Que désirez-vous savoir ?
Pourquoi Investir en loi Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier, en cas d'investissement avant le 31 décembre 2021, dans un logement situé dans une résidence étudiante ou pour personnes âgées ou handicapées, louée à l'exploitant de la résidence, d'une réduction d'impôt égale à 11 % du prix de revient de l'investissement sur 9 ans.
Cette réduction d'impôt est limitée à 300 000€ d’investissement par an.
Seuls les immeubles à usage d'habitation destinés à la location meublée (exercée à titre non professionnel) sont éligibles à l'avantage fiscal.
De plus il faut noter que :
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L’économie d’impôt réalisée grâce à la loi Censi-Bouvard entre dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000€.
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La TVA de 20% liée à cet achat est entièrement récupérable, à condition de conserver le logement pendant 20 ans.
Les revenus du logement sont donc productifs de revenus taxables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le statut LMNP est cumulable avec l'avantage fiscal Censi-Bouvard 2021. L'un n'empêche pas l'autre.
Cependant, il n'est pas possible d'amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Bouvard
Il vous est possible d'amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 € qui a été pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt maximum.
Notez que le mobilier s'amortit et ne bénéficie pas de la réduction d'impôt Censi-Bouvard 2021.
Dispositif Censi-Bouvard : Défiscalisez astucieusement
Comment fonctionne le dispositif Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard permet d’investir dans des résidences de services neuves ou rénovées. Elle confère certains avantages, comme la défiscalisation des loyers générés par l’investissement, ainsi qu’une réduction d’impôts.
La réduction d’impôt est égale à 11 % hors taxe du prix d’acquisition ou de revient sur 9 ans, limitée à 300 000 euros d’investissement par an. Pour les logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation, l’assiette est calculée en tenant compte du prix d’acquisition, majoré du montant des travaux.
Cette somme est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros.
À noter : si la réduction d’impôt excède l'impôt dû au titre de l'année d'imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, dans la limite de 6 ans.
Éligibilité au Censi-Bouvard
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard et des autres avantages fiscaux, le propriétaire-bailleur doit tenir certains engagements :
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acquérir un bien neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou achevé depuis au moins 15 ans et réhabilité à l’état neuf
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le logement doit faire partie d’une résidence services (senior, étudiante, établissements médico-social pour personnes âgées ou handicapées)
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louer pendant 9 ans minimum à l’exploitant de la structure via un bail commercial
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mettre en location le bien dans les 12 mois suivants son acquisition ou la date d’achèvement des travaux
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louer le bien meublé à titre de résidence principale et ne pas être occupé ni par le propriétaire, ni par quelqu’un de sa famille
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être domicilié fiscalement en France
Conditions relatives au bénéficiaire
Seuls les contribuables ayant la qualité de loueur en meublé non professionnel peuvent bénéficier de cette réduction d'impôt.
Ceux qui exercent l'activité de loueur en meublé sous le statut professionnel au moment de l'acquisition du logement en sont donc exclus.
L'investissement doit être réalisé par le contribuable personne physique, et non par l'intermédiaire d'une société.
Les produits tirés de la location doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pendant toute la durée de l’engagement de location.
Pour être éligible à la réduction, le logement doit avoir été acquis à titre onéreux.
Les loueurs en meublés professionnels ne peuvent pas bénéficier de la réduction Censi-Bouvard.
Censi-Bouvard en LMNP
Le LMNP permet de devenir propriétaire, et de percevoir des revenus mensuels non imposables, issus des loyers de la résidence.
Cependant, la loi Censi-Bouvard en LMNP n’est pas cumulable avec les autres lois permettant la défiscalisation de ce type de revenus. La LMNP classique concerne également les résidences de services, et prévoit la déduction du montant de l’investissement sur 30 ans.
La loi Censi-Bouvard ne permet pas cet amortissement, mais offre une réduction d'impôts sur le revenu, pendant une durée de 9 ans reconductibles. Les textes de loi de la LMNP et Censi-Bouvard permettent toute la récupération de la TVA, soit 20% du montant de l'investissement.
TVA Censi-Bouvard
Pour récupérer la TVA sur votre investissement il faut d'abord vérifier :
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Que 3 services sur 4 sont assurés dans la résidence parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle
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Que les loyers perçus soient soumis à la TVA
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Que l'investisseur adopte le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
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Et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Fiscalité
Multiples, les avantages d’un investissement en Censi-Bouvard sont d’abord fiscaux :
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Le contribuable pourra bénéficier grâce à son investissement d’une réduction d’impôt de 11% du montant du logement étalée sur une durée de 9 ans pour un apport maximum de 300 000 € (hors taxes et hors meubles) par an et par foyer fiscal.
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À cet avantage s’ajoute la possibilité de récupérer le montant de la T.V.A (à 20%), selon certains critères restrictifs.
Nature des investissements éligibles
Seules certaines opérations sont éligibles :
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l'acquisition de logement neuf,
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les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA),
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l'acquisition de biens achevés depuis au moins 15 ans :
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qui ont fait l'objet d'une réhabilitation,
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qui font l'objet de travaux de réhabilitation.
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Divers points doivent etre souligné dans le cadre d'un dispositif Censi-Bouvatd :
Concernant la réduction d’impôt, elle est de 11 %.
Avec un plafond à 300 000 €, soit 3 667 €/an maximum. Au-delà des 300 000 €, l’acquéreur peut appliquer l’amortissement du statut de loueur en meublé.
La réduction est calculée sur le prix de revient du logement hors taxes. Elle est échelonnée sur 9 ans et commence l’année de la livraison de la résidence. Elle peut atteindre 33 000 € sur neuf ans, soit 3 667 € par an.
Concernant le report : si, une année, la réduction d’impôt dépasse votre impôt sur le revenu, le surplus est reportable pendant les six années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l'année de l'utilisation du report de la réserve. La réduction entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an.
Concernant la Récupération de la TVA : En achetant un appartement dans une Résidence Services, vous pouvez récupérer la TVA sur votre investissement. Vous profitez ainsi d’une remise immédiate de 20% sur le prix de votre bien. La TVA est totalement acquise au bout de 20 ans de détention du bien. En cas de revente de votre bien entre 5 et 20 ans, l’administration fiscale peut vous dispenser de la réversion de la TVA si l’acquéreur loue le bien dans les mêmes conditions.
Dans le cas contraire, l’investisseur devra rembourser la TVA proportionnellement à la durée restante. Des loyers sécurisés, entrant dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux)
Enfin concernant l'exploitant :
L’exploitant professionnel est le seul garant de l’attractivité de la résidence services (accueil, entretien, animations, services...). C’est à lui d’assurer la gestion locative de votre bien et de s’assurer qu’il est occupé.
Vos revenus locatifs sont donc entièrement sécurisés pendant 10 ans, durée du contrat d’exploitation signé avec le gestionnaire. Vous recevez trimestriellement le loyer dû, quelle que soit l’occupation réelle de votre logement.
La Loi Censi-Bouvard 2021 permet aux contribuables français qui réalisent un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée de réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix de revient de l'appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement.
Censi-Bouvard s’adresse aux investisseurs non professionnels de logements équipés domiciliés en France. Pour pouvoir pleinement tirer parti de cette mesure, les habitations concernées sont mises en location durant 9 ans dans une résidence de services :
appartements étudiants ;
établissements pour seniors ou adultes handicapés ;
certains complexes médicalisés de soins de longue durée ;
L’achat se fait dans le neuf ou en VEFA. Une acquisition dans l’ancien peut aussi être considérée. Elle devra dans ce cas faire l’objet d’une réhabilitation complète. Par ailleurs, un meublé répond à des critères spécifiques définis légalement. Il présente les équipements nécessaires à un usage de vie standard.
Les avantages du dispositif Censi-Bouvard :
Concernant la réduction d'impôt elle est de 11%.
Avec un plafond à 300 000 €, soit 3 667 €/an maximum. Au-delà des 300 000 €, l’acquéreur peut appliquer l’amortissement du statut de loueur en meublé.
La réduction est calculée sur le prix de revient du logement hors taxes. Elle est échelonnée sur 9 ans et commence l’année de la livraison de la résidence. Elle peut atteindre 33 000 € sur neuf ans, soit 3 667 € par an.
Autre avantage : si, une année, la réduction d’impôt dépasse votre impôt sur le revenu, le surplus est reportable pendant les six années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l'année de l'utilisation du report de la réserve. La réduction entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an.
Récupération de la TVA En achetant un appartement dans une Résidence Services, vous pouvez récupérer la TVA sur votre investissement. Vous profitez ainsi d’une remise immédiate de 20% sur le prix de votre bien. La TVA est totalement acquise au bout de 20 ans de détention du bien. En cas de revente de votre bien entre 5 et 20 ans, l’administration fiscale peut vous dispenser de la réversion de la TVA si l’acquéreur loue le bien dans les mêmes conditions.
Dans le cas contraire, l’investisseur devra rembourser la TVA proportionnellement à la durée restante. Des loyers sécurisés, entrant dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) Vos revenus locatifs sont entièrement sécurisés pendant 10 ans, durée du contrat d’exploitation signé avec le gestionnaire. Vous recevez trimestriellement le loyer dû, quelle que soit l’occupation réelle de votre logement.
Avantages & Inconvénients du dispositif Censi-Bouvard
Acquisition Censi-Bouvard
Exemple d'investissement en Censi-Bouvard
1
Situation initale
Afin bénéficier d’une réduction d’impôts et de vous constituer un patrimoine, vous décidez d’investir dans une résidence senior à Cannes. Le logement est un T3 neuf de 40 m² vendu à 210 000 €.
Les loyers sont fixés à 600€/mois . Une fois meublé, le logement est entièrement éligible à la loi Censi-Bouvard.
2
Investissement via Censi-Bouvard
Les services proposés par la résidence vont vous permettre de récupérer la TVA : le montant de la TVA pour ce bien est de 35 000 €.
Le dispositif Censi-Bouvard vous permet de récupérer 11 % du prix hors-taxe de l’investissement immobilier soit 75 000 x 0.11 = 19 250 €.
Grâce à la réduction d’impôt et à la récupération de la TVA, le coût final de votre investissement n'est plus que de 155 750€.
3
Résumé
En résumé :
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210 000 euros dans l’achat de votre bien en résidence services seniors.
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600 euros de revenus par mois e
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2139 euros de réduction d’impôts par an pendant 9 ans
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Récuperation de la TVA de 35 000€.
