Que désirez-vous savoir ?
Pourquoi investir dans un monument historique ?
L’investissement dans un monument historique est préconisé pour les contribuables qui sont fortement imposés et/ou qui sont soumis à l’IFI.
Investir en Loi Monument historique accorde la possibilité, pour le propriétaire de l’immeuble, de déduire le montant de l’ensemble des travaux de restauration de son revenu global, sans aucun plafonnement, ainsi que le montant des intérêts d’emprunt lié à l’acquisition et aux travaux.
Cette déduction est accordée même en l’absence de revenus fonciers, puisqu’elle s’applique sur l’assiette du revenu global
L'investissement en loi Monuments Historiques 2021 consiste donc à acquérir un bien nécessitant d'importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d'entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers.
Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.
De plus, après avoir conclu une convention avec l'État, la donation ou la transmission de ce patrimoine est exonérée de droits de succession.
Investissez dans un bien d’exception & Défiscalisez
Qu’est-ce que la loi monuments historiques ?
La loi Monuments Historiques a été instituée en 1913 pour restaurer et entretenir des immeubles particulièrement précieux sur le plan du patrimoine national.
Par ce biais, l’État transfère sur les investisseurs privés la sauvegarde d’une grande partie du patrimoine national.
Le dispositif Monuments Historiques permet aux investisseurs qui achètent un bien immobilier classé « Monuments Historiques » ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, en vue de le restaurer et de le préserver, de profiter d’une réduction fiscale. Cet outil de défiscalisation est particulièrement adapté aux ménages fortement imposés.
Ce dispositif permet au contribuable de participer à la conservation du patrimoine français en rénovant ou réhabilitant des biens qui ont joué un rôle dans l’histoire.
Bien qu’il s’agisse souvent d’un gros investissement, les biens classés « Monuments Historiques » se situent dans des zones touristiques, ou parfois même des centres-villes, ce qui assure au propriétaire un intérêt certain du public pour son bien et donc une retombée économique non négligeable.
Grâce au dispositif de défiscalisation Monuments Historiques, le propriétaire d’un bien classé peut :
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imputer les charges et le déficit foncier sur le revenu global.
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déduire les primes d’assurance.
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être exonéré des droits de succession.
Domicile fiscal & Durée d’investissement
Le dispositif est réservé aux personnes ayant leur domicile fiscal en France.
Les contribuables non-résidents ne peuvent pas bénéficier du dispositif spécial d’imputation des charges directement sur le revenu global car ces derniers ne peuvent pas opérer de déduction au titre des charges du revenu global dès lors que les revenus taxés en France ne représentent qu’une partie de ceux dont ils disposent (CGI art 164 A).
Néanmoins, si l’immeuble est loué, les contribuables non-résidents sont en droit de demander la déduction du déficit foncier sur leurs autres revenus taxables en France
Pour bénéficier de tous les avantages fiscaux liés au dispositif des monuments historiques, le propriétaire doit s’engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition.
Il n’y aura pas remise en cause de l’avantage fiscal en cas de mutation à titre gratuit (donation ou succession) si les donataires ou héritiers reprennent l’engagement souscrit par le donateur ou le défunt.
Charges déductibles & plafonnement
Les charges normalement déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime de droit commun.
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Dépenses de réparation et d’entretien,
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Dépenses d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation,
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Taxe foncière sur les propriétés bâties,
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Intérêts d’emprunt et frais de gestion (rémunération des gardes et concierges, frais de procédure, frais de gérance),
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Primes d’assurance.
Certaines charges spécifiques aux monuments historiques et immeubles assimilés :
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Cotisation annuelle au service des monuments historiques quand l’entretien est assuré directement par l’administration (voir supra)
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Charges liées à l’ouverture du bien au public.
Les charges foncières ne peuvent être déduites que dans la mesure où le contribuable ne demande pas leur prise en compte pour le calcul d’une réduction ou d’un crédit d’impôt au titre des dépenses afférentes à l’habitation principale.
Les monuments historiques et assimilés qui bénéficient du régime spécifique de déduction des charges n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt Pinel.
Pas de cumul possible avec le dispositif Malraux.
Detention
En principe, l’immeuble doit être détenu en direct.
Seules trois exceptions offrent la possibilité de détenir le bien par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés :
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Lorsque la société est une société familiale, c’est-à-dire constituée entre membres de la même famille ;
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Lorsque la société a fait l’objet d’un agrément spécifique ou a acquis un immeuble affecté à l’habitation pour au moins 75 % de sa superficie (acquisition à compter de 2018)
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Lorsque l’immeuble est affecté à un espace culturel non commercial ouvert au public.
Capitalisation & Société
L’avantage fiscal diffère selon que le bien immobilier soit ouvert ou non au public et qu’il génère ou non des recettes. Voici les cas possibles :
Le bien ne génère aucune recette
Le propriétaire peut alors imputer :
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100 % des dépenses liées aux travaux.
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50 % des charges si le bien n’est pas ouvert au public.
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100 % des charges si le bien est ouvert au public en partie ou dans son intégralité.
À savoir : on considère qu’un immeuble est ouvert au public si les visiteurs sont admis au moins 50 jours par an (dont 25 jours non-ouvrables) entre avril et septembre.
Le bien procure des recettes
Si le bien classé « Monuments Historiques » génère des recettes, deux cas de figure sont possibles :
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Le bien est ouvert au public, mais n’est pas occupé par le propriétaire.
Le propriétaire peut alors déduire des recettes générées par les visites les frais et charges liés à la rémunération du personnel (gardien, guides, agents d’accueil,…) permettant l’accès au public.
Il peut également préférer déduire sans justificatif une somme forfaitaire de 1 525 € (2 290 € si le parc est aussi ouvert au public). De la même manière, dans le cadre de la location du lieu, les charges liées à la location sont imputables des loyers.
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Le bien est ouvert au public et occupé par son propriétaire.
Le propriétaire peut alors déduire 75 % de la totalité des charges foncières des recettes liées à l’ouverture du bien au public. La part de charges restantes, soit 25 %, est imputable au revenu global du propriétaire.
À savoir : le pourcentage de réduction dépend de votre taux marginal d’imposition (TMI).
Pour ce dispositif de défiscalisation, l’impact fiscal est optimisé pour les tranches d’imposition supérieures, notamment celles situées entre 41 % et 45 %.
Fiscalité & IFI
Les charges foncières supportées par les propriétaires de monuments historiques ou assimilés peuvent être admises en déduction soit :
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en totalité du revenu foncier procuré par l'immeuble lorsque celui-ci donne lieu à la perception de recettes imposables et n'est pas occupé par son propriétaire;
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du revenu global du propriétaire dans les conditions et limites fixées par les articles 41 F à 41 J de l'annexe III au CGI, lorsque l'immeuble ne procure aucune recette ;
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pour partie du revenu foncier et pour partie du revenu global, lorsque l'immeuble procure des recettes, mais est occupé en partie par son propriétaire.
L’exonération conditionnelle de droits de donation ou succession dont peuvent bénéficier les monuments historiques n’est pas applicable à l’IFI. Néanmoins, il est admis que leur évaluation tienne compte des contraintes dont ils sont grevés notamment :
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Lourdeur des charges d’entretien,
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difficultés de revente,
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contraintes liées à une ouverture au public,
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contraintes liées à une utilisation à des fins d’animation collective dans un but essentiellement culturel.
Un investissement locatif dans un monument historique permet d’imputer sans limitation sur son revenu global le montant du déficit foncier généré par la réalisation de travaux.
Par conséquent, les revenus à prendre en compte pour le plafonnement IFI se trouvent fortement amoindris voire gommés.
Définition de monument Historique
On entend par monument historique (du point de vue fiscal) :
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les immeubles classés monuments historiques ;
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les immeubles inscrits à I’inventaire supplémentaire ;
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les immeubles qui ont reçu le label délivré par la « Fondation du patrimoine » si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine ;
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depuis le 1er janvier 2015, sans demande d’agrément obligatoire, les immeubles classés en tout ou partie monuments historiques et qui sont affectés pendant au moins 15 ans à un espace culturel non commercial et ouvert au public ;
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jusqu’au 1er janvier 2014, les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l’Économie et des finances.
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À partir de cette date, ces immeubles ne bénéficient plus du régime dérogatoire des monuments historiques. Les immeubles ayant été agréés jusqu’au 31 décembre 2013 continuent cependant de bénéficier de ce régime jusqu’au terme de l’agrément qui leur a été accordé.
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Voici les avantages que vous pouvez tirer de ce dispositif de défiscalisation en rénovant votre bien :
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Les travaux de rénovation et d’entretien peuvent être déduits de vos revenus, vous permettant de réaliser des économies d’impôts.
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Contrairement à la loi Malraux qui impose un plafonnement pour le calcul de l’avantage fiscal accordé, les dépenses liées aux travaux de rénovation et s’inscrivant dans le cadre de la loi Monuments Historiques ne sont pas soumises à une quelconque limitation.
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Ce dispositif permet également de déduire votre déficit foncier de votre revenu global.
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Enfin, vous pouvez bénéficier d’une exonération des frais de succession, mais uniquement en cas de convention signée avec le ministère de la Culture et de la Communication.
Si vous souhaitez bénéficier pleinement des avantages de cette loi de 1913 sur les Monuments Historiques, les travaux de rénovation que vous entreprenez doivent répondre à ces deux critères :
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Ils doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique.
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Ils doivent être effectués à l’initiative du propriétaire ou des propriétaires regroupés en Association Syndicale Libre.
Hormis cela, vous devez vous assurer qu’ils respectent les prescriptions de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France).
À noter : Le bénéfice du régime applicable aux propriétaires de monuments historiques et assimilés est subordonné à leur engagement de conserver la propriété des immeubles pendant une période d’au moins 15 années à compter de leur acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009.
Vous pourrez déduire les charges foncières de vos revenus fonciers ou de votre revenu global, notamment lorsque l’immeuble ne procure pas de revenus. Les déficits sont imputables sans limitation de montant de votre revenu global.
Lorsque l’immeuble ne génère aucune recette, la totalité des charges foncières est déductible du revenu global si le bien est ouvert gratuitement à la visite. Par contre, s’il n’est pas ouvert à la visite, ces charges sont déduites pour la moitié de leur montant. Toutefois, les travaux subventionnés ainsi que les cotisations d’entretien versées à l’administration restent déductibles en totalité (pour la partie restant à votre charge, c’est-à-dire déduction faite des subventions) ;
Lorsque l’immeuble procure des revenus imposables, la totalité des charges foncières afférentes à l’immeuble peut être déduite des revenus fonciers et le déficit éventuel est imputable sans limites sur le revenu global. Si vous occupez l’immeuble en partie, les charges afférentes à la partie d’immeuble que vous occupez sont déductibles dans les mêmes conditions que pour les immeubles non productifs de revenus (déduction du revenu global en totalité ou pour moitié). De plus, vous pourrez pratiquer un abattement forfaitaire sur le montant global des entrées de 1 525 € ou 2 290 € (lorsque le château comprend parc ou jardin ouvert au public).
Outre les dépenses traditionnellement déductibles des revenus fonciers, les propriétaires peuvent déduire (de leurs revenus fonciers, ou à défaut de leur revenu global) :
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les primes d’assurances afférentes aux monuments historiques ouverts aux publics (qu’ils soient ou non productifs de revenus) et aux objets mobiliers attachés à perpétuelle demeure pour leur montant réel ;
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les frais de promotion et de publicité pour leur montant réel à condition que l’immeuble soit effectivement ouvert au public et procure des revenus.
Les immeubles historiques ne sont pas exonérés d’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) (qui a remplacé l’ISF depuis le 1er janvier 2018). Les monuments historiques rentrent donc l’assiette taxable de l’IFI et doivent obligatoirement être déclarés dans cet impôt.
Toutefois, l’administration fiscale admet qu’il soit tenu compte, pour leur évaluation, des contraintes résultant de leur spécificité (travaux et charges souvent importants, contraintes liées à leur ouverture au public, difficultés rencontrées à la revente…).
Avantages & Inconvénients de la loi Monuments Historiques
Monument Historique
Exemple d’utilisation de la loi Monuments Historiques
1
Situation initale
Gilbert souhaite diversifier ses investissements.
Ses revenus s'élèvent à 75 000 € annuels. Son TMI est de 41 %.
Il n'est pas soumis à l'IFI.
2
Investissement dans un monument historique
Il decide d acquierir un immeuble classé par les Monuments Historiques et le donne à bail à un exploitant d'établissement touristique. Le prix d'acquisition est de 200 000 €. Les loyers bruts s'élèvent à 6 000 € HT.
Il acquitte des frais pour un montant de 30 000 €, droits d'enregistrement et frais de notaire compris.
L'investissement est financé par un crédit in fine au taux de 2,50 % sur une durée de 15 ans.
L'emprunt est adossé à un contrat d'assurance-vie capitalisé au taux de 4,5 % qui permettra le remboursement du capital au terme.
Gilbert opte pour la soumission des loyers à la TVA. Il pourra par conséquent prétendre au remboursement de la taxe ayant grevé les travaux.
3
Détermination du revenu net foncier de la première année & des 14 années suivantes
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Année 1 : Les déficits constatés sont intégralement imputable sur le revenu global Gilbert. Celui-ci réalisera une économie d’impôt pour un montant de : 32 000 € x 41 % = 13 120 €.
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Année 2-15 : Ce déficit est intégralement imputable sur le revenu global de Gilbert qui réalisera une économie d'impôt annuelle de : 2 000 € x 41 % = 820 €.
