Que désirez-vous savoir ?
Pourquoi investir en loi Malraux ?
Le Dispositif Malraux est un type de placement immobilier qui a été créé en 1962. Ce dispositif permet une réduction d’impôt importante et s’adresse notamment aux ménages possédant une forte TMI.
En effet, le principe de ce dispositif consiste à acheter un bien dans immobilier ancien qui doit être rénové entièrement (intérieur et extérieur) et non partiellement.
Cela permet aux investisseurs de réduire considérablement leurs montants d’impôt.
Le montant des travaux varie selon la localisation du bien. La réduction d’impôt dépend donc du montant des travaux réalisés.
Cependant, un certains nombres de conditions doivent être respectées pour que les investisseurs puissent jouir de ce dispositif.
Le principal avantage de l'investissement Malraux, c'est donc la réduction d'impôt sur le revenu.
Les travaux de rénovation, validés par l'architecte des bâtiments de France, font baisser votre facture fiscale à hauteur de 30 ou de 22% d'un maximum de dépenses de 400.000 euros.
Tout propriétaire d’un immeuble situé dans un quartier historique qui décide de restaurer complètement son bien, pour le mettre en location à usage d’habitation pendant 9 ans, peut bénéficier d’une réduction d’impôt en vertu de la loi Malraux.
Loi Malraux :
Défiscalisez et investissez dans des biens de qualité
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Depuis 1962, La Loi Malraux permet de défiscaliser son investissement en réalisant des travaux de restauration dans des biens immobiliers anciens.
Ces derniers sont situés dans les centres-villes historiques classés Secteurs Sauvegardés (SS) ou contenant un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (anciennement ZPPAUP).
Le dispositif tend à réhabiliter les immeubles et quartiers anciens Français, en incitant les contribuables les plus imposés à investir pour bénéficier de réductions d’impôts avantageuses.
Conçue pour protéger et conserver le patrimoine architectural, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet au propriétaire qui engage des travaux de rénovation sur un bien ancien à caractère historique, situé dans certaines zones, de déduire le coût de la réhabilitation de ses impôts
La loi Malraux permet de bénéficier d’un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses réalisées pour les opérations engagées à partir de 2012. La réduction d’impôt est proportionnelle au montant engagé pour la rénovation du bien historique, dans la limite de 400 000 €, sur 4 ans consécutifs.
La réduction d’impôt accordée par le dispositif Malraux varie en fonction de la zone dans laquelle est située le bien immobilier. Elle s’élève à 22 % des dépenses de travaux dans les ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) ou dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. Le pourcentage atteint 30 % dans les « secteurs sauvegardés » et les quartiers anciens « dégradés ».
Pour finir, lors d’investissement avec la loi Malraux, les rénovations des biens peuvent être soumis à deux montages juridiques :
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Association syndicale Libre (ASL)
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Vente immobilière rénovée (VIR)
Conditions d'éligibilité
Sont éligibles :
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tous les locaux destinés à l'habitation après la réalisation des travaux, y compris ceux qui ne l'étaient pas à l'origine ;
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les locaux non destinés à l'habitation, qui n’étaient pas affectés à l'habitation à l'origine et dont les produits relèvent de la catégorie des revenus fonciers.
L'immeuble doit être situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) et doit :
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soit être couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ;
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soit être couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ;
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soit, à défaut, faire l'objet d'une restauration déclarée d'utilité publique.
Jusqu'au 31 décembre 2022, il peut s'agir également, lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique, d'un immeuble situé :
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dans un quartier ancien dégradé ;
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dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
Plus-value et cumul des dispositifs
En principe, les dépenses de restauration réalisées depuis l’acquisition par l’acquéreur de l’immeuble, ne peuvent pas venir en diminution de la plus-value imposable au titre des travaux effectués par le vendeur sur le bien.
Seul le forfait de 15 % après 5 ans de détention est utilisable.
Cas particulier de l'investissement réalisé dans le cadre d'une VIR (Vente d'Immeuble à rénover)
Dans cette hypothèse, les travaux font partie intégrante du prix d'acquisition sans qu’il soit nécessaire de s’interroger sur la question de la majoration de celui-ci.
La réduction est cumulable avec le dispositif Cosse ancien.
En revanche elle n'est pas cumulable avec :
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les dispositifs Scellier, Duflot ou Pinel,
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le dispositif Girardin logement,
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le dispositif Demessine,
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le dispositif Censi-Bouvard.
Conditions de location
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L'opération doit aboutir à la restauration complète de l'immeuble.Ce dispositif s'applique aux opérations de restaurations immobilières pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée après le 1er janvier 2017.
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La mise en location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux de restauration.
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Si les locaux sont affectés à l'habitation, la location doit être à usage de résidence principale pour le locataire.
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La location ne peut pas être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant du contribuable.
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Aucun plafond de ressources du locataire n'est à respecter.
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L'investisseur doit s'engager à louer le bien pendant une durée de 9 ans.
Charges déductibles & plafonnement
Sont pris en compte pour le calcul de l’avantage fiscal :
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les travaux de démolition, de restauration de toitures ou de murs extérieurs, de réaffectation à l’habitation, imposés par l’autorité publique ;
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les travaux de réparations tels que les travaux de réfection de toitures ou de murs extérieurs ou encore les travaux de réaffectation à l’habitation d’un immeuble initialement destiné à l’habitation et qui avait perdu cet usage ;
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les travaux d’amélioration de l’habitat ;
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les travaux d’aménagement des combles, des greniers ou des parties communes dans le but de les rendre habitables ;
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les primes d’assurance ;
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les travaux de mise en conformité ;
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les frais de gestion ;
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les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.
Fiscalité & IFI
Le montant de la réduction d’impôt est égal aux montants des dépenses éligibles multipliés par un taux de réduction d’impôt égal à :
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30 % du total des dépenses pour les immeubles situés dans PSMV, AD ou dans des quartiers conventionnés.
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22 % du total des dépenses pour les immeubles situés en PVAP.
Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction d’impôt loi Malraux sont retenues dans la limite de 400.000 euros sur 4 ans.
Si le montant des dépenses est inférieur, le contribuable peut imputer les travaux sur 1, 2, 3 ou 4 ans. Il bénéficie alors de la totalité de la réduction d’impôt.
Le dispositif Malraux entre par nature dans le calcul de l’IFI.
Cependant, pour des questions d’optimisation fiscale à l’impôt sur le revenu, nous conseillons à nos clients de réaliser leur investissement par le biais d’un financement bancaire.
En effet, dans ce cas, la base taxable à l’IFI reste inchangée, car l’actif du contribuable se voit augmenté d’un nouveau bien immobilier, mais au passif figure également une nouvelle dette. Au total, l’impact de l’opération est nul au regard de l’IFI.
Par ailleurs, à la différence d’une résidence secondaire, un investissement immobilier pourra être décoté de 10 ou 20% dans le calcul de la base taxable de l’IFI, compte tenu d’une liquidité diminuée.
Detention
Detention
L'investissement peut être réalisé :
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en direct,
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par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés,
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ou par la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Le contribuable doit être pleinement propriétaire de l'immeuble ou des titres (parts de SCI ou de SCPI).
Tout démembrement de propriété est exclu, sauf le cas particulier du décès du contribuable.
Un achat en indivision est tout à fait possible.
Chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt calculée sur la fraction des dépenses éligibles correspondant à la quote-part.
L'investissement de restauration immobilière Malraux permet à un contribuable fiscalement domicilié en France d'obtenir une réduction d'impôt en contrepartie de l'acquisition d'un bien situé dans un immeuble qui va faire l'objet de travaux de rénovation dans l'objectif d'être loué à usage d'habitation durant neuf ans.
Pour bénéficier de ce bonus fiscal, vous devez respecter toute une série de conditions.
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Le bâtiment doit obligatoirement être situé dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ou une Zone du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP);
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le bâtiment doit faire l'objet d'une restauration complète et pas d'une simple rénovation ;
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les travaux sont toujours menés sous l'autorité de l'architecte des Bâtiments de France (ABF) ;
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vous devez mettre les logements en location au minimum pendant neuf ans.
Le montant de la réduction d'impôt accordée dans le cadre de la loi Malraux est calculé sur le montant des travaux engagés. La réduction d'impôt dépend toutefois de la localisation de l'immeuble à restaurer, au sein des zones éligibles. Voici le détail :
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dans le cas d'un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), la réduction s'élève à 30% des frais de travaux ;
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dans les quartiers anciens dégradés et les quartiers NPNRU, la réduction s'élève également à 30% ;
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dans le cas d'un Plan de valorisation de l'architecture (PVAP), la réduction d'impôt est fixée à 22%.
La loi Malraux est toutefois soumise à un plafond de dépenses pour les travaux. Le plafond de dépenses est désormais de 400 000 euros étalés sur 4 ans, soit une réduction d'impôt maximale de 120 000 euros sur la période.
Avantages & Inconvénients du dispositif Malraux
Loi Malraux
Exemple d’utilisation de la loi Malraux
1
Situation initale
Sabine et Paul sont mariés et ont deux enfants.
Désormais ils souhaitent investir dans l’immobilier pour développer leur patrimoine afin de percevoir des revenus complémentaires à la retraite tout en réduisant leur impôt sur le revenu.
Actuellement ils payent 16 000 € d’impôt sur le revenu par an et désirent réduire la pression fiscale.
2
Investissement dans du Malraux
Après recherches, leur choix s’arrête sur un appartement de 2 pièces, éligible au Malraux
Le prix d’achat est de 320 000 € avec des travaux estimés à 171 000 €
Ils bénéficieront la première année d’une réduction d’impôt de 30 000 €, puis de 21 300 € la deuxième année.
3
Situation finale
Grace au report de l’excédent de réduction d’impôt, ils ne paieront pas d’impôt sur le revenu pendant plus de 3 ans.
Au total, ils profitent d’une réduction d’impôt totale de 51 300 € soit 16 % de leur investissement.
