Que désirez-vous savoir ?
Pourquoi acquérir ou vendre en viager ?
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle).
Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.
En France, il existe deux types de ventes en viager
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Le viager libre
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et le viager occupé.
La vente immobilière en viager permet :
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De percevoir un capital et/ou des revenus jusqu'à la mort
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De conserver la jouissance de son logement
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De profiter d'avantages fiscaux
Le viager consiste à acquérir un bien, mais sans forcément l’occuper immédiatement contrairement à une acquisition classique. En effet l’acquéreur ne peut occuper le logement que lorsque le vendeur décède s’il s’agit d’un viager « occupé ».
L’achat d’un bien immobilier en viager permet :
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D’accéder à la propriété immobilière avec une décote
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D’acheter un bien immobilier sans crédit bancaire tout en ayant un paiement échelon
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De profiter d'avantages fiscaux
L'acquisition & La vente en viager :
une stratégie sur le long terme
Qu'est-ce qu'un viager ?
Le viager est une forme de vente immobilière : une personne généralement âgée vend sa maison en contrepartie d'une rente viagère, en conservant, éventuellement, le droit d'y rester vivre.
La vente en viager repose sur le principe d’aléa.
En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée.
(C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.)
Les modalités qui régissent le contrat viager d’un acquéreur et d’un vendeur, sont détaillées dans l’avant-contrat et l’acte authentique.
L’acquéreur (appelé le Débirentier) verse au vendeur (le Crédirentier) une somme fixe, le bouquet, le jour de la signature de l’acte authentique et une rente mensuelle ou trimestrielle (libre accord des parties). Elle est effective le jour de la signature de l’acte notarié et s’arrête au décès du Vendeur.
Les différents viagers
Le viager libre : L’acquéreur dispose du bien. Le prix de vente est plus élevé que pour un viager occupé puisque le vendeur décide de libérer le logement et que l’acquéreur peut en avoir la jouissance immédiate.
Le vendeur, par le biais de ce type de vente, s’affranchit de toutes les charges et travaux, des vacances locatives, de la gestion des loyers impayés.
Il perçoit une rente mensuelle jusqu’à son décès.
L’acquéreur pourra alors utiliser le logement à titre personnel ou le louer pour obtenir des revenus réguliers lui permettant de servir la rente viagère au vendeur.
Le viager libre est assez rare et représente environ 5 à 10 % des transactions
Le viager occupé :
Il représente plus de 90 % des biens vendus en viager.
Le vendeur conserve la jouissance de son logement, il demeure titulaire du droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. Contrairement à un usufruitier, il n’est pas autorisé à louer le bien, il peut seulement y habiter.
Droit d'usage et habitation
Le titulaire de ce droit a la possibilité d’habiter le bien en famille (parents…), mais seulement s’il y a cohabitation.
En effet, il n’est pas possible pour l’acheteur de « prêter » ce logement à de la famille tout en habitant dans un autre lieu.
Ce droit permet à son titulaire (l'usager) de se servir d'un bien appartenant à une autre personne, en l'habitant personnellement par exemple. Il peut aussi en percevoir les fruits (les revenus), mais uniquement à hauteur de ses besoins et de ceux de sa famille.
Ce droit est en conséquence plus restreint qu'un usufruit. Le propriétaire du bien va concéder ce droit en considération de la personne. L'usager devra alors se comporter comme s'il s'agissait de son propre immeuble.
Lors de décès de cet acheteur, la famille devra d’ailleurs quitter le bien. En cas de grande vieillesse ou de maladie, il n’est pas rare que le vendeur doive quitter le bien.
Dans ce cas, est prévue une clause, qui énonce que l’acheteur doit payer un supplément de rente de% de la valeur locative du bien lors de la signature du contrat. Cette clause prend également effet si le vendeur ne souhaite pas profiter de son droit d’usage et d’habitation.
Type de biens à acheter & Prix de vente du viager
Tout type de bien immobilier peut s’acheter en viager : appartement, maison, hôtel particulier, terrain constructible, etc.
Toutefois, l’essentiel du marché porte sur des biens de taille moyenne, généralement de 2 à 3 pièces, situés en région parisienne ou dans le sud de la France.
Ce sont deux zones géographiques qui associent une grande proportion de personnes âgées et de la présence de nombreux investisseurs.
Les parties sont libres de fixer le prix de vente (prix de marché, selon l’offre et la demande), toutefois il résulte d’un calcul complexe faisant intervenir plusieurs facteurs :
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la valeur du bien : il faut faire appel à un expert immobilier pour évaluer le bien et déterminer la valeur de marché.
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le droit d’usage et d’habitation du vendeur : application d’un abattement d’occupation, sur la valeur du logement, inversement proportionnel à l’âge du vendeur.
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Le taux de rendement du bien : il convient de chiffrer le manque à gagner pour l’acquéreur sur la valeur locative du bien en estimant le montant du loyer théorique par rapport à la durée de l’espérance de vie du vendeur.
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l’âge du crédirentier et son espérance de vie qui peut être estimée en utilisant les tables de mortalité de l’INSEE ou celles des compagnies d’assurances.
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la réversibilité éventuelle de la rente au profit d’un second crédirentier.
Une fois le prix de vente déterminé, la répartition entre bouquet et rente viagère est librement établie entre les parties (ni l’un, ni l’autre ne sont obligatoires).
Les clauses en viager
Les clauses en viager
Des garanties sont insérées dans le contrat de vente et elles ont surtout pour but de protéger le vendeur. Ainsi, plusieurs clauses peuvent être rédigées :
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La clause résolutoire ou privilège du vendeur : elle permet au crédirentier de récupérer le bien si vous cessez de lui verser les rentes ;
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La clause de conservation du bouquet si la vente vient à être résiliée notamment en cas de non-paiement de la rente viagère ;
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La clause d’indexation : elle permet de revaloriser la rente en fonction par exemple d’un indice publié par l’Insee. Cette clause en faveur du vendeur peut être particulièrement utile si on estime que la durée du viager va s’étaler sur une longue période dans un secteur où l’immobilier subit une forte croissance.
Fiscalité
Pour l'acquisition en viager :
Pas de revenus fonciers à déclarer contrairement à un propriétaire bailleur
Valeur IFI limitée
Émoluments du notaire et coût fiscal réduits, car ils sont calculés sur la valeur " occupée " du bien (valeur vénale – abattement d’occupation)
Pour la vente en viager :
La cession de la résidence principale bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière constatée
Rente viagère fiscalisée pour partie
Valeur IFI limitée au droit d’usage
Droits de succession réduits puisque le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur
La rente viagère génère une imposition réduite. Un abattement progressif est appliqué en fonction de l’âge du vendeur et du type de rente.
Barème de la fiscalité pour les rentes viagères :
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70 % si le vendeur est âgé de moins de 50 ans,
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50 % si le vendeur est âgé de 50 à 59 ans,
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40 % si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans,
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30 % si le vendeur est âgé de plus de 69 ans.
A noté que : le bouquet représente généralement 20 à 30% de la valeur du bien, voire plus si le vendeur a besoin d’un capital ou moins s’il préfère une rente viagère importante. Une fois le montant du bouquet arrêté, le solde du prix de vente est converti en rente viagère.
La périodicité de la rente est librement fixée par les parties. Elle est habituellement mensuelle.
La notion d'aléa
L’aléa est une condition nécessaire d’une vente en viager. S’il n’y a pas d’incertitude, le contrat peut être annulé. Aléa et viager vont de pair.
Le viager est par nature un contrat aléatoire, puisque le prix total versé sera fonction d’un élément inconnu : la date du décès du vendeur.
La particularité essentielle de la vente en viager est que la durée de versement de la rente n’est pas connu d’avance et le montant total de l’investissement non plus.
Pour l’investisseur, le principal risque lié à cet aléa est la durée de vie plus longue que prévu du vendeur.
S’il n’y a pas de caractère aléatoire, le contrat de vente en viager est nul.
Le contrat de vente en viager également nul si :
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la rente est constituée sur la tète d’une personne qui décède dans les 20 jours suivant la date de vente,
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le vendeur était atteint d’une maladie dont elle était atteinte au moment de la vente (art 1975 du code civil). Peu importe si l’acheteur ignorait ou non l’existence de cette maladie.
Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché.
Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. À partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente.
La valeur d’une rente est donc estimée selon les barèmes de la table de mortalité établis par l’INSEE, les Compagnies d’Assurance comme CNP Assurances (anciennement appelé la Caisse Nationale de Prévoyance).
Le principe de calcul de la rente viagère est que
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si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement.
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S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.
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Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.
Une baisse de la rente peut être prévue dans le cas où le viager porte sur deux crédirentiers et que l’un deux décède.
La rente est calculée selon la valeur du bien immobilier et le taux de revenu hors inflation du capital.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).
Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments :
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la valeur foncière du bien
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l’âge du vendeur
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le versement d’un bouquet et son montant
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le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.
Par ailleurs, un bien vendu en viager occupé connait nécessairement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subit par l’acquéreur qui court jusqu’au décès du vendeur.
Attention : La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.
Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente.
Par ailleurs, la rente viagère connait un régime fiscal avantageux.
En effet, bien que la rente viagère soit soumise à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du 1er versement de la rente.
Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :
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70 % pour un 1er à moins de 50 ans
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50 % pour un 1er versement de 50 à 59 ans
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40 % pour un 1er versement de 60 à 69 ans
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30 % pour un 1er versement à plus de 69 ans.
Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.
Enfin, le vendeur a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble, par exemple, même s’il continue d’occuper le bien.
En revanche, s’il occupe le bien, le vendeur continue de s’acquitter de la taxe d’habitation.
Lorsque l’on vend un bien en viager, la plus-value est taxée l’année de la cession. L’impôt calculé sur la plus-value varie suivant la situation.
On distingue ainsi deux cas.
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Le premier correspond à la vente de la résidence principale. En effet, en vertu de l’article 150 U du CGI, la plus-value résultant de la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt. Il n’y a donc pas lieu de calculer le prix de cession.
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Deuxièmement, dans le cadre de la vente d’une résidence secondaire, la plus-value est calculée à partir du prix fixé dans l’acte de vente. Ce dernier est composé du montant d’un éventuel bouquet et de la valeur en capital de la rente.
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Toutefois, si le crédirentier possède le bien depuis au moins 22 ans il n’a pas à payer la part correspondant à l’impôt sur le revenu. De plus, il est exonéré totalement d’impôt sur la plus-value dans le cas où il est propriétaire du bien depuis au moins 30 ans.
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Avantages & Inconvénients de l'acquisition en viager
Avantages & Inconvénients de la vente en viager
Viager
Exemple d'acquisition en viager
1
Situation initale
Philippe & Mélanie sont un jeune couple. Ils ont déjà une maison et souhaitent investir de nouveau dans l’immobilier sans recourir à un crédit.
Avec leurs économies respectives, ils auraient un apport de 200 000 €.
Leur capacité d’épargne mensuelle est de 3 000 €.
Jack, quant à lui, est âgé de 80 ans. Il est propriétaire d’un appartement estimé à 422 000 €.
Il souhaite continuer à habiter son logement, mais a besoin de 100 000 € pour assurer son train de vie et ses passions ;
À ce titre, il envisage donc de vendre son appartement en viager.
2
L'acquisition en viager exemple
Pour un viager « occupé », compte tenu de l’âge de Jack, de son espérance de vie le prix de vente de l’appartement doit être diminué d’un abattement d’occupation estimé à 28 %, soit 122 000 €.
Le prix de vente viager « occupé » serait donc de 300 000 € (= 422 000 – 122 000) réparti entre :
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le bouquet souhaité par Jack de 100 000 €,
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et une rente viagère, versée jusqu’à son décès estimée à 23 000 € soit 1 900 € par mois
3
Situation finale
Si Jack décède dans les 8 ou 9 ans de l’achat (espérance de vie prévisionnelle), Hélène et Baptiste deviendront plein propriétaires de l’appartement sans coût supplémentaire !
Notons que le bouquet de Jack n’est soumis à aucune fiscalité et que ces rentes ne sont pas totalement imposés (abattement en fonction de l’age)
