Que désirez-vous savoir ?
Pourquoi investir avec la loi Cosse?
Le dispositif " Louer abordable" dit "Cosse" permet une déduction spécifique des revenus fonciers issus de logements neufs ou anciens. Il s’applique aux logements pour lesquels une convention avec l’Anah a été signée entre le 1er Janvier 2017 et le 31 décembre 2022.
Plus le loyer pratiqué est modeste, compte tenu de sa localisation, plus la déduction fiscale est élevée : de 15 à 70 % pour une location "classique" et jusqu’à 85 % pour une location solidaire à une association agréée, ou une location par l’intermédiaire d’un mandat de gestion avec une agence immobilière sociale agréée (intermédiation locative).
Le dispositif « Louer Abordable » s’adresse aux propriétaires d’un bien mis sur le marché locatif afin de les inciter à fixer un montant de loyer raisonnable et accessible aux ménages modestes ayant des difficultés à se loger en ville.
La récompense se présente donc sous forme de déduction fiscale des revenus locatifs, évoluant en fonction de l’effort fourni par le bailleur.
Le dispositif "Cosse" est destiné aux propriétaires qui souhaitent donner en location nue un logement et qui souhaitent limiter d’imposition de leurs revenus fonciers. C’est une alternative au passage en location meublée, voire à la mise en société assujettie à l’IS.
Loi Cosse : Défiscalisez avec une opération à caractère social
Qu’est-ce que le dispositif Cosse ?
Entrée en vigueur le 1er février 2017, la loi Cosse a été promulguée dans le but d'inciter les propriétaires bailleurs à mettre leur bien immobilier, situé dans des zones où la demande en logement est forte, en location à un prix abordable.
Ce dispositif est destiné à encourager la location aux personnes aux revenus modestes. Les biens neufs et anciens (avec ou sans travaux) sont éligibles au dispositif. Cependant, seuls les logements loués vides sont concernés. Le logement loué doit être affecté à l'habitation principale du locataire et respecter un niveau de performance énergétique.
Pour bénéficier de l'avantage fiscal de ce dispositif, vous devez signer une convention avec l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH). La convention peut être conclue en secteur locatif « très social », « social » ou « intermédiaire ».
Par la suite, vous vous engagez à louer votre bien immobilier pendant une durée de six ans (bien sans travaux) ou de neuf ans (biens avec travaux subventionnés):
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A des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, en fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer fiscal.
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Pour un loyer plafonné en fonction du type de convention et de la situation géographique du bien.
En échange, vous pouvez appliquer une déduction forfaitaire.
Le montant de l'avantage fiscal varie en fonction du lieu de situation du bien conventionné. Il peut s'étendre de 15 % à 70 % du montant des loyers perçus. L'avantage fiscal consiste en une déduction de ce montant sur les revenus du propriétaire bailleur. La déduction fiscale peut être de 85 % si le propriétaire confie la gestion de son bien à une association agréée (intermédiation locative).
Profil des investisseurs
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Le dispositif "Cosse" est destiné aux propriétaires qui souhaitent donner en location nue un logement et qui souhaitent limiter d’imposition de leurs revenus fonciers. C’est une alternative au passage en location meublée, voire à la mise en société assujettie à l’IS.
L’opération est pertinente pour : -
Les contribuables avec des revenus élevés. Plus la tranche marginale d’imposition du contribuable est élevé plus l’avantage fiscal est efficace ;
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Les propriétaires de locaux pouvant être affecté à l’habitation avec ou sans travaux ;
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Les investisseurs en loi Malraux pour en optimiser le régime fiscal ;
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Les propriétaires de locaux pouvant être affectés à l’habitation en zone C.
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Les propriétaires qui ont déjà bénéficié d’avantages fiscaux liés à la location d’immeubles nus et qui souhaitent les prolonger.
Convention ANAH
L’Agence nationale de l’habitat est un établissement public placé sous la tutelle des ministères en charge de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, de l’Action et des Comptes publics et du ministère de l’Économie et des Finances.
L’Anah encourage ainsi les travaux de rénovation et réhabilitation des logements en accordant des aides financières aux propriétaires occupants modestes et aux syndicats de copropriétés fragiles et en difficulté.
Elle propose également aux propriétaires bailleurs privés un contrat pour faciliter la mise à disposition d’un parc locatif rénové à loyer abordable.
Le conventionnement est matérialisé par la signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat.
La réalisation de travaux subventionnés entraîne un allongement de la durée de la convention de 6 ans à 9 ans
Conditions d'éligibilité
Tous les logements situés en France (métropole, DOM…) sont éligibles au dispositif "Cosse". Ils doivent être affectés à l’habitation principale du locataire.
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Le logement peut être neuf ou ancien
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Le logement doit être libre de tout engagement fiscal (Scellier, Pinel, Besson, De Robien, etc.). Ces dispositifs doivent être arrivés à leur terme. Seul le régime Malraux est compatible avec le "Cosse".
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Le logement peut être situé dans toutes les zones géographiques A, Abis, B1, B2, ou C. Pour l’offre locative, la zone C est la moins tendue, contrairement aux zones A et A bis.
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Le logement doit remplir les critères de décence permettant d’y établir une habitation principale. C'est-à-dire qu'il doit cumulativement :
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satisfaire aux obligations de sécurité physique et de la santé des locataires,
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comporter les éléments d'équipement et de confort le rendant conforme à un usage d'habitation,
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être doté d'une surface habitable minimum,
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répondre à des conditions de performances énergétiques minimales : protection contre les infiltrations d'air, étanchéité à l'air, aération suffisante et permettant le renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité
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Travaux
Le régime fiscal "Cosse" est applicable avec ou sans travaux.
La réalisation de travaux d’amélioration n’est obligatoire qu’en zone C, à défaut d’intermédiation locative.
Ailleurs, les travaux ne sont pas obligatoires, sauf s’ils sont indispensables à la remise en état du bien.
Les travaux réalisés peuvent être subventionnés ou non.
En cas de subventionnement Anah, la convention signée est indépendante de celle du régime fiscal "Cosse".
Elle prévoit un engagement de location et de conservation du bien à des conditions de loyer spécifiques.
Fiscalité
Dans les zones A bis, A, B1, où le déséquilibre est important entre l’offre et la demande, la déduction s’élève à :
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30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
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70 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
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85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative
En zone B2, les taux sont de :
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15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
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50 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
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85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative
En zone C :
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50% des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, sous condition de réalisation de travaux d’amélioration
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85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative
L'intermédiation locative, qui consiste à confier son bien à un tiers (agence immobilière à vocation sociale ou organisme agréé), en location ou en mandat de gestion, à destination de ménages en précarité, permet ainsi une déduction fiscale de 85 %, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement.
Conditions liées au logement
Pour bénéficier du dispositif, le logement ne peut être loué aux membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants du propriétaire ni à une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.
Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil en fonction de la composition du foyer qui dépend également du type de convention passée avec l’Anah.
Le propriétaire a le choix entre 3 niveaux de loyer en fonction du type de convention qu’il passe : intermédiaire, social, très social.
Le dispositif « Louer abordable », ou dispositif Cosse d’après le nom de la ministre du Logement, fonctionne sur un principe bien connu des investisseurs dans l’immobilier : bénéficier d’une économie d’impôt, en l’occurrence une déduction fiscale sur les revenus fonciers, en échange d’un loyer modéré.
Cet abattement peut aller de 15 à 70 % des loyers perçus. Il est possible d'aller jusqu'a 85% pour les propriétaires qui confieront la gestion de leur bien à une association agréée.
Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, le propriétaire doit signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) : 6 ans sans travaux et 9 ans si le propriétaire se voit allouer des aides aux travaux et s'engager à louer son bien pour toute la durée de la convention.
Avantageuse pour les propriétaires et abordable pour les locataires, la loi Cosse a pour objectif de lutter contre la crise du logement en pleine expansion ces dernières années. Elle permet de remettre sur le marché des logements du parc privé, pour des loyers modérés.
Le taux de déduction est fixé selon la localisation du logement que vous allez mettre en location, ainsi que le caractère plus ou moins social du loyer que vous avez fixé :
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Votre bien est situé dans les zones A bis, A ou B1, vous bénéficierez d’un taux de déduction de 30 % si vous fixez un loyer intermédiaire, de 70 % si vous fixez un loyer social ou très social, et de 85 % si vous fixez un loyer intermédiaire locatif.
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Votre bien est situé dans la zone B2, vous bénéficierez d’un taux de déduction de 15 % si vous fixez un loyer intermédiaire, de 50 % si vous fixez un loyer social ou très social, et de 85 % si vous fixez un loyer intermédiaire locatif.
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Votre bien est situé dans la zone C, vous bénéficierez d’un taux de déduction de 85 % si vous fixez un loyer intermédiaire locatif.
Le propriétaire doit respecter un plafond de loyer : ce loyer hors charge/m²/mois sera fixé de la façon suivante :
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En zone Abis, il ne pourra dépasser 16,83 € en plafond intermédiaire, 11,77 € en plafond social et 9,16 € en plafond très social.
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En zone A, il ne pourra dépasser 12,5 € en plafond intermédiaire, 9,06 € en plafond social et 7,05 € en plafond très social.
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En zone B1, il ne pourra dépasser 10,07 € en plafond intermédiaire, 7,80 € en plafond social et 6,07 € en plafond très social.
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En zone B2, il ne pourra dépasser 8,75 € en plafond intermédiaire, 7,49 € en plafond social et 5,82 € en plafond très social.
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En zone C, il ne pourra dépasser 8,75 € en plafond intermédiaire, 6,95 € en plafond social et 5,40 € en plafond très social.
Enfin, le propriétaire bailleur doit s’engager à louer son bien à un ménage modeste, ce qui sous-entend le respect d’un plafond spécifique de ressources.
Avantages & Inconvénients de la loi Cosse
Loi Cosse
Exemple d’utilisation du dispositif Cosse
1
Situation initale
Juliette et Clément souhaitent investir dans l’immobilier afin de louer le logement qu’ils vont acheter pour rembourser le crédit et profiter ensuite de revenus complémentaires.
Ils ont une TMI à 30% et payent 4 000 € d’impôt sur le revenu. Ils souhaitent éviter d’en payer plus.
2
Investissement dans du Cose
Ils décident d'investir dans du Cosse l. Ils vont fixer un loyer de 250 € inférieur au plafond de 8,08 €/m2 pour cette zone. En parallèle, ils passent un contrat avec l’Anah.
3
Situation finale
L'appartement se situant en zone B1, ils ont le droit à un abattement de 70% sur leurs loyers annuels. Au lieu de prendre en compte 3 000 € de loyers, ils vont déclarer 900 € lors de leur déclaration d’impôt.
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S’ils n’avaient rien fait : 30 % sur 3 000 € = 900 € d’impôt
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Avec le dispositif « Cosse » : 30 % sur 900 € = 270 € d’impôt
Ils seront également soumis aux prélèvements sociaux.
