Que désirez-vous savoir ?
Pourquoi investir en loi Pinel ?
Le dispositif Pinel vous aide à vous constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de conditions fiscales avantageuses.
Vous percevrez des loyers tout en profitant de réductions d'impôt.
Les principaux avantages de la loi Pinel sont les suivants :
-
Abattement fiscal pouvant atteindre 63 000€ sur 12 ans
-
Possibilité de louer le bien acquis à sa famille
-
Constitution d’un patrimoine immobilier
-
Préparation de sa retraite grâce aux loyers perçus et la plus-value de revente
Le dispositif Pinel concerne les investissements dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 .
Jusqu’au 31 décembre 2022
La réduction d’impôt sur le revenu peut atteindre jusqu’à 21 % du prix du logement dans la limite de 300.000 € par an et de 5 500 € par m².
-
Les investisseurs peuvent choisir la durée de leur engagement : 6 ou 9 ans avec possibilité de renouvellement jusqu’à 12 ans ;
-
Ils peuvent louer le logement acquis à partir du 1er janvier 2015 à leurs ascendants ou descendants sous certaines conditions ;
-
L’avantage fiscal pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est aligné sur celui des particuliers.
La mise en place du dispositif Pinel répond à des objectifs que le gouvernement français souhaite remplir pour relancer le logement. Les principaux sont les suivants :
-
Encourager les particuliers à investir dans l’immobilier neuf à destination locative
-
Stimuler la construction de logements dans des villes où la demande locative est forte (« zones tendues »)
-
Développer l’offre de logements locatifs aux loyers contrôlés et raisonnables
Loi Pinel : Construisez un patrimoine & Défiscalisez
Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?
Et le Pinel outre-mer ?
Le dispositif Pinel est préconisé pour les contribuables qui ont leur domicile fiscal en France et dont l’impôt sur le revenu issu du barème progressif est suffisamment élevé pour imputer la réduction.
La réduction d’impôt Pinel est soumise au plafonnement global des niches fiscales. Il faut donc être vigilant sur la situation fiscale du client et sur les autres avantages fiscaux dont il pourrait bénéficier (crédit d’impôt pour frais de garde des jeunes enfants, souscriptions de parts de FIP ou FCPI, etc.)
Le contribuable doit s’engager à louer l’immeuble nu pendant une durée de 6 ou 9 ans, prorogeable par période triennale jusqu’à 12 ans.
Il n’y aura pas de remise en cause de l’avantage fiscal en cas de décès du contribuable.
La loi Pinel Outre-Mer reprend le principe de la loi Pinel métropole : il s’agit d’un dispositif de défiscalisation immobilière permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf ou réhabilité sur les territoires ultramarins. En contrepartie de la mise en location du bien, le bailleur récupère un pourcentage du montant de son investissement sur sa déclaration de revenus annuelle.
Type de logement
Le dispositif Pinel concerne les investissements dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 .
La réduction d’impôt concerne les biens suivants :
-
Logement neuf
-
Logement en l'état futur d'achèvement
-
Logement que vous faites construire
-
Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
-
Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
-
Local transformé en logement d'habitation
Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale (label BBC 2005, respect de la réglementation thermique RT 2012, label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009, etc.).
Détention du Pinel & avantage du neuf
L'investissement peut être réalisé :
-
en direct,
-
par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, (par le biais d'une SCI)
-
ou par la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI, type SCPI Pinel)
Le contribuable doit être pleinement propriétaire de l'immeuble ou des titres (parts de SCI ou de SCPI).
Tout démembrement de propriété est exclu, sauf le cas particulier du décès du contribuable.
Un achat en indivision est tout à fait possible.Chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt calculée sur la fraction des dépenses éligibles correspondant à la quote-part.
L’achat d’un logement neuf présente certains avantages par rapport à une acquisition dans l’ancien :
-
Les droits d’enregistrement sont réduits.
-
Les frais d’entretien pour un logement neuf sont réduits : pas besoin de prévoir des travaux de mise aux normes ou d’amélioration.
-
De meilleures prestations : qualités thermiques et énergétiques
-
Bénéfice de la garantie décennale
Pinel Outre-mer
Le logement doit être situé :
-
dans un département d’outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Mayotte ;
-
ou dans une collectivité d’outre-mer : Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Wallis-et-Futuna.
Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale, variable selon le lieu de situation du bien et selon qu’il s’agit d’une construction neuve ou d’un logement ancien.
Succession & Donation
En cas de décès du souscripteur, le contrat de capitalisation se distingue du contrat d'assurance vie par l'absence d'exonération de droits de succession.
Le contrat de capitalisation présente la particularité de ne pas se dénouer au décès de son souscripteur. Le conjoint et/ou les héritiers du défunt se substituent donc à celui-ci.
L'héritier est donc soumis au régime de droit commun des successions, mais conserve l'antériorité fiscale du contrat, et pourra continuer à l'utiliser en le conservant, ou en effectuant des retraits ou des versements libres, tout en bénéficiant de la fiscalité applicable en fonction de la date d'ouverture du contrat.
Le contrat de capitalisation peut faire l’objet de donation et / ou de démembrement ou permettre le remploi de fonds démembrés.
À l’extinction de l’usufruit par le décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient titulaire unique du contrat de capitalisation.
En effet, l’application du mécanisme du démembrement permet de réunir l’usufruit et la nue-propriété en franchise de droits de succession. Autrement dit, la valeur de l’usufruit est transmise gratuitement.
Zonage
Le logement doit se situer dans une commune éligible au dispositif, se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, à savoir :
-
zone A ;
-
zone A bis ;
-
zone B1
-
les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense, ou l’a été au cours des 8 années précédant l’investissement.
La zone A bis regroupe les villes à très forte demande, comme Paris, la petite couronne et quelques villes du bassin Genevois français. Les zones A et B1 recouvrent également des villes à fort besoin en logements neufs.
Les zones B2 et C concernent les zones dites « détendues », dans lesquelles l’offre de logements et supérieure à la demande.
Depuis le 31 décembre 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel, ni dans l’ancien ni dans le neuf.
Location Pinel & plafonnement
L'investisseur doit s'engager à louer le bien pendant une durée de 6 ou 9 ans.
Le logement doit être loué vide (non meublé) comme habitation principale.
Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.
La durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans.
Le loyer ne doit pas être supérieur à un certain plafond déterminé en fonction de la zone dans laquelle est situé le logement, pendant toute la durée de l'engagement de location.
Le plafond du loyer doit être respecté pendant toute la durée de l'engagement de location. Le loyer à prendre en compte est le loyer hors charges.
Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser, à la date de conclusion du bail, un certain plafond revalorisé chaque année.
En matière de logement, la France est découpée en plusieurs zones ; le fameux zonage A/B/C.
Créé en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement locatif dit Robien.
Il a été révisé plusieurs fois en 2006 et 2009.
Le critère de classement dans une des zones est la tension du marché immobilier local, c’est-à-dire l'équilibre en l'offre locative et la demande.
Le zonage A/B/C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C).
-
Zone A bis : Paris ainsi 76 communes de la petite couronne
-
Zone A : Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
-
Zone B1 : La totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse, les DROM)
-
Le dispositif Pinel ne se cantonne pas aux limites de la métropole. Tous les départements et régions d’Outre-mer sont éligibles au dispositif Pinel : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, La Nouvelle-Calédonie, Polynésie française ainsi que les îles Wallis-et-Futuna.
-
Elles sont classées en zone B1.
-
-
-
Zone B2 : Les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture
-
Zone C : Reste du territoire
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. La réduction d’impôt dite Pinel s’applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus 2 logements.
Le montant total investi est retenu dans la limite des 2 plafonds suivants :
-
300 000 € par contribuable et par an
-
5 500 € par m² de surface habitable
Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.
Le taux varie en fonction de la durée de l’engagement de location.
Pour le dispositif Pinel Métropole, un taux global de réduction de :
-
12 % pour un engagement de 6 ans ;
-
18 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois) ;
-
21 % pour un engagement de 12 ans (9 ans prorogé une fois ou 6 ans prorogé deux fois).
Pour l’imposition 2021 de vos revenus de 2020, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution du montant de l’impôt dû supérieure à 10 000 €.
Pour le dispositif le Pinel Outre-mer, un taux global de réduction de :
-
23 % pour un engagement de 6 ans ;
-
29 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois) ;
-
32 % pour un engagement de 12 ans (9 ans prorogé une fois ou 6 ans prorogé deux fois).
Pour l’imposition 2021 de vos revenus de 2020, si vous avez aussi réalisé des investissements en outre-mer, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution du montant de l'impôt dû supérieure à 18 000 €.
Avantages & Inconvénients du Pinel
Dispositif Pinel
Exemple d'investissement en Pinel
1
Situation initale
Corinne et Gilles sont mariés et propriétaires de leur résidence principale.
Ils souhaitent investir dans l’immobilier.
Objectif : louer le logement qu’ils vont acheter pour rembourser le crédit et profiter ensuite de revenus complémentaires.
Ils payent 7 000 € d’impôt sur le revenu et désire profiter de leur investissement pour réduire leur imposition.
2
Dispositif Pinel
Guidés par leur CGP, ils décident d’investir dans du Pinel.
Le prix de l’opération, commissions et frais de notaire dans le neuf inclus, s’élève à 176 500 €.
Ils optent pour un engagement de location de 12 ans, soit une réduction de 21 % du prix de leur investissement répartie par an .
3
Situation finale
-
2 % par an les 9 premières années, soit 3 530 € par an de réduction d’impôt,
-
1 % par an les 3 dernières années, soit 1 765 € par an de réduction d’impôt.
Au total, ils profitent d’une réduction d’impôt totale de 37 065 €.
