسقف والأقبية وما إلى ذلك).
يفترض المنتفع الصيانة اليومية للممتلكات. تتجاوز التزاماتها التزامات المستأجر في المسكن: إن جعل التركيبات الكهربائية مطابقة أو تغيير نظام تدفئة قديم هي مسؤولية المنتفع بشكل خاص.
ضريبة الأملاك: تقع على عاتق المنتفع ، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك كتابةً.
ضريبة الثروة العقارية (IFI): من حيث المبدأ ، يجب على المنتفع أن يشير إلى قيمة العقار في الملكية الكاملة في إقراره. ومع ذلك ، في إطار حق الانتفاع القانوني للزوج الباقي على قيد الحياة ، تؤخذ قيمة الممتلكات في الاعتبار في تركة كل من المنتفع والمالك العاري ، حتى حقوقهما.
يتم تقسيم IFI بين المنتفع والمالك العاري في ثلاث حالات استثنائية ، وبشرط ألا يتم بيع حق الانتفاع أو تحويله مجانًا من قبل حامله:
في حالة حق الانتفاع القانوني للزوج الباقي على قيد الحياة ، حق الانتفاع القانوني للأصول الباقين على قيد الحياة بعد التبرع بين الزوجين من الطرف المحجوز في ملكية عارية ، في حالة عدم وجود فرع ، إجبار الزوج على الانتفاع في وجود أطفال من الأول السرير في حالة بيع الممتلكات التي يحتفظ البائع بحق الانتفاع بها أو حق الاستخدام أو السكن وإذا لم يكن المشتري للملكية العارية وريثًا أو سليلاً من المنتفع أو الموهوب أو المفوض أو الوسيط (الأب ، أم أو زوجة الأطراف وأحفاد الموهوب)
في حالة التبرع أو الوصية مع احتياطي حق الانتفاع إلى كيان عام (دولة ، إدارات ، بلديات ، إلخ) ، جمعية أو مؤسسة معترف بها على أنها ذات منفعة عامة.
من المرجح أن يكون الورثة (الأبناء أو أحد الوالدين) الذين يحصلون على ملكية عارية للعقار تطبيقاً للقانون مسؤولين أمام المؤسسة المالية الدولية. في هذه الحالة ، تعتمد القيمة التي سيتم الإعلان عنها في الملكية العارية على عمر المنتفع في 1 يناير من العام ، وفقًا لمقياس محدد في المادة 669 من قانون الضرائب العام. يزداد على مر السنين ويقترب من قيمة الملكية الكاملة.
يمكننا الهروب من التوزيع التلقائي لمؤشر التمويل الدولي بين المنتفع والمالك العاري. في الواقع ، بما أن القانون يفرض هذا التوزيع في حالة حق الانتفاع القانوني ، الموروث خلال خلافة غير مُعدة ، فإن الحل هو تنظيم نقل أصولك العقارية ، خلال حياتك.
لديك عدة خيارات:
قم بالتبرع لآخر شخص على قيد الحياة ، ويسمى أيضًا التبرع بين الزوجين ، بحيث يعود حق الانتفاع إلى الزوج الباقي على قيد الحياة عند وفاة الزوج. ثم تتعلق الضرائب بالزوج الباقي على قيد الحياة مقابل قيمة الملكية الكاملة للممتلكات. هذا الحكم يجعل من الممكن تعزيز حماية الزوج الباقي على قيد الحياة ، لا سيما إذا كان لديه أطفال ، من خلال منحه المزيد من الحقوق في الميراث وإمكانية اختيار الممتلكات التي يرثها ؛
قم بالتبرع بالملكية العارية لأطفالك ، مع الاحتفاظ بحق الانتفاع وعبء الضريبة على القيمة في الملكية الكاملة للعقار. عندما تموت ، يصبح أطفالك مالكين كاملين ، مع عدم وجود ضريبة ميراث لدفعها ؛
اكتب وصية تحدد الأحكام الخاصة بك.
تقدر حق الانتفاع المكون لفترة محددة بـ 23٪ من قيمة العقار بالكامل لكل فترة عشر سنوات من مدة حق الانتفاع ، دون كسر ودون اعتبار لعمر المنتفع.
ومع ذلك ، يجب ألا يكون لهذه الأحكام تأثير إعطاء حق الانتفاع قيمة أكبر من قيمة حق الانتفاع على الحياة.
ولا يجوز أن تدوم حقوق الانتفاع المنشأة لصالح شخص اعتباري أكثر من ثلاثين سنة (القانون المدني ، المادة 619). وبالتالي ، فإن قيمة حق الانتفاع هذه تبلغ 69٪ كحد أقصى.
وفقًا للمادة 762 مكرر من CGI ، لتصفية حقوق النقل مجانًا ، تبلغ قيمة حقوق السكن والاستخدام 60 ٪ من قيمة حق الانتفاع المحددة وفقًا للمادة 1 من المادة 669 من CGI.
فيما يتعلق بحقوق السكن والاستخدام المحددة لصالح الزوج الباقي على قيد الحياة بموجب المادة 764 من القانون المدني ، لتطبيق المقياس ، من الضروري مراعاة عمر الزوج الباقي على قيد الحياة في نهاية ممارسة الحق المؤقت في السكن ، أي بعد مرور عام على الوفاة.
مزايا وعيوب الملكية العارية
مزايا وعيوب الملكية العارية
الملكية العارية
مثال على الملكية العارية
1
الحالة الأولي
يبلغ رأس المال المتاح لساندرين 260.000 يورو. ترغب في الاستثمار في العقارات من أجل تحقيق دخل منتظم خلال 15 عامًا عند تقاعدها.
2
اقتناء ملكية عارية للممتلكات
قررت الحصول على ملكية عارية لشقة تقدر بمبلغ 500.000 يورو.
سعر شراء الملكية العارية 280.000 يورو
بالنسبة لتفكيك الملكية لمدة 15 عامًا ، تمثل الملكية العارية افتراضًا بنسبة 56 ٪ من قيمة الملكية الكاملة.
لمدة 15 عامًا ، لا تتلقى Sandrine أي دخل ، ولا تدفع أي ضريبة (لا IR ولا PS ولا IFI).
في نهاية عملية التقسيم ، تحصل ، بدون رسوم وضرائب ، على الملكية الكاملة للممتلكات التي يمكنها فيما بعد تأجيرها أو إعادة بيعها.
