Acquisition-Vente
Nue-propriété

 

Développer un patrimoine immobilier sans augmenter les impositions IR/IFI

ou

Percevoir un capital immédiat en conservant la jouissance d’un logement

 
 

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Les spécificités du Produit

En un coup d'œil, vous comprendrez les grandes spécificités de cette solution

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Pourquoi acquérir ou vendre en nue-propriété ?

Acheter un bien immobilier en nue-propriété, c’est-à-dire en renonçant à son droit  d’en user pendant une certaine durée peut être une stratégie d’investissement efficace.

 

L’achat en nue-propriété présente de nombreux intérêts. Le nu-propriétaire acquiert automatiquement la pleine propriété du bien à la fin du démembrement de propriété.
 

En effet, Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier permet :

  • de capitaliser sans imposition

  • d’obtenir une rémunération directe et indirecte (IFI)

Vendre un bien immobilier en nue-propriété permet de conserver l’usufruit de ce dernier.

 

Ainsi, le crédirentier (Créancier d’une rente - opposé à débirentier) pourra continuer d’occuper un bien, de le louer et d’en tirer des revenus durant sa vie.

 

C’est une solution adaptée si le besoin de trésorerie est important, car elle maximise le montant du bouquet s’il n’y a pas de rentes viagères.

 

Vendre la nue-propriété d’un bien immobilier permet :

  • d’obtenir immédiatement un capital (= valeur de la nue-propriété)

  • si le vendeur détenait la pleine propriété, il conserve l’usufruit et peut utiliser le bien ou le louer pour percevoir des revenus complémentaires

 
Immeuble moderne

L'acquisition & La vente en nue-propriété :
une stratégie judicieuse

 

Comment fonctionne l’achat/Vente en nue-propriété ?

 

Il est possible de réaliser un investissement immobilier en limitant les frais grâce au démembrement de propriété.

L’achat/vente en nue-propriété est un contrat de cession immobilière portant sur un démembrement de la propriété du bien immobilier.

 

Le droit de propriété en tant que droit réel est ainsi démembré en nue-propriété et en usufruit. La nue-propriété est le droit réel permettant à son titulaire de disposer de l’immeuble à sa guise. Il s’agit essentiellement du droit d’aliéner l’immeuble. Quant à l’usufruit, il permet à son titulaire de conserver l’usage et l’utilisation économique du logement (mise en location). 

L’achat en nue-propriété présente de nombreux intérêts. Le nu-propriétaire acquiert automatiquement la pleine propriété du bien à la fin du démembrement de propriété. Le nu-propriétaire n’est pas considéré comme « propriétaire » des biens, certains frais liés à la propriété ne lui incombent donc pas comme la Taxe Foncière. Généralement l’achat de la nue-propriété d’un bien se fait en un seul paiement un « gros bouquet » sans rentes viagères. Ce système permet donc d’acheter un bien sur une valeur décotée sans le souci de l’aléa comme dans le cadre d’une vente en viager ou celui-ci influera sur le prix effectivement payé à terme.

Vendre un bien immobilier en nue-propriété permet de conserver l’usufruit de ce dernier. Ainsi, le crédirentier pourra continuer d’occuper un bien, de le louer et d’en tirer des revenus durant sa vie. 

 

Le principe du démembrement

Le démembrement est la séparation, en droit civil, des prérogatives de la propriété (usus, fructus et abusus) d’un bien entre plusieurs personnes.

Le bien peut être meuble ou immeuble et les personnes physiques ou morales.

  • L’usus correspond au droit d’usage du bien.

  • Le fructus au droit de tirer des revenus du bien (c’est-à-dire un profit).

  • L'abusus au droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, de le donner ou d’en modifier la nature.

Impot & Taxe

C’est l’usufruitier qui paye la taxe foncière et la taxe d’habitation, excepté si le bien est loué, ce sera alors le locataire qui paiera cette dernière.

Les biens immobiliers détenus en démembrement de propriété entrent dans le champ du patrimoine soumis à l’IFI. 

L’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, ou sur sa cotisation s’il ne détient qu’une partie de l’usufruit (dès lors que son patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros), et c’est à lui de payer l’IFI correspondant.
Le nu-propriétaire d’a donc rien à déclarer au titre de ces biens

À noter : Les héritiers (enfant ou parent) qui obtiennent la nue-propriété d’un bien immobilier en application de la loi sont susceptibles d’être redevables de l’IFI.

Durée de l'usufruit

L’usufruit peut être viager (jusqu’à la fin de la vie de l'usufruitier) ou temporaire (jusqu’à un terme fixé au moment du démembrement).

 

À la fin de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement et gratuitement sur la tête du nu-propriétaire.

Usufruitier, nu-propriétaire : droits et obligations ? 

L’usufruitier dispose du droit d’habiter le logement comme de le louer. En cas de location, il en tire des revenus fonciers.

Mais, qu’il soit loué ou non, un immeuble comporte des charges qui doivent être réparties entre usufruitier et nu-propriétaire.

L’article 606 du Code civil répartit ces obligations en mettant à la charge de l’usufruitier les réparations d’entretien et à la charge du nu-propriétaire, les grosses réparations.

Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul le bien dans son intégralité. Chacun ne pouvant vendre que ses droits sur le bien.

L’usufruitier, l’usufruit et le nu-propriétaire, la nue-propriété.

 

D’un commun accord, ils peuvent vendre la pleine propriété. Sauf convention contraire, le prix de vente est partagé entre eux selon la valeur respective de chacun de leurs droits.

Fiscalité

L’usufruitier ayant la jouissance du bien démembré, il peut l’habiter ou le louer. S’il le loue, il en tire des revenus, desquels il peut déduire les charges qu’il a effectivement payées (les frais de gestion, les assurances, l’entretien)

Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers et ne déclare pas de revenus sur l’immeuble démembré.

Il peut toutefois, lorsque l’immeuble est démembré et en location, déduire des revenus fonciers provenant de ses autres propriétés les dépenses qu’il a effectivement payées sur l’immeuble démembré.

 

Seules les dépenses liées aux grosses réparations sont concernées.

Il peut aussi déduire les intérêts d’emprunts qu’il a contractés pour acheter la nue-propriété de l’immeuble loué.

En l’absence de revenus fonciers, le nu-propriétaire peut connaître un déficit foncier. Ce déficit foncier peut être imputable dans les conditions de droit commun.

Acquisition fin du demembrement :

Au terme du démembrement, vous devenez plein propriétaire du bien immobilier. Vous pourrez :

  • le conserver pour en percevoir des revenus réguliers ou l’occuper,

  • éventuellement en donner la nue-propriété à vos enfants pour anticiper la transmission à moindre coût car la donation sera taxée uniquement sur la valeur de la nue-propriété,

  • le vendre afin de capter la plus-value mécaniquement réalisée. On considère en effet que le prix d’achat pour calculer la plus-value correspond à la valeur en pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété. Cette solution est favorable car l’usufruit est acquis gratuitement.

Repartition nue-propriétaire/usufruitier
Usufruitier / Nue-propriétaire : Répartition des charges/impôts

Le nu-propriétaire est responsable des travaux importants qui ont trait à la structure et à la solidité générale de l’immeuble (fondations, murs, voûtes, poutres, toitures, caves…).

 

L’usufruitier assume l’entretien courant du bien. Ses obligations vont bien au-delà de celles du locataire d’un logement : la mise en conformité de l’installation électrique ou le changement d’un système de chauffage vétuste relèvent notamment de l’usufruitier.

Taxe foncière : Elle incombe à l’usufruitier, sauf volonté contraire et écrite des parties.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : En principe, l’usufruitier doit indiquer la valeur du bien en pleine propriété dans sa déclaration. Toutefois, dans le cadre de l’usufruit légal du conjoint survivant, la valeur du bien est prise en compte dans les patrimoines respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire, à hauteur de leurs droits.

L’IFI se répartit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dans trois situations exceptionnelles, et à la condition que l’usufruit ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire :

  • en cas d’usufruit légal du conjoint survivant, d’usufruit légal des ascendants survivants après donation entre époux de la partie réservataire en nue propriété, en l’absence de descendant, usufruit forcé du conjoint survivant en présent d’enfants du premier lit en cas de vente d’un bien dont le vendeur se réserve l’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation et si l’acquéreur de la nue-propriété n’est pas un héritier présomptif ou un descendant de l’usufruitier, donataire, légataire ou personne interposée (père, mère ou époux des parties et descendants du donataire)

  • en cas de donation ou legs avec réserve d’usufruit à une entité publique (Etat, départements, communes etc.), une association ou une fondation reconnue d’utilité publique.

Fiscalité des rentes viagères
Fiscalité des rentes viagères

Les héritiers (enfant ou parent) qui obtiennent la nue-propriété d’un bien immobilier en application de la loi sont susceptibles d’être redevables de l’IFI. Dans ce cas, la valeur à déclarer en nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier de l’année, selon un barème défini par l’article 669 du Code général des impôts. Elle augmente au fur et à mesure des années et se rapproche de la valeur en pleine propriété.

 

On peut échapper à la répartition automatique de l’IFI entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. En effet, puisque la loi impose cette répartition en cas d’usufruit légal, hérité lors d’une succession non préparée, la solution est d’organiser la transmission de votre patrimoine immobilier, de votre vivant.

Vous avez plusieurs options :

  • Effectuer une donation au dernier vivant, également appelée donation entre époux, pour que l’usufruit revienne au conjoint survivant au décès de l’époux. L’imposition porte alors sur l’époux survivant pour la valeur en pleine propriété du bien immobilier. Cette disposition, permet de renforcer la protection du conjoint survivant, en particulier s’il a des enfants, en lui attribuant plus de droits dans la succession et la possibilité de choisir les biens dont il hérite ;

  • Réaliser une donation en nue-propriété à vos enfants, en vous réservant l’usufruit et la charge de l’impôt sur la valeur en pleine propriété du bien. À votre décès, vos enfants deviennent pleinement propriétaires, sans droits de succession à payer ;

  • Rédiger un testament précisant vos dispositions.

L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.

Néanmoins, ces dispositions ne doivent pas avoir pour effet de donner à l’usufruit une valeur supérieure à la valeur de l’usufruit viager.

Les usufruits constitués au profit d’une personne morale ne peuvent avoir une durée supérieure à trente ans (Code civ., art. 619). Ces usufruits ont donc une valeur maximale de 69 %.

 

En application de l'article 762 bis du CGI, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, la valeur des droits d'habitation et d'usage est de 60 % de la valeur de l'usufruit déterminée conformément au I de l'article 669 du CGI.

S'agissant des droits d'habitation et d'usage instaurés en faveur du conjoint survivant par l'article 764 du code civil, il convient, pour l'application du barème, de prendre en compte l'âge du conjoint survivant au terme de l'exercice du droit temporaire au logement, soit un an après le décès.

 

Avantages & Inconvénients de l'acquisition en nue-propriété

 

Avantages & Inconvénients de la vente en nue-propriété

 

Acquisition en Nue-propriété

Exemple d’acquisition en nue-propriété

 

Situation initale

Sandrine dispose d’un capital disponible 260 000 €. Elle voudrait investir en immobilier afin de générer des revenus réguliers dans 15 ans au moment où elle prendra sa retraite. 

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Acquisition de la nue-propriété d’un bien

Elle décide d’acquérir en nue-propriété un appartement qui est estimé à 500 000€.

Le prix d’achat de la nue-propriété est de 280 000 €

Pour un démembrement de propriété d’une durée de 15 ans, la nue-propriété représente par hypothèse 56 % de la valeur en pleine propriété. 

Pendant 15 ans, Sandrine ne perçoit aucun revenu, n’acquitte aucun impôt (ni IR, ni PS, ni IFI). 

Au terme du démembrement, elle obtient sans frais et ni fiscalité, la pleine propriété du bien qu'elle pourra louer ou revendre par la suite. 

Immeuble à plusieurs étages