ماذا تريد ان تعرف؟
لماذا الاستثمار في قانون Pinel؟
يساعدك نظام Pinel على تكوين أصول عقارية مع الاستفادة من الشروط الضريبية المواتية.
سوف تقوم بتحصيل الإيجارات مع الاستفادة من التخفيضات الضريبية.
أهمها مزايا قانون بينيل ما يلي :
بدل ضريبي يصل إلى 63000 يورو على مدى 12 عامًا
إمكانية تأجير العقار المقتنى لأسرته
دستور العقارات
التحضير للتقاعد بفضل الإيجارات المحصلة والمكاسب الرأسمالية من إعادة البيع
الجهاز يتعلق Pinel بالاستثمارات في المساكن الجديدة أو في حالة الانتهاء المستقبلية التي تمت بين 1 سبتمبر 2014 و 31 ديسمبر 2024.
حتى 31 ديسمبر 2022
يمكن أن يصل تخفيض ضريبة الدخل إلى 21٪ من سعر السكن ، بحد أقصى 300،000 يورو في السنة و 5،500 يورو للمتر المربع.
يمكن للمستثمرين اختيار مدة التزامهم: 6 أو 9 سنوات مع إمكانية التجديد حتى 12 عامًا ؛
يمكنهم تأجير المساكن التي تم الحصول عليها من 1 يناير 2015 إلى أصولهم أو أحفادهم في ظل ظروف معينة ؛
تتماشى الميزة الضريبية لشركات الاستثمار العقاري (REITs) مع تلك الخاصة بالأفراد.
يستجيب تطبيق نظام Pinel للأهداف التي ترغب الحكومة الفرنسية في تحقيقها إعادة إطلاق المساكن . أهمها:
تشجيع الأفراد على الاستثمار في عقارات جديدة لأغراض التأجير
تحفيز بناء المساكن في المدن التي يرتفع فيها الطلب على الإيجارات ("المناطق الضيقة")
تطوير المعروض من المساكن المؤجرة بإيجارات خاضعة للرقابة ومعقولة
قانون بينيل: بناء تراث وإعفاء ضريبي
ما هو جهاز Pinel؟
وما وراء البحار بينيل؟
يوصى باستخدام نظام Pinel لدافعي الضرائب الذين لديهم موطن ضريبي في فرنسا والذين تكون ضريبة الدخل الخاصة بهم من النطاق التصاعدي عالية بما يكفي لفرض التخفيض.
تخفيض ضريبة Pinel يخضع للسقف ثغرات ضريبية عالمية. لذلك من الضروري توخي الحذر بشأن الوضع الضريبي للعميل والمزايا الضريبية الأخرى التي يمكن أن يستفيد منها (الإعفاء الضريبي لنفقات رعاية الأطفال للأطفال الصغار ، واشتراكات وحدات FIP أو FCPI ، إلخ.)
يجب على دافع الضرائب أن يتعهد بتأجير المبنى الخالي لمدة 6 أو 9 سنوات قابلة للتمديد لمدة ثلاث سنوات تصل إلى 12 عامًا.
لن يكون هناك استجواب في المنفعة الضريبية في حالة وفاة دافع الضرائب.
يدمج قانون Pinel Outre-Mer مبدأ قانون مدينة بينيل : متعلق ب نظام الإعفاء الضريبي عقارات تمكن المستثمرين من الاستفادة من التخفيض الضريبي من خلال الاستثمار في مساكن جديدة أو مُعاد تأهيلها في أقاليم ما وراء البحار. في مقابل تأجير العقار ، يسترد المؤجر نسبة مئوية من مبلغ استثماره في إقراره الضريبي السنوي.
نوع السكن
الجهاز يتعلق Pinel بالاستثمارات في المساكن الجديدة أو في حالة الانتهاء المستقبلية التي تمت بين 1 سبتمبر 2014 و 31 ديسمبر 2024.
يتعلق التخفيض الضريبي بالسلع التالية:
سكن جديد
الإسكان في حالة الإنجاز المستقبلية
الإسكان الذي تبنيه
المساكن القديمة التي تخضع لأعمال التجديد (والتي تمثل على الأقل 25٪ من التكلفة الإجمالية للعملية).
إعادة تأهيل المساكن
محلي تحول إلى سكن سكني
يجب أن يحترم مكان الإقامة مستوى معينًا من أداء الطاقة الإجمالي (ملصق BBC 2005 ، الامتثال للوائح الحرارية RT 2012 ، ملصق HPE للتجديد 2009 أو تجديد BBC 2009 ، إلخ).
ملكية Pinel ومزايا جديدة
يمكن إجراء الاستثمار:
مباشر،
من خلال شركة لا تخضع لضريبة الشركات (من خلال SCI)
أو عن طريق الاشتراك في أسهم شركات الاستثمار العقاري (SCPI، SCPI Pinel type)
يجب أن يكون دافع الضرائب هو المالك الكامل للمبنى أو للأوراق المالية (أسهم SCI أو SCPI).
يُستثنى من ذلك أي تجزئة للأموال ، إلا في الحالة الخاصة بوفاة دافع الضرائب.
الشراء المشترك ممكن تمامًا ، حيث يستفيد كل مالك مشترك من التخفيض الضريبي المحسوب على جزء المصروفات المؤهلة المقابلة للحصة.
شراء منزل جديد له مزايا معينة عن شراء منزل قديم:
يتم تخفيض رسوم التسجيل.
يتم تخفيض تكاليف صيانة المساكن الجديدة: لا حاجة للتخطيط للترقية أو التحسين.
أداء أفضل: الخصائص الحرارية والطاقة
الاستفادة من ضمان العشر سنوات
بينيل أوفرسيز
يجب أن يكون مكان الإقامة:
في مقاطعة خارجية: جوادلوب ، غيانا ، مارتينيك ، ريونيون ، مايوت ؛
أو في مجموعة ما وراء البحار: سان بارتيليمي وسانت مارتن وسان بيير وميكلون وكاليدونيا الجديدة وبولينيزيا الفرنسية وواليس وفوتونا.
يجب أن يحترم السكن مستوى معينًا من أداء الطاقة الإجمالي ، والذي يختلف وفقًا لموقع العقار وما إذا كان مبنى جديدًا أو مسكنًا قديمًا.
الخلافة والتبرع
في حالة وفاة المشترك ، يتم تمييز عقد الرسملة عن عقد التأمين على الحياة بغياب الإعفاء من ضريبة الميراث.
يتميز عقد الرسملة بخصوصية عدم التراجع عند وفاة المشترك. وبالتالي ، يحل زوج و / أو ورثة المتوفى محل الأخير.
وبالتالي ، يخضع الوريث لنظام قانون الميراث المشترك ، ولكنه يحتفظ بالأولوية الضريبية للعقد ، ويمكنه الاستمرار في استخدامها عن طريق الاحتفاظ بها ، أو عن طريق إجراء عمليات سحب أو مدفوعات مجانية ، أثناء الاستفادة من النظام الضريبي. تاريخ فتح العقد.
قد يكون عقد الرسملة موضوع تبرع و / أو تفكيك أو السماح بإعادة استخدام الأموال المفككة.
عند زوال حق الانتفاع عند وفاة صاحب الانتفاع ، يصبح المالك العاري هو المالك الوحيد لعقد الرسملة.
وبالفعل ، فإن تطبيق آلية التفكيك يجعل من الممكن الجمع بين حق الانتفاع والملكية الخالية من ضريبة الميراث. بمعنى آخر ، يتم نقل قيمة حق الانتفاع مجانًا.
التقسيم
يجب أن يكون السكن موجودًا في بلدية مؤهلة للحصول على المخطط ، يتميز بعدم التوازن بين العرض والطلب السكني ، وهما:
المنطقة أ ؛
المنطقة أ مكرر
المنطقة B1
البلديات التي يغطي أراضيها عقد تنشيط موقع الدفاع ، أو التي تمت تغطيتها خلال السنوات الثماني السابقة للاستثمار.
تجمع المنطقة أ مكرر بين المدن ذات الطلب المرتفع للغاية ، مثل باريس والضواحي الداخلية وعدد قليل من المدن في حوض جنيف الفرنسي. تغطي المناطق A و B1 أيضًا المدن التي تحتاج بشدة إلى مساكن جديدة.
تتعلق المنطقتان B2 و C بما يسمى بالمناطق "المسترخية" ، حيث يتجاوز المعروض من المساكن الطلب.
منذ 31 ديسمبر 2018 ، لم تعد المنطقتان B2 و C مؤهلين لنظام Pinel ، لا في القديم ولا الجديد.
تأجير Pinel والسد
يجب على المستثمر الالتزام بتأجير العقار لمدة 6 أو 9 سنوات.
يجب أن يكون السكن فارغًا (غير مؤثث) البيت الرئيسي .
يجب تأجيره في موعد أقصاه سنة واحدة بعد الانتهاء من المبنى أو بعد الاستحواذ عليه.
الحد الأدنى لمدة الالتزام الإيجاري هو 6 سنوات.
يجب ألا يتجاوز الإيجار سقفًا معينًا محددًا وفقًا للمنطقة التي يقع فيها السكن ، طوال مدة التزام الإيجار.
يجب احترام سقف الإيجار طوال مدة الالتزام الإيجاري. الإيجار الذي يجب أخذه في الاعتبار هو الإيجار بدون الرسوم.
يجب ألا تتجاوز موارد المستأجر ، في تاريخ إبرام عقد الإيجار ، واحدًا سقف معين يعاد تقييمه كل عام.
من حيث الإسكان ، تنقسم فرنسا إلى عدة مناطق ؛ تقسيم المناطق A / B / C الشهير.
تم إنشاؤه في عام 2003 كجزء من مخطط الاستثمار الإيجاري المعروف باسم Robien.
تمت مراجعته عدة مرات في عامي 2006 و 2009.
معيار التصنيف في إحدى المناطق هو توتر سوق العقارات المحلي ، أي التوازن في العرض والطلب على الإيجارات.
تقسيم المناطق A / B / C يميز توتر سوق الإسكان من خلال تقسيم المنطقة إلى 5 مناطق ، من الأكثر توتراً (أ مكرر) إلى الأكثر استرخاء (المنطقة ج).
المنطقة أ مكرر: باريس و 76 بلدية في الضواحي الداخلية
المنطقة أ: إيل دو فرانس ، كوت دازور ، ليل ، ليون ، مرسيليا ، مونبلييه والجزء الفرنسي من تكتل جنيف.
المنطقة B1: جميع المدن الكبرى التي يزيد عدد سكانها عن 250000 نسمة ، والتاج الباريسي الأكبر ، وبعض المدن التي ترتفع فيها أسعار العقارات (بايون ، سان مالو ، لا روشيل ، أنيسي ، شامبيري ، كلوز ، كورسيكا ، دروم)
لا يقتصر جهاز Pinel على حدود العاصمة. جميع المقاطعات والمناطق الخارجية مؤهلة لبرنامج Pinel: جوادلوب ، غيانا ، مارتينيك ، ريونيون ، مايوت ، سان بارتيليمي ، سانت مارتن ، سان بيير-إي-ميكلون ، كاليدونيا الجديدة ، بولينيزيا الفرنسية بالإضافة إلى جزر واليس وفوتونا .
وهي مصنفة في المنطقة B1.
المنطقة B2: المدن التي يزيد عدد سكانها عن 50000 نسمة وتلك التي حصلت على موافقة خاصة من المحافظة
المنطقة ج: باقي الأراضي
يمكنك الاستفادة من التخفيض الضريبي إذا كنت مقيمًا في فرنسا لأغراض ضريبية وقمت باستثمارات في العقارات المؤجرة ، مع مراعاة استيفاء الشروط المتعلقة بالمستأجر والإيجار. ينطبق ما يسمى بتخفيض ضريبة Pinel على الاستثمارات التي تمت اعتبارًا من سبتمبر 2014.
يتم احتساب التخفيض الضريبي على سعر التكلفة في مسكنين على الأكثر.
يتم الاحتفاظ بالمبلغ الإجمالي المستثمر في حدود السقوفين التاليين:
300000 يورو لكل دافع ضرائب في السنة
5500 يورو لكل متر مربع من مساحة المعيشة
يجب أن تأخذ في الاعتبار أيضًا سقف عالمي على المزايا الضريبية .
يختلف السعر حسب مدة التزام الإيجار.
بالنسبة إلى مخطط Pinel Métropole ، معدل التخفيض الإجمالي لـ:
12٪ لالتزام لمدة 6 سنوات ؛
18٪ لالتزام لمدة 9 سنوات (أو 6 سنوات ممددة مرة واحدة) ؛
21٪ لالتزام 12 سنة (9 سنوات ممتدة مرة واحدة أو 6 سنوات مرتين).
بالنسبة لفرض الضرائب لعام 2021 على دخلك لعام 2020 ، لا يمكن أن يؤدي إجمالي المزايا الضريبية إلى تخفيض مبلغ الضريبة المستحقة التي تزيد عن 10000 يورو.
بالنسبة لنظام Pinel Outre-mer ، معدل التخفيض الإجمالي لـ:
23٪ لالتزام لمدة 6 سنوات ؛
29٪ لالتزام لمدة 9 سنوات (أو 6 سنوات ممددة مرة واحدة) ؛
32٪ لالتزام لمدة 12 سنة (9 سنوات ممتدة مرة واحدة أو 6 سنوات ممتدة مرتين).
بالنسبة لفرض الضرائب لعام 2021 على دخلك لعام 2020 ، إذا كنت قد قمت أيضًا باستثمارات في الخارج ، فلا يمكن أن يؤدي إجمالي المزايا الضريبية إلى تخفيض مبلغ الضريبة المستحقة بأكثر من 18000 يورو.
مزايا وعيوب Pinel
جهاز Pinel
مثال على الاستثمار في Pinel
1
الحالة الأولي
كورين وجيل متزوجان وأصحاب مساكنهم الرئيسية.
يريدون الاستثمار في العقارات.
الهدف: استئجار المسكن الذي سيشترونه لسداد القرض ثم الاستفادة من دخل إضافي.
يدفعون 7000 يورو كضريبة دخل ويريدون الاستفادة من استثماراتهم لخفض ضرائبهم.
2
جهاز Pinel
مسترشدين ببرنامج CGP الخاص بهم ، قرروا الاستثمار في Pinel.
تبلغ تكلفة العملية والعمولات وأتعاب كاتب العدل في المبنى الجديد المتضمن 176،500 يورو.
اختاروا التزام إيجار لمدة 12 عامًا ، أي تخفيض بنسبة 21 ٪ من سعر استثمارهم الموزع سنويًا.
3
الوضع النهائي
2٪ سنويًا لأول 9 سنوات ، أي 3.530 يورو سنويًا في التخفيض الضريبي ،
1٪ سنويًا لآخر 3 سنوات ، أو 1.765 يورو سنويًا في التخفيض الضريبي.
في المجموع ، يستفيدون من تخفيض ضريبي إجمالي قدره 37،065 يورو.
