Que désirez-vous savoir ?
Pourquoi louer en meublé ?
L’atout principal de la location meublée réside dans sa fiscalité très avantageuse.
En effet, le régime Réel Simplifié permet souvent aux loueurs en meublé de ne pas payer d'impôts sur plusieurs années grâce notamment à la possibilité d'amortir le bien loué et de déduire toutes les charges inhérentes à l'activité de location meublée.
En contrepartie du mobilier fourni au locataire, de façon évidente, le loyer des logements meublés est plus élevé que celui des logements vides.
Vous pouvez demander un loyer 10 % à 30 % plus élevé pour une location meublée que pour un logement vide équivalent en termes de surface, qualité et emplacement, ce qui vous assure une meilleure rentabilité brute.
De la même façon, le montant maximum du dépôt de garantie exigible par le bailleur excède celui des logements non meublés.
En effet, dans une location non meublée, le propriétaire-bailleur peut exiger au maximum 1 mois de loyer en guise de dépôt de garantie contre 2 mois pour un logement meublé.
Il existe deux types de location meublée :
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La location meublée non professionnelle (LMNP)
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La location meublée professionnelle (LMP)
Tous deux sont régis par des règles spécifiques.
En général, la location meublée permet :
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D’obtenir des revenus complémentaires faiblement fiscalisés,
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De diversifier ses actifs et ses sources de revenus.
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De bénéficier d’une couverture sociale (LMP)
Location meublé : Rentabilité & Fiscalité attractive
Comment fonctionne la location meublée ?
La location meublée est destinée aux personnes qui souhaitent diversifier leurs actifs et leurs sources de revenus, ou tout simplement se constituer un revenu complémentaire à terme en maîtrisant la fiscalité.
Elle consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
Un logement meublé est un logement comportant au minimum certains meubles, pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Un logement meublé est un logement décent équipé d’un d’ameublement minimum : Literie avec couette ou couverture. Volets ou rideaux dans les chambres.
S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, mais la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants.
Moins répandue que la location vide, la location meublée permet de répondre à la demande de logement des étudiants, des personnes qui déménagent pour des raisons professionnelles, des expatriés et autres personnes mobiles qui ne souhaitent pas s’encombrer de meubles.
Deux statuts se démarquent en fonction de certains seuils d’éligibilité :
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Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)
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loueur en meublé professionnel (LMP)
Pour être loueur en meublé non professionnel (LMNP), les revenus annuels ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou 50 % des revenus globaux du foyer. Le statut s’applique dès lors que l’une de ces deux conditions est remplie. À l’inverse, lorsque les revenus locatifs annuels dépassent les 23 000 euros et qu’ils représentent plus de 50 % des revenus du foyer, alors c’est le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui s’impose.
En location meublée, il existe plusieurs types de contrat de location qui diffèrent selon la durée et le motif de séjour des occupants du logement :
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Bail location meublée résidence principale : Si le logement constitue la résidence principale du locataire, il convient de lui faire signer un bail location meublée Résidence Principale.
Ce contrat de location, soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est conclu pour une durée de 12 mois, tacitement renouvelable. -
Bail mobilité : Il s'adresse aux locataires en situation de mobilité (étudiants, stage, mission, mutation, formation professionnelle) qui ont besoin d'un logement pour une durée temporaire comprise entre 1 et 10 mois.
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Bail étudiant : Le bail étudiant est une alternative au bail meublé classique. Ce bail ne peut être proposé qu’aux logements meublés, destinés à des locations de plus courte durée. Il est d’une durée de neuf mois non renouvelable.
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Bail location meublée saisonnière :Le contrat de location meublée saisonnière est conclu pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs.
Le locataire est donc engagé sur toute la durée de la location, sauf si des dispositions contractuelles lui permettent de donner son congé avant la date de fin du contrat de location meublée saisonnière qu’il a signé avec le propriétaire bailleur.
LMNP hors résidence services
La location meublée non professionnelle (hors résidence de service) répond à différents objectifs :
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Préparer sa retraite,
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Diversifier son patrimoine,
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Augmenter son revenu disponible.
La location peut porter sur un bien ancien ou neuf. Vous pouvez acheter un appartement ou une maison pour faire de la location meublée, ou si vous avez déjà un bien loué vide, vous pouvez le meubler.
Il ne s’agit pas ici d’obtenir une réduction d’impôt ou de créer un déficit imputable sur le revenu global.
La location meublée permet de bénéficier du régime des BIC, régime plus avantageux que celui des revenus fonciers, permettant ainsi de diminuer le revenu imposable du
contribuable.
Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. À ce titre, vous pouvez choisir entre 2 méthodes de calcul :
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Micro-BIC
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Réel BIC
Loueur meublé Professionnel
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :
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Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile.
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Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.
Le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP) est réservé aux locaux d'habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
Le statut de loueur en meublé professionnel vous permet de réaliser des économies d’impôt et d’obtenir une couverture sociale tout en vous constituant ou en optimisant votre patrimoine immobilier locatif.
Le loueur en meublé professionnel peut déduire les déficits éventuels de son revenu global sans limitation de montant (alors que le non-professionnel peut seulement utiliser le déficit sur ses revenus de même nature).
Si vous vendez votre bien en tant que loueur en meublé professionnel, la plus-value est totalement exonérée lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédentes la cession. Il faut aussi que l’activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans.
L’exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.
Au-delà de ces montants, toutes les plus-values sont toutefois considérées à long terme et taxées à 30 %. Depuis la loi de finances de 2018, le gain est imposé à un taux forfaitaire de 30 % prélèvements sociaux compris (impôt sur le revenu au taux de 12,8 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %) et n’entre plus dans le barème progressif. Il est important de noter que le LMP sous le régime micro ne peut bénéficier de l’exonération
Enfin, en tant que loueur en meublé professionnel, vous pouvez être exonéré d’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) sous certaines conditions.
L’exonération est applicable pour les biens immobiliers puisqu’ils sont utilisés dans le cadre d’une profession commerciale. La location meublée professionnelle correspond à l’exercice d’une véritable profession, car elle est exercée à titre habituel et permet de subvenir aux besoins.
LMNP Résidence de service
LMNP Résidence de service
Acheter un bien locatif dans une résidence de services vous permet de vous constituer un patrimoine, d’obtenir des revenus complémentaires, en évitant les contraintes de gestion locative puisqu’un professionnel s’en occupe à votre place.
Ces logements sont tous au sein d’une résidence proposant des services adaptés aux besoins de la clientèle ciblée salle de sport, piscine, conciergerie ...
Il existe différents types de résidences de services et de secteurs sur le marché de la location meublée par exemple :
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Les résidences étudiantes,
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Les résidences de tourisme,
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Les résidences sénior ou encore les EPHAD.
La résidence de services est gérée par un exploitant (gestionnaire) avec qui vous concluez un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum.
C'est l'exploitant qui se charge de la gestion locative du logement.
A ce titre, Il doit :
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trouver les locataires,
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percevoir les loyers,
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entretenir les espaces communs,
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effectuer les éventuelles réparations,
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gérer les services destinés aux résidents, etc.
L’exploitant s’engage également à vous verser chaque trimestre un loyer (montant prévu au bail), peu importe que le logement soit occupé ou non. En contrepartie, vous ne pouvez pas disposer de votre bien, vous devez le laisser en location auprès de l’exploitant (sauf contrat particulier vous accordant une jouissance à certaine période de l’année).
Location saisonnière
Le premier atout de la location saisonnière est la flexibilité apportée par ce type d’investissement. En fonction des besoins et des envies le bien peut être loué ou occupé par le propriétaire à sa convenance. Le logement se fait tour à tour résidence secondaire puis investissement rentable.
La location saisonnière permet en effet de dégager un revenu confortable sous couvert d’une bonne localisation. Plus la zone est recherchée et touristique, plus le logement peut être loué cher et la vacance locative éloignée. Pour avoir un ordre d’idée, comptez un loyer à la semaine 2 à 3 fois supérieur en comparaison d’une location classique. La location saisonnière peut donc couvrir tout ou partie d’un crédit immobilier.
Un investissement locatif, c’est toujours le risque de rencontrer des problèmes de loyers impayés. Or, cela peut vous mettre dans une situation très délicate sur le plan financier, surtout si vous avez souscrit un crédit pour investir dans l’immobilier. Ce risque est supprimé avec la location saisonnière, d’autant plus si vous passez par des plateformes pour louer. Les paiements se font en ligne et vous êtes certain d’être crédité. Aussi, vous n’avez pas besoin de souscrire une garantie de loyers impayés, c’est une économie réelle.
Enfin, la location saisonnière permet de bénéficier d’une intéressante fiscalité. Il est en effet possible de déduire de nombreuses charges et d’amortir le bien avec à la clé une belle économie d’impôt.
SARL de famille
SARL de Famille
Il n’est pas possible d’avoir une activité de location meublée dans une SCI (Société civile immobilière) soumise à l’impôt sur le revenu, c’est pourquoi la SARL de famille peut être utilisée pour les biens loués meublés.
La constitution d’une société à responsabilité limitée (SARL) est recommandée pour faciliter la gestion et la transmission de plusieurs biens immobiliers loués meublés. La SARL vous donne la possibilité d’optimiser la transmission de votre patrimoine à vos enfants tout en conservant le contrôle.
Vous pouvez faire l’acquisition de biens locatifs meublés via la SARL ou encore transférer la propriété de biens que vous détenez déjà soit en apportant les biens à la SARL soit en lui vendant.
L’exercice de la location meublée en société est obligatoirement soumis au régime réel. Le régime micro-BIC n’est pas applicable.
Les avantages de passer par une SARL seront double :
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Le passif de la société (dette pour l’acquisition des biens) viendra réduire la valeur des parts sociales
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Il est possible de démembré les parts sociales (donation de la nue propriété)
Fiscalité loueur meublé
Fiscalité loueur meublé
En tant que loueur en meublé, vous pouvez déclarer vos revenus :
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Au régime Micro BIC
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Au régime Réel Simplifié
Par principe, les locations meublées sont exonérées de plein droit de la TVA sans possibilité d’option.
Pour bénéficier du régime micro BIC, vos revenus annuels (chiffre d’affaires) ne doivent pas excéder un plafond de 72 600 € (plafond à ajuster au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année civile si besoin).
Le bénéfice taxable de vos revenus de location meublée, dans le cadre du régime micro BIC, est égal aux recettes annuelles (loyers charges comprises et recettes accessoires) diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %.
Remarque : Dans le cas d’une location meublée de tourisme classé et de chambre d’hôte, l’abattement
applicable est de 71%.
Le régime réel simplifié s’applique de plein droit au contribuable dont les recettes annuelles sont comprises entre 72 600 € et 818 000 € hors taxes.
Il peut s’appliquer, sur option du contribuable, lorsque les recettes sont inférieures à 72 600 €.
Au delà de 818 000 €, vous devez déclarer vos revenus au régime réel normal (non simplifié).
Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les charges suivantes de votre location meublée :
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les factures d’entretien et de réparations
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la taxe foncière (si le bien est inscrit à l’actif)
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les frais d’assurance (si le bien est inscrit à l’actif)
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les frais de gestion etc...
Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les amortissements suivants :
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l’amortissement des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
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l’amortissement du matériel et du mobilier (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
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l’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration (si le bien est inscrit à l’actif)
À savoir : L’amortissement comptable, c’est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier (fenêtres, toiture, façade, etc.) du fait de l’usure ou du temps.
L’amortissement comptable permet de déduire une charge "fictive" (correspondant à la dégradation de l’immeuble) des loyers encaissés sans débours de trésorerie.
Les statuts de LMP et LMNP s’adressent aux particuliers qui souhaitent louer leurs biens en meublé.
En effet, ces derniers ont le choix entre deux statuts pour déclarer leurs revenus issus de la location meublée, à savoir :
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le statut de loueur en meublé professionnel (LMP),
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le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
L’investisseur qui souhaite bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel doit remplir cumulativement les deux conditions suivantes :
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Les recettes annuelles retirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures 23 000 € ;
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Ces recettes sont supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions de retraites, rentes viagères à titre gratuit et à titre onéreux, bénéfices industriels et commerciaux hors location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI).
Le non-respect de l’une de ces conditions confère automatiquement le statut de louer meublé non professionnel.
Contrairement au LMNP qui ne peut déduire son déficit constaté au titre de l’activité de location meublée que sur les revenus de ses locations meublées, le loueur en meublé professionnel peut le reporter sur le revenu fiscal global.
En cas de plus-value lors de la cession d’un bien loué, celle-ci ne sera pas imposée selon le régime des plus-values privées comme c’est le cas pour le LMNP mais selon le régime des plus-values professionnelles.
Ce sera le cas si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes brutes locatives n’excèdent pas 90 000 €.
Le LMP bénéficiera donc de la fiscalité avantageuse de ce régime d’imposition des plus-values.
Concernant l'IFI, les biens nécessaires à une activité professionnelle sont exonérés d’impôt, s’ils ont un lien direct avec l’exploitation et s’ils sont utilisés effectivement et exclusivement pour les besoins d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Dans le cadre du statut de LMP, les biens loués sont considérés comme des biens professionnels si le loueur remplit des conditions spécifiques, différentes de celles applicables en matière d’impôt sur le revenu.
Enfin, le LMP est soumis aux charges sociales professionnelles ce qui lui permet de bénéficier d’une couverture maladie et d’une assurance vieillesse.
Si les recettes annuelles hors taxes ne dépassent pas 72600 € (revenus 2020)*, le régime micro-BIC (micro-entreprise) s'applique de plein droit **.
*recettes inférieures à 72 600 € pour les meublés dans le cas général, inférieures à 176 200 € pour les chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés.
** hors option pour le régime réel (voir plus bas)
Le contribuable est fiscalisé sur la base des recettes de la location, diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais :
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De 50 % dans le cas général
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De 71 % dans le cas des chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classé
Le montant net après déduction de cet abattement est ajouté aux autres revenus du contribuable et imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu
Remarque : l’abattement minimum déductible est de 305 €. Donc, si les recettes sont inférieures ou égales à 305 €, cette activité de location ne génère aucun impôt. Attention lors de l'application du forfait, les charges ne peuvent pas être déduites.
Au-dessus de ce seuil, le régime réel s’appliquera automatiquement.
Dans le cadre du régime réel d’imposition, un grand nombre de charges peuvent être imputées des revenus de la location à condition d’avoir les factures correspondantes :
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la taxe foncière, taxe d’habitation et CFE ;
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les charges de copropriété ;
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l’assurance de votre bien immobilier ;
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les achats divers de fournitures et matériel dans la limite de 500 € ;
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l’entretien et les réparations dans la maison ou dans l’appartement loué ;
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les honoraires de l’agence ou du gestionnaire de bien ;
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les frais de notaires suite à l’achat du logement ;
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les honoraires de l’expert-comptable ;
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les intérêts et les frais de dossier consécutifs au prêt immobilier ;
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les frais de procédure suite à un litige avec un locataire ;
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les provisions pour risques d’impayés ;
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les frais d’électricité, eau, gaz, fuel et autres énergies ;
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les frais courant de type abonnement internet, téléphone…
Avantages & Inconvénients du loueur meublé non professionnel
Avantages & Inconvénients du loueur meublé professionnel
Acquisition LMNP
Exemple d'investissement en LMNP
1
Situation initale
Aurélie possède un bien locatif vide (nu) pour lequel l’emprunt a été intégralement remboursé. Elle aimerait le louer, mais trouve la fiscalité trop importante.
2
Si elle loue le bien en meublé
En louant en meublé, Aurelie peut espérer un loyer plus élevé, qu’une location nue, estimé à 5 800 € (+20 %).
Si elle opte pour le régime micro-BIC, elle pourra prétendre à un abattement de 50 % sur le montant des loyers perçus, soit 2 900 €.
Comme elle à un taux marginal d’imposition de 41 % (+ les P.S) , Aurelie disposera d’un revenu NET de (5 800 – 1 000 – 1 689) 3 111 € par an.
